Ждать ли ипотечного кризиса и как он отразится на стоимости недвижимости? (часть 2)

Статьи

В течение последнего года россияне набрали рекордное количество ипотечных кредитов. Этому способствовало довольно существенное снижение ставок по кредитам, государственные программы, направленные на поддержку семей с детьми и снижение ставки Центробанка.

Сегодня ипотеку называют чуть ли не главным фактором, который позволяет рынку недвижимости не сдавать позиции, несмотря на неприятные для застройщиков новшества в законодательстве (отмена долевого строительства).

О возможном ипотечном кризисе громко заговорили совсем недавно. Сделала это Российская гильдия риэлторов. Аналитики гильдии предполагают, что если ипотечные ставки будут снижаться и дальше, как это прогнозируют и обещают чиновники, а доходы страны при этом расти не будут, то следствием станет кризис – аналог ипотечного кризиса в США в 2008 году.

Однако, на такое предположение очень быстро нашли возражения другие эксперты – из аналитического центра ДОМ.РФ (бывшее АИЖК). Представители ведомства уверяют, что ипотечного кризиса россиянам ожидать не стоит, нет никаких к этому предпосылок.

Главный критерий, на который упирают представители ДОМ.РФ – это соотношение темпов выдачи ипотеки и роста «ипотечного портфеля». Первый показатель равен 40 процентам, второй – 20. Большой плюс в том, что в России у ипотечников нет больших долгов. Общий процент по платежам за ипотеку составляет всего около шести процентов во внутреннем валовом продукте. Тогда как в США накануне кризиса в 2008 году эта цифра была равна практически 50 процентам. Доля просроченных платежей также невелика, по сравнению с прошлым годом она даже уменьшилась с 2,5 процентов до двух.

Кроме этого, в России повторения американского кризиса не может быть ещё и потому, что у нас в стране кредиты с первоначальным взносом меньше 20 процентов не могут быть обеспечены ценными бумагами, это запрещено законом. И всё же, что помешает русскому ипотечному кризису случиться, ведь он может «пойти» и другим путём, отличным от американского.

Действительно, если посмотреть на предпосылки, которые привели американцев к ипотечному кризису, вроде бы получается достаточно радужная картина для России, у нас цифры хорошие. Но, статистика в России, скажем мягко, понятие довольно расплывчатое, и по каким-то причинам официальные статистические данные часто не совпадают с реальной жизнью.

Итак, рассмотрим те факторы, которые привели Америку к кризису десять лет назад. Накануне кризиса, в течение пяти лет в США ежегодно примерно на 8 процентов росли цены на жильё, По факту рост цен на недвижимость был выше инфляции.

Наши статисты уверяют, что в России иначе. У нас, говорят они, цены на недвижимость не растут с 2013 года. Вернее растут, конечно, но инфляция выше, чем рост цен на жильё. Тут смотря с чем сравнивать, как говорится. По официальным данным в России инфляция из года в год составляет не более 4 процентов. Но если сравнить цены на те же продукты в магазинах, то каждому станет ясно, где статистика, а где реальность.

Опять же аналитики ДОМ.РФ указывают нам на долю ипотеки в валовом продукте страны. В США накануне кризиса он составлял больше 65 процентов, в России всего 6. Возможно, для чиновников этот показатель понятен, но для большинства рядовых россиян вообще непонятно что такое валовый продукт, и как может какая-то доля повлиять на то будет кризис или нет. Не будем вдаваться в дебри экономики, Допустим, что это действительно позитивный момент.

Ипотеку в США наши аналитики называют высокорисковой, так как большой процент займов в Америке получали люди с плохой кредитной историей, причём многие могли взять ипотечный займ с первоначальным взносом всего в 3 процента. У нас, говорят вышеозначенные эксперты, ситуация иная. Наши банки выдают ипотеку только людям с хорошей кредитной историей, с подтверждением официального дохода, и первоначальный взнос у нас немаленький. Что касается взноса, действительно, он немал, 10-20% от стоимости квартиры – сумма для многих неподъёмная. А вот что касается проверки доходов граждан, то всем известно (конечно, из неофициальных источников), что много-много справок о доходах для банков делают, кто как может. Кто-то просит работодателя завысить сумму зарплаты, кто-то обращается в организации к родственникам и друзьям с просьбой «трудоустроить» и дать справки. Благо, данные справок как следует не проверяют, потому, как все знают, дай доступ к базе Пенсионного фонда, например, и сразу граждан, которые могут позволить себе взять ипотеку, станет в разы меньше. А это, при нынешней государственной политике, никому не нужно.

Про обеспечение кредитов ценными бумагами мы уже сказали. Как вы понимаете, в США оно было, у нас это запрещено законом.

Плюс, в США многие заёмщики платили ипотеку с переменной процентной ставкой. То есть, например, первый год вы платите по одной ставке, более низкой, а затем, эта ставка растёт и платежи становятся выше. У нас в России такого нет, ставка всегда фиксированная, платежи обычно равные. Может ли этот фактор выступать гарантом стабильности? Скорее он говорит о том, что в Америке банки создавали условия для удобства заёмщиков, в расчёте на то, что со временем люди богатеют, их повышают в должности и зарплата у них становится больше. У нас в стране, конечно, с этим гораздо сложнее. Одним словом, доводы аналитиков ДОМ.РФ можно назвать не очень убедительными. И не лишним будет вспомнить об основной причине ипотечного кризиса в США: к 2008 году в Америке цены на жильё перестали расти, а ипотечные ставки выросли. То есть квартиры, взятые в ипотеку стали стоить гораздо дешевле, чем составлял долг по ипотеке. А рефинансирование этих кредитов стало невозможным. И где гарантии, что такая ситуация не может повториться в России? Конечно, утешением может послужить тот факт, что ипотечные ставки не повышаются, несмотря на санкции и колебания курса рубля к доллару. Однако, и снижаться они перестали. Что будет с ними дальше, можно только предполагать.

