Зарубежная недвижимость: ипотека под 2-5% годовых. Европа по-прежнему ждет нашего покупателя. Не забывайте о курсе валют!

Статьи

Экономика России находится в тяжелом положении, не мудрено, что в такой ситуации граждане ищут возможности для спасения своих сбережений, нажитых упорным трудом. Но российские активы и депозиты в отечественных банках у многих вызывают мало доверия, и на этом фоне растет интерес к зарубежной недвижимости, даже у тех, кто еще вчера вообще о ней не задумывался. Но часто именно у таких граждан собственных средств на покупку заграничного жилья не хватает, и тут встает вопрос ипотеки.

Можно ли в нынешних условиях, учитывая санкции и отношение Запада к России, получить кредит в принципе? И на каких условиях? И под какой процент? И стоит ли брать кредит в чужой стране? В этих вопросах и постарался разобраться «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Да и сегодня политика банков в отношении заемщиков становится строже: «Во Франции летом 2014 требования к заемщикам ужесточились. Теперь непременным условием получения кредита как для нерезидентов, так и для самих французов является предоставление доказательств платежеспособности и подтверждение источников доходов», – утверждает Елена Чернышева, менеджер по продажам интернет-центра зарубежной недвижимости Tranio.Ru. Но это касается оценки доходов, а вот ипотечные программы для иностранцев и местных жителей в большинстве стран все-таки различны. Причем часто нерезиденты получают более строгие условия, например, им нужно внести бОльший первоначальный взнос, да и не все банки работают с нерезидентами. «А во многих странах мира ипотечные кредиты для иностранцев, учитывая несколько более высокие риски таких контрактов, подразумевают некоторую премию к ставкам, действующим на внутреннем рынке, но, правда, небольшую – обычно не превышающую 1-2 процентных пункта», – предупреждает Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». «В Чехии, если покупатель недвижимости находится на территории страны на основании туристической визы, доля заемных средств, скорее всего, составит не более 50%, а процентная ставка будет 3,8 – 5%. Если же виза долгосрочная (студенческая, рабочая или бизнес-виза), то доля заемных средств увеличится до 60%, а процентная ставка в зависимости от предоставленных документов снизится до 2,5 – 3,5%. Ну а для тех русскоязычных граждан, которые имеют статус «постоянное место жительства» (то есть для резидентов. – От ред.), при условии хорошей кредитной истории и подтверждения регулярного дохода банк может покрыть до 100% заемных средств при процентной ставке 1,8 – 2,5%», – рассказывает Павел Малышев, руководитель компании Preco Group s.r.o.

Но в ряде стран, дабы стимулировать приток инвестиций, для иностранных покупателей недвижимости, наоборот, действуют различные преференции. «Например, во Франции ипотека для платежеспособных россиян по-прежнему доступна на льготных условиях – под 2-4% годовых», – сообщает Елена Чернышева (Tranio.Ru). «А в Испании для русских клиентов, покупающих недвижимость напрямую у испанского застройщика, ставки специально снизили: ранее ставка составляла 4,5%, а теперь 3,9% (при кредите на 20 лет). И к тому же снизились требования к первоначальному взносу. В последних 10 сделках наши клиенты из России получили в кредит не 50% от стоимости недвижимости, как положено иностранным гражданам, а 60-70%. Дело в том, что крупнейшие испанские банки заинтересованы в русских клиентах, потому что по статистике наши граждане менее всего задерживают платежи, платят регулярно и исправно, и кредитные учреждения очень боятся потерять данный пласт клиентов», – рассказывает Виктория Кутузова, директор по продажам компании GrupoMahersol. А по данным Алины Батыршиной, менеджера по продажам Tranio.Ru, ставки в Испании начинаются даже от 3,5% и можно получить в кредит до 70% от стоимости недвижимости.

Хотя, конечно, многое зависит от заемщика и его платежеспособности: «Если у него хорошая кредитная история, высокий доход и он может предоставить все необходимые документы, иногда для получения ипотеки достаточно иметь лишь 30% от стоимости объекта», – уверяет Наталья Завалишина, генеральный директор компании Distant Property. И это справедливо не только для менее богатых стран, таких как Испания, Греция или Кипр, но и для более благополучных, например, во Франции, как отмечает Елена Чернышева (Tranio.Ru), в исключительных случаях доля заемных средств все-таки может составить 70%. И даже в славящейся своей щепетильностью и осмотрительностью Великобритании платежеспособным клиентам, вызывающим доверие, банки, как сообщает Оксана Салфали («London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне»), могут выдать до 75-80% от стоимости недвижимости.

