Западная Сибирь: о рынке недвижимости из первых уст

Статьи

Цены на столичное жилье корректируются вниз: покупатель может добиться скидок на «вторичке», на первичном рынке застройщики также готовы идти на всяческие послабления. А что же происходит на региональных рынках? Обычно те же процессы, которые «имеют место быть» в центре, повторяются через какое-то время и в провинции. Посмотрим, что же сегодня творится с сибирскими квадратными метрами: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru обратился с просьбой к местным экспертам, чтобы рассказать о рынке недвижимости Западной Сибири.

Крупные города Западной Сибири, о которых пойдет речь в нашем материале, являются промышленными центрами, а значит, их можно назвать центрами притяжения для близлежащих областей. Основные покупатели жилья здесь – местные жители, но эти города привлекают приезжих из соседних районов, которые едут сюда, чтобы получить хорошую работу (например, Кемерово – центр угольной промышленности) и достойное образование (Новосибирск). Эти жизненные планы, как правило, связаны и со сменой жилья.

Новосибирск: никто не ждал снижения

Начнем с самого дальнего от Кремля города-миллионника – с Новосибирска.
До недавнего времени цены на новосибирскую недвижимость стабильно росли. По данным аналитиков новосибирского «Центрального Агентства Недвижимости», цена квадратного метра в городе с января 2007 по январь 2008 года выросла на 36,6%.

Если в январе 2007 года, один новосибирский метр стоил 45,2 тыс. рублей, то через год его средняя цена достигла 61,8 тыс. руб. В феврале метр немного сдал свои позиции, откатившись до величины 61,1 тыс. рублей, но в марте рост возобновился и метр, перекрыв январские показатели, достиг величины в 61,9 тыс. рублей. Рост продолжался до июня, достигнув в этом месяце величины 62,8 тыс. рублей, после чего прекратился. С сентября начался спад – за месяц новосибирский метр свалился на 4,3%, упав до величины 58,5 тыс. руб. По нашему мнению, это очень серьезный показатель, такие темпы характерны падения для депрессивных периодов.

Что же предлагает рынок недвижимости Новосибирска покупателям? Корреспондент Metrinfo.Ru изучил предложения агентств недвижимости и вот какая картина складывается по его впечатлениям.

Так, стоимость квадратного метра в новостройках колеблется в рамках от 39 до 65 тысяч рублей. Средняя же цена новостроечного квадратного метра составляет 45 тысяч. Однако такова цена в тех новостройках, которые еще не построены.

Что же касается вторички, то там двушка стоит в пределах от трех до шести миллионов рублей. Однокомнатную можно найти и за 1,9 миллиона. Причем продается эта квартира не где-нибудь в непристижном Первомайском районе, а в центре – на улице Ольги Жилиной.

Однако в том же центре чаще встречаются и дорогие для Новосибирска варианты. Так, двухкомнатная квартира в «Горском микрорайоне» продается за 5,2 миллиона, а цены квадратного метра в ней зашкаливает за 70 тысяч рублей.

Не исключено, что и дальше новосибирские цены будут корректироваться вниз. Кстати, осеннего понижения цен риэлторы не ожидали: «Это очень нетипично для жилой недвижимости, – констатирует Ольга Васильева, специалист отдела жилой недвижимости новосибирской компании «Орион», обычно осенью, после летней стагнации, цены начинают активно расти. Теперь же цены выросли лишь в центральном районе, да и то, – на 0,5%.»

Барнаул: скромный рынок не защищен от падения

Намного дешевле недвижимость в соседнем Барнауле. Средняя цена типовой двухкомнатной квартиры в этот городе чуть больше полутора миллионов рублей. Кстати, однушки, из-за большего на них спроса, не так уж сильно и отстают в цене от двухкомнатных, а некоторые, особенно привлекательные объекты, даже и опережают. Так, однокомнантная квартира на проспекте Ленина продается сейчас за 2,15 миллиона. Однако площадь у этой квартиры даже больше, чем у иной двушки, да и проспект Ленина – место престижное.

Что касается особенностей именно барнаульского рынка, то для него остаются актуальными проблемы устаревшей дорожной сети города, которая не справляется с растущим количеством автомобилей и ветхости жилого фонда.

