Зарубежная альтернатива

Статьи

Рынок недвижимости в Москве, впрочем, как и в целом по стране, перекуплен. При этом квартиры сдаются без отделки, а сроки строительства зачастую не выдерживаются. И вот появляется реальная альтернатива – за эти же деньги приобрести апартаменты за рубежом в непосредственной близости от моря, с отделкой “под ключ” по европейским стандартам и со своей инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую и теннисные корты, ресторан, фитнес-центр и прочие удобства. И все это вполне реально приобрести, взяв кредит в иностранном банке.

Сегодня покупка дома или квартиры за границей становится все более популярной формой сохранения капиталов от “вывихов” отечественной экономики для тех, кому есть что терять. Этому немало способствуют особенности национальной налоговой политики. Но зарубежный рынок недвижимости – не только для бизнес-элиты. Многие представители среднего класса тоже накопили достаточные суммы, чтобы всерьез задуматься о покупке недвижимости за границей для отдыха или сдачи в аренду. И если раньше лихие русские парни, покупая шикарную виллу с видом на море, могли грохнуть на стол кейс с наличными долларами, немало удивив при этом респектабельных местных риэлтеров, то сегодня все больше используются различные кредитные схемы, давно ставшие привычными для западного обывателя.

К скачущим ценам на отечественном рынке недвижимости добавляются нестабильный доллар, желание спасти сбережения от инфляции, возможность заработать на аренде и понятное желание иметь домик у лазурного моря в спокойной стране. Но все-таки определяющим фактором становится то, что большинство зарубежных стран, где россияне приобретают недвижимость, дают существенное преимущество, которого пока нет в России, – дешевую ипотеку.

Особенности

В большинстве европейских стран россияне имеют возможность получения кредита для покупки недвижимости, но условия везде различны. Сравнительно просто получить кредит в Испании, на Кипре и в Турции. Несколько сложнее это сделать в Англии и Франции. А вот в Италии ипотека для россиян практически нереальна, также как и в странах бывшего соцлагеря.

Кроме того, большое значение имеет и специфика условий ипотечного кредитования для иностранцев. Конечно, резидентам условия кредитования предоставляются более льготные, нежели иностранцам. Однако наши соотечественники, не избалованные низкими банковскими ставками и длительными сроками кредитования, будут довольны и существующими ипотечными продуктами. При покупке недвижимости необходимо обладать суммой от 30% стоимости недвижимости (плюс расходы на оформление и вступление в права собственности). Кредит выдается на сумму до 70% от стоимости недвижимости на срок 10-20 лет. Банковская ставка плавающая, в среднем от 3,5 до 5% годовых. Кредит выдается под залог приобретаемой недвижимости. Собственником недвижимости сразу становится покупатель, но оригиналы документов собственности хранятся в банке до момента погашения кредита. Процедура получения кредита несложная и быстрая.

По-разному поставлена и процедура проверки кредитоспособности клиентов. Практически везде есть требования о соотношении ежемесячного дохода и выплат по кредиту. Собственно, исходя из них и определяется максимально допустимый размер кредита. Ежемесячный доход заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем выплаты банку (зачастую это соотношение оценивается как 3:1).

Для получения кредита, кроме паспорта покупателя и договора купли-продажи, требуется предоставление документов, подтверждающих платежеспособность клиента, а именно справка о доходах и выписка с банковского счета, а также рекомендательное письмо от работодателя.

Справка должна быть переведена на язык страны получения кредита (перевод должен быть заверен нотариально). В справке необязательно указывать только “белую” зарплату. Дополнительными документами, подтверждающими платежеспособность покупателя, являются копии документов о наличии движимого и недвижимого имущества.