Ждать ли ипотечного кризиса и как он отразится на стоимости недвижимости? (часть 1)

Статьи

Страхи граждан достаточно предсказуемы, в памяти свежи воспоминания о дефолте в 1998 году и кризисе 2008 года. Поэтому люди, привыкшие жить, словно на вулкане, ждут новой бомбы.

Вестум.RU посмотрел, как в разное время кризисы влияли на цены на недвижимость, и поразмышлял на тему возможного ипотечного кризиса.

В нынешнем августе минуло ровно 20 лет с момента, так запомнившегося всем россиянам дефолта. Тот кризис мощно ударил по рядовым гражданам, упала платёжеспособность. У людей просто не осталось денег, чтобы покупать жильё. Итогом каждого крупного кризиса было, по сути, одно и то же – снижение цен на жильё примерно на 30 процентов.

Первый кризис в 1998 году случился из-за того, что государство объявило об обвале рынка гособлигаций. В те годы не было крупных строек, застройщиков, новостройки возводились единичные, не было такого понятия как ипотека.

Поэтому особенно пострадать застройщики и первичный рынок жилья не мог. Удар пришёлся на «вторичку». Если вспомнить те годы, то тогда было принято всё исчислять в долларах. Жильё сдавали в аренду и продавали именно по курсу доллара. Когда рубль «разбился», владельцы недвижимости цены так и оставили в валюте. Понятное дело, покупать втридорога жильё никто не хотел, а в большинстве своём просто не мог. Поэтому рынок купли-продажи жилья замер. То есть, хотя по факту жильё и подешевело на 30 процентов, в то же время оно стало неимоверно дорогим, из-за курса доллара к рублю.

Некоторые эксперты считают, что как раз новому рынку недвижимости дефолт пришёлся кстати. Во-первых, с рынка ушли слабые застройщики. Во-вторых, зарубежные стройматериалы стали непомерно дорогими, и тогда на рынке начали формироваться и работать первые отечественные производители промышленных товаров.

В начале 2000 годов, через пять лет после дефолта, строительный рынок начал активно развиваться.

Ко второму кризису, который в России назвали мировым экономическим, рынок недвижимости сильно преобразился. Появилось большое количество новостроек. По официальной версии причиной кризиса в 2008 году стал ипотечный кризис в США и ощутимое падение цен на нефть. Если до этого баррель нефти стоил порядка 120-140 долларов, то в 2008 году цена упала вдвое.

Многие сходились во мнении, что именно в России кризис был несколько утрирован. Под идею мирового кризиса готовы были подогнать что угодно, лишь бы поднять цены. И как причину ипотечные перипетии в США навязали искусственно. В основном причина так называемого кризиса лежала внутри России и заключалась в её слабой экономике. Некоторые вообще говорили о том, что никакого кризиса в мире нет. Собственно этот кризис просто следствие плохой экономической политики страны, и длится он по сей день.

Но, если придерживаться официального мнения, то второй экономический кризис крепко ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Однако, рынок недвижимости быстро оправился, и темпы строительства начали вновь расти, начиная с 2011 года.

Пострадали и обанкротились в основном те, кто строил в кредит, взяв деньги в долг у банков. Свою роль здесь больше сыграла всеобщая паника. Покупатели стали ждать снижения цен, перестав покупать жильё. И цены, действительно упали, но ненамного и ненадолго, затем быстро восстановившись на прежних позициях.

Если говорить предметно, то к 2008 году рынок жилья разросся, строительство стало одной из самых активно развивающихся отраслей. Квартиры строили всё больше по площади, так как рос спрос на жильё большей площади. Те девелоперы, которые смогли предугадать негативные кризисные движения, поспешили начать строить квартиры малогабаритные, и не прогадали. Так как тогда кризис сказался на обычных людях, которые в очередной раз потеряли нормальную платёжеспособность, небольшие квартиры стали востребованными. Кстати, они пользуются популярностью и сейчас.

Тогда же началась повальная безработица, люди оставались без зарплаты, но с ипотекой. По стране даже прошла волна самоубийств на этой почве, что старательно замалчивалось.

Естественно, что в такой атмосфере спрос на новостройки значительно упал. Застройщики были вынуждены сократить объём возводимого жилья. Примерно 40 процентов строек было приостановлено.

Конечно, это был удар для девелоперов, ведь до кризиса, квартиры раскупались «на ура». Очень многие люди предпочитали вкладывать деньги именно в жильё, причём рассматривали его как прибыльный бизнес. Многие покупали квартиры, чтобы сдавать их в аренду и получать с этого хорошую прибыль.

Наши чиновники объявили кризис ещё раз в 2014 году. Под это дело снова взвинтили цены на всё подряд. Оправдание было одно – у нас кризис. Причину долго придумывать не пришлось – санкции, которые стали применять к России из-за присоединения Крымского полуострова.

Наверное, поэтому, большинство экспертов называет кризис 2014 года продолжением кризиса 2008 года. А некоторые так и продолжают настаивать на том, что никаких кризисов не было и нет, есть слабая экономика, которую наше правительство никак не может, а, скорее всего, просто не хочет «налаживать».

Реакция на рынке недвижимости оказалась предсказуемой: спрос упал, за ним упали темпы строительства. И началась волна ипотеки, которая уже побила все мыслимые рекорды…

Продолжение следует.