«Однако, собираясь взять ипотечный кредит за рубежом, лучше все же ориентироваться на довольно большой первоначальный взнос – 50% или даже 60%, так как гарантировать получение большего кредита, естественно, никто не может», – говорит Наталья Завалишина (Distant Property). Тем более надо иметь в виду, что максимальная сумма кредита рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж составлял не более 30% суммарного дохода. В общем, чем больше собственный капитал и доход, тем больше вероятность получить кредит, особенно на крупную сумму.

Например, в Англии, по данным Оксаны Салфали («London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне»), при хорошей кредитной истории и «прозрачных» доходах ставка может составлять 2-3% в год. Хотя в среднем, как сообщает Полина Филатова (LondonfoRus), в 2014 году проценты по ипотеке варьировались от 3,5 до 5%. Примерно так же было и в Испании.

В Венгрии, как утверждает Дмитрий Ефуни (Icon), ипотечный кредит в форинтах можно получить под 6-7% годовых. А в Чехии, для тех, кто имеет ПМЖ, ставка, как уже отмечалось выше, составляет 1,8% – 2,5%, а для нерезидентов с туристической визой – от 3,8 до 5%.

«Но, конечно, надо понимать, что реальные ставки порою отличаются от заявляемых. К примеру, банк может активно рекламировать 1,74% годовых, но если учесть все расходы по управлению счетом, то выяснится, что к этой ставке прибавится еще до 0,5%. А другой банк может честно сообщать, что его ставка – 2,2 – 2,5% включает все расходы по управлению счетом, но при подаче заявления выяснится, что она увеличится на 1%, если заемщик не является клиентом банка», – говорит Павел Малышев (Preco Group s.r.o.). Чтобы избежать таких скрытых моментов, эксперты опять же советуют обращаться к консультантам.

Если у покупателя, в принципе, имеется вся необходимая сумма, но не хочется сразу ее тратить, потому что сейчас в России хорошие проценты по депозитам, в том числе валютным, или доход покупателя, работающего в России, привязан к твердой валюте, то волноваться особо не стоит. Хотя надо понимать, что ситуация может измениться, а вместе с ней и работа, и привязка зарплаты к доллару или евро, да и банковский кризис возможен. Но все же риск не такой большой, а вот если на покупку недвижимости действительно не хватает, а доход в рублях, то с зарубежной ипотекой нужно быть гораздо осторожнее. Возможно, более правильным решением будет кредит в российском банке в рублях: пусть и под высокие проценты, но зато без сюрпризов. И потом, одно дело – купить в ипотеку виллу на Лазурном берегу, и совсем другое – небольшую квартиру в провинциальной Испании. Это разные цены и разные платежи по кредиту, и, к примеру, взнос в размере 300 евро, даже при дальнейшей девальвации может оказаться вполне посильным, а вот взнос в 3 тыс. евро – нет. Таким образом, нужно обязательно соизмерять свой доход и ежемесячный платеж и оставлять лаг на случай обесценивания рубля и прочих финансовых неприятностей.

А лучше обойтись вообще без ипотеки, например, воспользовавшись рассрочкой от застройщика. Такая возможность предлагается во многих странах, в том числе в Болгарии, в Турции, на Кипре и в Великобритании. «Например, стоимость апартаментов в центральном Лондоне начинается от Ј350 тыс. фунтов, но в случае рассрочки клиент платит лишь резервационный депозит от 2 до 20 тыс. фунтов в зависимости от стоимости объекта, потом через 6-12 месяцев после обмена контрактами еще 10-20%, а для полной оплаты у покупателя остается 1-2 года, их можно использовать, чтобы заработать собственные средства для покупки», – объясняет Оксана Салфали («London Relocation Consultancy – недвижимость в Лондоне»).

Но, впрочем, если недвижимость предполагается сдавать, то сильно волноваться насчет ипотеки тоже не стоит, так как процент по кредиту может покрывать доход от аренды. «Например, в Праге доходность жилой недвижимости при стоимости от 1600 EUR/кв. м в районе Праги 8 или 9 до 5227 EUR/кв.м в Праге 1 гарантированно составляет 3-5% годовых», – сообщает Павел Малышев (Preco Group s.r.o.). «В некоторых районах Парижа можно купить квартиру с 1 спальней за 150 – 200 тыс. евро, взять ипотечный кредит под 3,5% годовых и получать доходность от сдачи в аренду 5% годовых. А на Кипре примерно за такие же деньги реально купить квартиру с 2 спальными, и ее доходность от сдачи в аренду в сезон может достигать 7-8% годовых», – рассказывает Наталья Завалишина (Distant Property). Но в каждом случае надо считать и тщательно подходить к вопросу выбора недвижимости: она должна быть ликвидной и востребованной у арендаторов, в хорошем районе и в хорошем состоянии.