Расходы по выдаче кредита обычно составляют около 2% от стоимости недвижимости. Ответ банка и условия ипотеки даются в соответствии с оценкой недвижимости (оценка банком стоимости жилья занимает 2-7 дней), а также предоставленных документов. В каждый платеж входит амортизация, то есть возврат кредита, и проценты. Клиент может выбрать ежемесячную и ежеквартальную форму оплаты кредита. Время получения ипотечного кредита составляет 2-3 недели. Банк перечисляет сумму кредита на счет продавца недвижимости и затем начинает снимать ежемесячно или ежеквартально (в соответствии с условиями ипотечного контракта) суммы в погашение кредита со счета покупателя. Если на счету не оказалось средств на оплату очередного взноса, банк повышает процентную ставку за просрочку платежей. Если покупатель не может уплатить очередной взнос в течение 2-3 месяцев, банк через суд забирает собственность. Досрочное погашение кредита обычно отягощается небольшими штрафами. Выплата всей суммы кредита и завершение ипотеки оформляется нотариальным актом и подписанием финального соглашения. Недвижимость, приобретенная в кредит, является собственностью покупателя, что удостоверяется нотариальной купчей. Но поскольку имеются кредитные обременения, владелец обязан оповещать банк обо всех переделках, а также в случае принятия решения о продаже недвижимости.

Теперь, собственно, о том, каким образом можно приобрести недвижимость посредством ипотечного кредитования. В основе процесса лежит необходимое условие, по которому покупаемая недвижимость становится предметом залога до полного погашения покупателем кредита банку, а также платежеспособность покупателя. Важную роль играет возможность для банка должным образом оценить объект, что минимизирует риск по его реализации в случае невыплаты кредита. Вследствие этого ипотечное кредитование развивают, как правило, местные банки, которые имеют возможность оценить объект и проверить платежеспособность клиента.

Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у которых нет свободных нескольких десятков-сотен тысяч долларов. “Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом”, – утверждают эксперты.

Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% от своего дохода (соотношение 3:1). Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран.

Банки Италии в этом плане гораздо более консервативны и практически не дают ипотечных кредитов россиянам, даже если клиент соответствует всем необходимым требованиям. Здесь, как и во Франции, кстати, придирчиво относятся к подтверждению платежеспособности потенциального покупателя и его налоговым декларациям. Французские банки помимо этого требуют еще и гарантий от крупных европейских банков (счета в офшорах неприемлемы). То есть нужно доказать, что вы являетесь клиентом такого банка и что у вас там лежит резервная сумма, которая по крайней мере на 50% покрывает запрашиваемый кредит. Да и сами условия кредитования в этих странах менее интересны: как правило, иностранцу дают сумму не более чем 50-60% от стоимости жилья на срок до 10 лет.

Валюта кредитования

Не избалованные обилием финансовых инструментов у себя на родине российские граждане при покупке недвижимости за рубежом порой просто не задумываются о том, в какой валюте брать ипотечный кредит. Как говорится, “лишь бы дали”. И зря. Доподлинно известно, что кредитоваться надо либо в “дешевой”, либо в падающей валюте.

Начнем с рубля, поскольку ипотеку на покупку недвижимости за рубежом в отдельных случаях можно получить и в России. Как-то незаметно рубль лишился своего обидного прозвища “деревянный”, столь популярного в начале 1990-х гг. Первопричина – нефть, вернее запредельные цены на нефть. Став с 1 июля 2006 г. свободно конвертированным, рубль приобрел все основные признаки “товарной” валюты. И теперь в компании с канадским, австралийским и новозеландским долларом растет вместе с ценами на нефть, которые ставят все новые и новые рекорды и падать ниже $70 за баррель не собираются. Да и учетная ставка Центробанка составляет 10%. Так что рубль ни “дешевой”, ни падающей валютой не назовешь, и кроме патриотизма никаких других причин для того, чтобы брать ипотечный кредит в рублях, просто не существует.

Теперь о долларе, американском и “вечнозеленом”. Доллар, несмотря на всю свою силу, имеет тенденцию к понижению. Американская экономика, хотя и остается доминирующей в мире, продолжает находиться под грузом существенных проблем. Это и огромный дефицит внешнего торгового баланса (разница между экспортом и импортом товаров и услуг), и замедление роста ВВП, и увеличение внешней задолженности. Америка продолжает жить в долг.