Застройка Барнаула довольно разнообразна: индивидуальные бревенчатые дома, типовое жилье советских времен, современный новострой. Процент дореволюционной застройки – незначителен, так как еще весной 1917 года один из жителей неудачно затопил баню. В результате сгорело практически всё, что было построено до этого дня.

Но даже и на скромном рынке Барнаула цены идут вниз. По словам Елены Ермолаевой – директора аналитического центра «RID Analytics», cуммарное снижение цен на вторичном рынке жилья с начала 2008 года составило 8,8% (октябрь 2008 г. относительно декабря 2007 г.). В предыдущие годы наблюдался рост: в 2007 году – на 22,7%, 2006-м – на 87,3%, 2005-м – на 16,1%.

В октябре же 2008 года средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке Барнаула составила 41,5 тыс. рублей. Это значит, что за октябрь цены упали на 2,2% г.

Наибольшее снижение было отмечено в поселке «Южный» Центрального района (на 3,5%) и в жилом массиве «Ближние Черемушки» Железнодорожного (3,5%). Центр города оказался довольно устойчив, и в отличие от периферийных районов, даже слегка набрал в цене: так, в поселке «Гора» Центрального района жилье за октябрь даже подорожало на 1%.

Соответственно, этот район, вернее его центральная часть является лидером по стоимости метра – 49 978 руб. за кв.м. На втором месте по стоимости – центр Железнодорожного района – 48 914 руб. за кв.м. Самый дешевый метр стоит искать в поселке «Новосиликатном» (Индустриальный район) – 32 679 руб. за кв. м. Разница между максимальной и минимальной средней ценой по районам составляет 17 299 рублей, что на 5% больше, чем в сентябре 2008 году, отмечают аналитики. То есть, быстрее всего сбрасывает в цене дешевое жилье в непрестижных районах, в то время как ликвидные метры в центре города демонстрируют некоторый запас прочности. Отметим, это движение цен характерно для стагнирующего, устремившегося вниз рынка.

Кемерово: вторичка еще растет, но застройщики уже проводят акции

По ценам на недвижимость Кемерово уступает Новосибирску, но несколько обгоняет Барнаул. Типовая однушка в Кемерово стоит 1,7 миллиона рублей, хотя встречаются и варианты за 2,5 миллиона. Цены же двухкомнатных квартир начинаются с двух миллионов и доходят до 5,5 млн. рублей.

Вторичный рынок по инерции еще показывает плюсы. Так, по данным маркетолога компании «КузбассИнвестСтрой» Галины Зыряновой, в минувшем октябре средняя цена предложения одного «квадрата» на вторичном рынке Кемерова составила 54,3 тыс. рублей, что на 1,1% больше, чем в сентябре. Наибольшие изменения средних цен предложения отмечены в Кировском районе (снижение на 0,7%) и в пригороде (повышение на 9,9%).

Дороже остальных – Центральный район, там жилье стоит – 58 911 руб. за кв. м. Самый дешевый район – Кировский, здесь стоимость квадратного метра составляет всего лишь 39 096 руб. за кв. м.

Несмотря на то, что рост цен на вторичном рынке в Кемерово еще продолжается, строители дуновение кризиса уже почувствовали. Поэтому, чтобы активизировать покупательский спрос в последнее время они, по словам Галины Зыряновой, проводят различные акции. Одни обещают скидку до 50 тысяч рублей при одновременной покупке квартиры и парковочного места, другие на какой-то период фиксируют цену. Однако существуют и новостройки, спрос на которые, по-прежнему высок — современные жилые комплексы «Каравелла» и «Мегаполис». Они не только держатся, но даже еще и умудряются повышать цены. Возможно, это связано с тем, что эти комплексы строят крупные и уважаемые компании, которым местные жители доверяют больше, чем мелким.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Как видим, волна прокатилась и по Сибири: квадратные метры начали здесь дешеветь даже раньше, чем в Москве. Но все очень похоже на столицу: и акции застройщиков, привлекающие покупателя, и заметное усилившееся расслоение рынка, когда переоцененное типовое жилье дешевеет значительно быстрее качественного.

Фото: www.metrinfo.ru