Заводы превращаются в офисы

Статьи

Планы Правительства Москвы по выводу промышленных предприятий из центра города появились не из воздуха – согласно данным НииПИ Генплана, промышленные предприятия занимают 20% всей территории города – это 22 тыс. га – целое королевство, значительная часть которого занимает очень хорошие куски земли, создает лишние транспортные потоки в и без того перегруженном центре, загрязняет воздух. Так что перевод предприятий оправдан, но есть промышленные здания, которые не только определяют облик всего района, но и являются памятниками архитектуры. Такие здания обычно не сносятся, а реконструируются – меняется начинка, а внешний вид остается неизменным, но, естественно, “подчищенным”.

Классическими примерами таких реконструкций могут служить офисный центр “Красная роза” на ул. Тимура Фрунзе, созданный в помещении бывших цехов комбината шелковых тканей, и офисный центр с ресторанами в здании Трехгорной мануфактуры, что напротив Центра международной торговли на Красной Пресне. Надо сказать, что идея реконструкции промпредприятий под “мирные” нужды не нова – в Лондоне, к примеру, в здании бывшей теплостанции разместился музей авангардного искусства ХХ века “Нью Тэйт”, а в центре Вены, посреди реки, старую электростанцию превратили в концертный зал, причем огромные генераторы пятиэтажной высоты просто покрасили и оставили внутри.

Лофт. Квартира посреди цеха

Современные офисные классификации не позволяют присваивать зданиям со старыми стенами класс выше В, вне зависимости от начинки класс А может появиться только, если здание было снесено и на месте бывшей фабрики/завода построено новое, иногда с сохранением фасада, как это было сделано в первой очереди комплекса “Аврора Бизнес Парк” на Садовнической набережной. А вот если в таком переоборудованном здании сделать лофт-жилье, то, по мнению специалистов рынка, такие квартиры будут одними из самых дорогих.

На подходе самый лакомый проект – вывод и реконструкция кондитерской фабрики “Красный Октябрь” – большинство второстепенных зданий, увы, снесут, в главном же здании фабрики “Эйнем” разместится торгово-развлекательный центр с музеем. Еще один клиент на реконструкцию с перепрофилированием – электростанция имени Смидовича на Раушской набережной, напротив Кремля. Электростанция работает с 1897 года, а недавно она была историческим памятником.

Сам себе реконструктор

Однако не всем предприятиям повезло находиться в зоне видимости из Кремля. Большинство бывших заводов и фабрик построенных в советские времена совсем не являются памятниками архитектуры и не ждут милостей от городских властей, а давно уже реконструировались по собственной инициативе, найдя спонсоров-девелоперов и арендаторов. Создание офисных центров на территориях бывших заводов очень популярно. Объясняется это несколькими факторами – у промпредриятий, по сравнению с конкурентами на этом рынке – бывшими НИИ, более понятная и прозрачная структура собственности (Хозяева НИИ зачастую не имеют права сдавать помещения в аренду), заводы обладают и массой других практических достоинств – большая внутренняя территория позволяет создавать крупные плоскостные парковки, практически не тратя денег. У них есть собственные трансформаторные подстанции, бойлерные для автономного обеспечения теплом.

Подобные помещения прекрасно адаптируются под нужды новых арендаторов – в таких помещениях легко изменяется внутреннее пространство, устанавливается система центрального кондиционирования, подводятся оптоволоконные телефонные и интернет-линии, фасад отделывается современными материалами, меняется входная группа, облагораживается территория. Удачными примерами такой реконструкции может служить бизнес-парк “Дербеневский” (класс В) на Дербеневской набережной, появившийся на месте бывшего кожевенного завода, комплекс задний 1-го часового завода рядом с метро “Пролетарская”, производственное здание электротехнического завода “Динамо” у метро “Автозаводская”, известный как “Силиконовая слобода”, где разместился интернет-холдинг Rambler, но не один, а с многочисленными “родственниками” – Lenta.ru, Zvuki.ru, Subscribe.ru, Price.ru и еще несколько интернет-проектов. В таких далеких от престижных офисных районов местах зачастую размещаются бэк-офисы известных фирм – все довольны: добираться проще, места больше, аренда ниже, да и верховное начальство глаза не мозолит и работать не мешает.

Рабочий и клерк – братья навек

Еще одним популярным форматом становится размещение на таких территориях офиса и склада, либо офиса и небольшого экологически чистого производства. Такое соседство создает дополнительные удобства для деятельности фирмы при более низких арендных ставках на площади. К таким проектам можно отнести реконструированную бывшую табачную фабрику на М. Семеновской, 11/2. Сейчас там находится современный офисно-складской комплекс класса В. И технопарк “Кожевники” (Кожевническая набережная) – здесь размещаются как небольшие офисы, так и мелкие производства.

Пока лихорадкой реконструкции заводов в основном охвачена зона в пределах ТТК и примыкающая к ней, но постепенно география расширяется – первыми ласточками в этом направлении становятся основные транспортные магистрали, ведущие к аэропортам – здесь выделяют объекты на Варшавском и Каширском шоссе, ведущие к Домодедово, где уже начинают разрабатываться офисно-складские помещения. Москва давно превратилась из промышленного в административный центр – теперь это закрепляется рынком недвижимости: офисы настойчиво вытесняют заводы из их собственных стен.