В последнее время к запредельным ценам на нефть и золото, имеющих к тому же тенденцию к повышению, добавились проблемы на рынке субстандартного кредитования и Федеральная резервная система (Центральный банк) США, последнее время оставлявшая неизменной процентную ставку, на последнем своем заседании 18 сентября резко снизила ее до уровня 4,75%

Вечнозеленый доллар – многолетняя начинка матрасов на просторах СНГ – свалился до неприличных уровней против основных своих конкурентов. И хотя он и не является “дешевой” валютой, но в перспективе имеет тенденцию к понижению и в принципе может быть валютой для ипотечного кредита.

Евро и британский фунт мы даже и рассматривать не будем. Высокие процентные ставки и явная тенденция к повышению.

А вот еще одна европейская валюта, швейцарский франк, достаточно интересна, и не в последнюю очередь своей “дешевизной”. Процентная ставка Банка Швейцарии – 2,75%. Несомненно, франк твердо удерживает второе место по “ипотечной” привлекательности после иены. Правда, здесь все же есть одно “но”. Франк уже длительное время топчется на месте и не может определиться с направлением движения – вверх или вниз. И вот если он наконец определится и начнет расти (то есть доллар начнет серьезно падать против франка), тогда валюта кредита в швейцарских франках станет дорогим удовольствием.

И о иене. “Бедная иена” продолжает оставаться достойной валютой для ипотечного кредита. Процентная ставка Банка Японии – 0,5%. А нынешняя ситуация на японском финансовом рынке говорит о том, что ставки в Японии если и будут расти, то не скоро и не сильно. Чего нельзя сказать о курсе иены, и в первую очередь против доллара США.

Зарубежная альтернатива

Статьи

Пока на российском рынке недвижимости сохраняется затишье и ценовое снижение, а покупатели предпочитают выжидать, не подешевеет ли жилье еще больше, стоит обратить более пристальное внимание на зарубежные рынки. На некоторых из них сейчас сложились достаточно благоприятные условия для покупателей. А кое-где вложения, при удачном выборе объекта, сулят и неплохую по нынешним временам прибыль.

Незапланированная стагнация

В отличие от российского рынка, который ощутил дыхание финансового кризиса только этой осенью, большинство западных рынков лихорадит в течение всего 2008 г. Впервые после доброго десятка лет, когда недвижимость из года в год устойчиво дорожала, развитые страны переживают эпоху стагнации. Почти повсюду в Европе, как и в США, главная характеристика состояния рынка сегодня — ступор. Продажи не идут, покупательская активность низкая. И это в той или иной степени присуще любому сегменту недвижимости почти во всех западных странах.

Одна из основных причин такого положения дел — перемены на ипотечном рынке. Европейские банки, столкнувшись год назад с проблемой ликвидности (нехватка длинных денег), стали ужесточать правила выдачи кредитов: поднимать первоначальный взнос, увеличивать процентные ставки и требования к заемщикам. А поскольку в Европе около 80% всего жилья приобретается в кредит, подобное закручивание гаек сразу привело к уменьшению платежеспособного спроса. Как утверждает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс, именно резкое увеличение первоначального взноса сыграло роковую роль для рынка Лондона и Великобритании в целом. «Вся Западная Европа пострадала, по сути, невинно. Так, в Лондоне спрос на жилье и сейчас громадный. При этом нет проблем с дефолтами: люди платят по кредитам стабильно, хотя ставки и подняли с 5 до 6%. И все же цены действительно упали. Дело в том, что банки в связи с дефицитом финансов были вынуждены поднять размер первоначального взноса с 5 до 20–25%. У потенциальных заемщиков сейчас нет на руках таких денег», — рассказывает И. Индриксонс. Таким образом, возник слой покупателей, у которых недостаточно накоплений, чтобы взять кредит и совершить запланированную сделку. И для преодоления этого разрыва нужно время. Когда кризис пойдет на убывание, банки вновь смогут понизить размер первоначального взноса. А возможно, и покупатели накопят к тому времени более крупные суммы.

По словам директора компании «МИЭЛЬ DPM» Натальи Завалишиной, даже в такой стране, как Испания, где ипотека была достаточно доступной, в настоящий момент становится сложнее получить кредит. Часто его предоставляют только при оплате 50% стоимости объекта, тогда как ранее достаточно было 30%. Нельзя утверждать, что это стало повсеместным явлением, однако подобная тенденция уже заметна. Падение спроса, уменьшение активности на рынке и появление на нем квартир от дефолтных заемщиков, а также сокращение доходов населения — все эти обстоятельства привели к тому, что в некоторых странах началось снижение стоимости жилья. «Рынок европейской недвижимости находится в стадии стагнации спроса. Цены либо оказались в замороженном состоянии, либо упали, но по преимуществу в пригородах, а не в крупных городах», — рассказывает руководитель департамента курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова. По ее данным, особенно падение цен на жилье заметно в таких странах, как Испания (до 20%), Ирландия (12%), Мальта (5%).

Однако, несмотря на все эти перемены, эксперты говорят, что в целом ничего катастрофического на европейских рынках недвижимости не происходит. Сценарий США с массовыми распродажами и дефолтами здесь реализовался лишь в виде бледного отражения. Заметно дешевеет жилье только в отдельных районах, как правило, ранее переоцененных. Так, по данным «МИЭЛЬ DPM», в среднем по Испании стоимость жилья с начала года снизилась всего на 5%. При этом в отдельных районах квадратный метр подешевел на 20%, а на дорогих испанских курортах фактически не потерял в цене. Как отмечает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-недвижимость» Юлия Титова, почти не пострадали от кризиса и элитные объекты в крупных европейских городах. «В той же Испании Барселона является счастливым исключением на фоне тотального снижения цен. Кризис слабо повлиял на стоимость жилья в Коста-Браве.

Почти не изменилась стоимость объектов в непосредственной близости от моря, — рассказывает она. — Пострадало жилье бизнес- и экономкласса в нескольких километрах от береговой полосы (например, в районе гольф-полей), предназначенное для покупки выходцами из Великобритании. К сожалению, они в основной своей массе ушли с рынка, оставив предложение, значительно превышающее имеющийся спрос».

На фоне кризисных событий кое-где квадратные метры даже подорожали. «Растет в цене Монако, а также элитные локусы: престижные районы столиц и крупных промышленных или курортных городов Европы (Париж, Барселона, Прага, Любляна, Будапешт). Хотя сегодня рост цен не так значителен, тем не менее он есть», — рассказывает директор компании Avenue Property Лариса Хорева.

Кризисные явления практически не затронули рынки недвижимости в странах Восточной Европы (Болгария, Чехия, Черногория, Хорватия и др.), которые в последние годы были популярной инвестиционной зоной. Рынок любимого россиянами Кипра также отличился 16%-ным ростом. Кстати, в упомянутых странах практически не изменились и условия кредитования. На Кипре и сегодня можно получить ипотечный займ под 6% годовых с первоначальным взносом в размере 30% от стоимости объекта. Причем правительство предпринимает усиленные меры к тому, чтобы банки не завышали ставки. Так, Министерство финансов и Центральный банк Кипра выразили резкое недовольство поведением банков в условиях мирового финансового кризиса, считая, что последние необоснованно стремятся переложить свои риски на плечи вкладчиков. В результате два ведущих банка Кипра заморозили ставки по кредитам: Bank of Cyprus объявил, что отказывается от планов повысить проценты, а Marfin Popular приостановил пересмотр процентных ставок до 31 декабря текущего года. При этом банки снижают на 0,5% процентные ставки по всем кредитам, привязанным к ставке рефинансирования Европейского центрального банка.

Среднесрочный выбор

Еще год назад зарубежная недвижимость не была в фаворе у российских инвесторов, поскольку операции на отечественном рынке сулили куда более значительные прибыли. Сегодня ситуация изменилась. Высоких доходов иностранные квадраты и сейчас не обещают, но зато в большинстве случаев такие инвестиции дешевле и надежнее, чем российские альтернативы. Так, во многих западных странах перед покупателями новостройки не будут маячить призраки обманутых дольщиков, поскольку здесь рынок девелопмента прозрачен и отрегулирован законодательными рычагами, причем войти на него можно уже с суммой от 50 тыс. евро.

Сегодня, когда на большинстве рынков царит стагнация, у покупателя есть широкий выбор объектов, а также время и возможность, чтобы торговаться. Тем более, как считают эксперты, цены в той же Испании, судя по всему, уже достигли дна и ожидать дальнейшего снижения не приходится.

Если главная цель — сберечь средства в период кризиса и обеспечить себе зарубежный плацдарм, то стоит выбирать объект в стабильно популярных местах вроде престижных курортов или мировых столиц. Тем более, по заверениям специалистов, недвижимость во Франции и Великобритании в ближайшие годы вновь начнет дорожать. «Совершенно очевидно, что к Олимпиаде 2012 г. цены в английской столице вернут свои позиции. С учетом того, что сейчас стоимость 1 кв. м упала в среднем на 5–10%, это вложение может стать весьма выгодным для инвесторов. Аналогичная ситуация в Испании.

Интересно, что рынок аренды здесь фактически не претерпел изменений. Квартиры и виллы сдаются внаем очень быстро, на прежнем уровне осталась и арендная плата. Для частного инвестора это может стать неплохим вложением капиталов», — считает Л. Хорева.

Консервативным инвесторам эксперты советуют обратить внимание на Германию. Средний рост цен в этой стране очень низкий: не превышает 2% в год, но завидное постоянство этого показателя весьма привлекательно. Особенно если речь идет о таких городах, как Гамбург, Франкфурт, Дюссельдорф, где цифры роста значительно выше.

Достаточно стабильным и интересным направлением для покупок недвижимости остается Восточная Европа. Несмотря на то что рынок той же Болгарии изобилует предложением, аналитики «МИЭЛЬ DPM» по-прежнему ставят ее на первое место в рейтинге инвестиционной привлекательности. Цены здесь все еще смешные, по российским меркам. Так, 1 кв. м в среднем стоит 1,5 тыс. евро. Качественные апартаменты на берегу моря можно купить в пределах 100 тыс. евро. Причем речь идет о квартире с полной отделкой. Большинство девелоперских компаний здесь предоставляют также услуги по сдаче вашего жилья в аренду на то время, когда вы там не живете.

По мнению Н. Завалишиной, в следующем году резкого подорожания не будет, но ждать падения тоже не приходится. В Болгарии цены растут от комплекса к комплексу, то есть жилье в новых строящихся объектах продается по более высокой стоимости, чем в предыдущих. При этом улучшается и инфраструктура: чем дороже комплекс, тем больше возможностей он предоставляет. Уже становится почти обязательным наличие фитнес-клуба на территории комплекса, SPA-салонов, собственных или «почти собственных» пляжей (проход к пляжу только через комплекс), лучшей архитектуры и т. д. Если в 2007 г. на побережье в Болгарии достаточно высокими были цены на уровне 1,5–1,6 тыс. евро за 1 кв. м, то сейчас в хороших комплексах стоимость квартир составляет 3,5–3,6 тыс. евро за 1 кв. м. И это еще в период относительного снижения спроса, тогда как к лету в странах, где сезонность влияет на цену, недвижимость может существенно подорожать.

В качестве чуть более дорогого, но выгодного направления рекомендуют и Хорватию. Климат, природа, некоторые специфические особенности сравнимы с итальянскими, но в Хорватии стоимость недвижимости (да и проживания в целом) пока существенно ниже. В ближайшие несколько лет эта страна должна стать членом ЕС, присоединиться к шенгенскому соглашению, а в недалеком будущем перейти на евро. Все эти факторы повышают привлекательность Хорватии как для жизни, так и для инвестиций. Единственное, что несколько осложняет покупку здесь недвижимости, — это необходимость открыть собственное предприятие. Процедура в принципе несложная и недорогая, если учитывать стоимость недвижимости, но этот момент все равно следует иметь в виду.

По словам Н. Завалишиной, средняя цена 1 кв. м здесь составляет порядка 2–2,2 тыс. евро. Но можно купить объекты и по 1,6 тыс. евро за 1 кв. м, и по 5 тыс. евро. Стоимость квартир зависит от региона. Наиболее дорогой, но и более респектабельный район в Хорватии — это полуостров Истрия на северо-западе страны. Однако и там цены разнятся: в Пуле они немного пониже, в Ровине и Порече — повыше. В Пуле квартиру площадью 60 кв. м можно купить за 150–180 тыс. евро, в Ровине — уже ближе к 250 тыс. евро. Но это весьма усредненные варианты. Здесь реально приобрести объект и за 90–100 тыс. евро, но такое жилье, как правило, не нравится российским покупателям.

А вот в отношении популярной до недавнего времени Черногории рекомендации экспертов заметно расходятся. «Черногория — прекрасный вариант для инвестирования средств. Здесь достаточно высокая потребность в новом жилье. Кроме того, покупателей привлекает перспектива вступления страны в Евросоюз», — говорит Е. Некрытова. Однако есть мнение и о том, что местный рынок, как и испанский, перегрет. Цены здесь находятся на среднеевропейском уровне, но при этом качество большинства объектов оставляет желать лучшего. Кроме того, экономика Черногории развивается не слишком бодрыми темпами, и перспективы вступления страны в Шенген пока не очевидны.

Доходность аренды жилья в большинстве европейских стран сегодня достаточно низкая. Например, в Испании она составляет 4–6%, в Германии — 5–7% и так далее, в зависимости от страны, объекта, его местонахождения, времени сдачи и др. Пожалуй, одна из немногих стран, где арендодатель может рассчитывать на большее, — это Египет, где доходность составляет 10–15%, а иногда и выше.

Рынок недвижимости Египта отличают и другие достоинства, представляющие интерес для потенциальных инвесторов. Во-первых, здесь все еще весьма низкие цены на жилье: в Хургаде от 0,5 тыс. долл. за 1 кв. м (хотя уже довольно сложно найти хорошие предложения по этой цене, скорее от 0,7 тыс. долл.), в Шарм-эш-Шейхе от 1 тыс. долл. за 1 кв. м. То есть квартиру площадью 90 кв. м можно купить за 50–65 тыс. долл. и сдавать ее круглогодично, причем аренда там достаточно востребована. Кроме того, иностранные инвесторы в Египте освобождены от уплаты налогов — как на покупку, так и на владение недвижимостью, что тоже является неплохим бонусом в отличие от большинства других стран.

Условия и тарифы довольно существенно отличаются. Так, в Болгарии покупатель платит налог на приобретение недвижимости 1,5–2,5% (зависит от местонахождения объекта), а потом еще ежегодный налог на недвижимость. Для физических и юридических лиц ставка одинакова и составляет 0,15%. В Германии налог на приобретение — 3,5–4,5% от стоимости объекта, 4,5% — если объект куплен в Берлине. Ежегодный налог на недвижимость — 0,5–1,5% от стоимости недвижимости в зависимости от расположения объекта.

Предсказать дальнейшие изменения на зарубежных рынках сегодня достаточно сложно: пока еще не ясны до конца масштабы кризиса и его последствия. Тем не менее эксперты уверяют, что цены в основном уже достигли дна, и теперь у них только один путь — вверх. Но когда начнется этот новый виток — пока ни для кого не очевидно.

Фото: Т. Погорельцева