За чистоту арендных нравов?

Статьи

Большинство петербургских офисных центров работает со своими клиентами по системе “все включено”. В выставленные счета, как правило, входят не только арендный платеж, но и налоги, а также “коммуналка” и эксплуатационные расходы. Хотя некоторые собственники и управляющие уже задумываются о переходе на triple net, так называемую очищенную арендную ставку. Этот подход является общепринятым в столице. Однако приживется ли он на нашем рынке – большой вопрос.

По оценке заместителя генерального директора “Менеджмент компании ПСБ” Артура Кима, пока по системе triple net работают не более 5% городских бизнес-центров, относящихся в основном к категории А.

Специалисты компании GWA Sawyer отмечают, что такой подход характерен для некоторых новых и строящихся объектов высокого класса. Например, по их данным, в “Австрийском бизнес-центре” (уровень А) эксплуатационные расходы составляют 65 евро/кв.м в год (то есть около $85/кв.м в год), в офисно-гостиничном центре “Голицынъ” (В+) – 90 руб./кв.м в месяц (примерно $42/кв.м в год).

В строящемся БЦ класса А “Авеню” (девелопер – ГК “БестЪ”) затраты на эксплуатацию также выделяются из ставки и оцениваются пока в 320 руб./кв.м в месяц (при базовом арендном платеже 1500-1700 руб./кв.м).

Из действующих офисных комплексов triple net использует, например, “Дом Швеции” (уровень А). По словам управляющих, это принципиальная позиция западных собственников. В другом представителе категории А – БЦ “Белые ночи” – отдельно оплачивается только электричество.

В отдельный счет эксплуатационные и коммунальные расходы выносятся на объектах, которыми управляет компания “Искра-Балт”. Характерно, что речь идет о довольно скромных бизнес-центрах, относящихся в основном к категории С (ДЦ “Невский”, “Лермонтовский”, “Новочеркасский”). Платежи индексируются ежемесячно.

В River House (класс В+) из арендной ставки вынесены тариф за электричество и затраты на эксплуатацию, составляющие в среднем $2-3/кв.м в месяц.

По словам Виктории Ботовой, директора департамента арендных отношений ГК “Промсвязьнедвижимость” (собственник объекта), клиенты предпочли бы оперировать одной цифрой, но поскольку здание поделено между крупными компаниями, которые отделывали помещения на свой вкус, было изначально трудно подсчитать средние затраты на эксплуатацию нетиповых офисов.

Меньше хлопот

Абсолютное большинство опрошенных “НП” собственников и управляющих БЦ считает нецелесообразным отказ от традиционного “все включено” ради прозападного и более цивилизованного triple net. Как правило, в арендную ставку входят все затраты, кроме платы за телефон и Интернет, а в отдельных случаях – НДС (если речь идет о представительствах иностранных компаний).

Такой практики придерживаются, например, в БЦ “Информ-Футуре”, “Сити-Центр”, “Нептун”, “Невский, 30”, Europe House, Goldex, “Московский”, “Акватория”, в сети “Сенатор”, на объектах, находящихся в управлении BCM Group (“Мариинский”, “Михайловский”, “Буревестник” и др.), УК “Питер” (“Офисный дом на Л. Толстого, 7”, “Радуга”, “Итальянская, 2” и др.), ГК “БестЪ” (“Таймс”, “Гранат”, “Мидель”, “Ресурс”), УК “Теорема” (“Эврика”, “Т4”, “Лангензипен”), УК “Адвекс-Траст” (CEREAN и “Сфера”) и пр.

Основным преимуществом такой системы управляющие считают ее удобство. “Мы изначально ориентировались на то, что арендатор должен знать всего две цифры: метраж помещения и ставку за квадратный метр – и не мучаться с расчетами”, – говорит генеральный директор УК “Теорема” Борис Жуков.

“Когда речь идет о 50-метровом офисе, затраты на установку отдельных счетчиков и всю бумажную работу, связанную с постатейным выделением расходов, выльются клиенту в более крупную сумму, чем при традиционной системе оплаты”, – считает генеральный директор компании “Адвекс-Траст” Елена Афанасьева.

“Хлопот совершенно точно будет больше, а выгоднее ли triple net для управляющих, заранее сказать сложно. Для наших арендаторов удобнее схема “все включено”, – отмечает управляющая БЦ “Информ-Футуре” Хельве Заикина.

“На большинстве объектов у нас преобладают довольно мелкая нарезка помещений и краткосрочные договоры, которые при ежегодной пролонгации позволяют индексировать эксплуатационные платежи”, – поясняет руководитель направления офисной недвижимости ООО “БЕСТ. Коммерческая Недвижимость” Вадим Демешенков.

“В Москве ориентация на triple net связана прежде всего с тем, что там значительно больше проектов, реализуемых классическими девелоперами для последующей перепродажи. Участникам инвестиционной сделки важно оценить чистый доход объекта. У нас, как правило, бизнес-центры строят для того, чтобы в будущем владеть ими и самостоятельно их обслуживать. А для собственника не принципиальна подробная раскладка расходов.

Он и так в них неплохо ориентируется. Кроме того, при системе “все включено” проще договориться с арендатором об индексации ставки в случае существенного изменения рыночной конъюнктуры”, – комментирует генеральный директор УК “Сенатор” Валерий Хламкин. Подобной точки зрения придерживаются, например, в БЦ “Белые ночи” и в “Сити-Центре”, где хозяева объектов выступают одновременно их управляющими.

“Мы не только управляем зданиями, переданными нам собственниками, но и занимаемся их эксплуатацией, – поясняет зам. генерального директора УК “Питер” Елена Никуличева. – Поэтому нет необходимости вычленять эти расходы из арендной ставки. Подход triple net оправдан, если функции управляющей и эксплуатирующей организации на объекте разделены. Например, обслуживанием здания на Невском пр., 7-9, с которым мы работаем по договору с КУГИ, исторически занимается ПРЭО “Нежилой фонд”, и арендаторы рассчитываются с этой структурой”.

Порой приверженность к традиционной системе оплаты связана с техническими характеристиками здания.

“В торговой части комплекса Regent Hall мы используем triple net, а в офисной – “все включено”. Если по итогам первого года работы бизнес-центра станет ясно, что затраты на эксплуатацию превышают расчетные показатели, будем переводить крупных арендаторов на “очищенную” ставку.

Однако реализовать эту схему непросто. Здание состоит из трех блоков, каждый из которых запитан от отдельной щитовой. Арендаторам придется устанавливать по несколько счетчиков. Это не было учтено на этапе проектирования”, – рассказывает Андрей Шаповалов, генеральный директор УК “Регент Холл”.

У схемы “все включено” есть и налоговые преимущества.

“Клиентам выгодно, чтобы все расходы по договору аренды оформлялись одним платежом, поскольку в этом случае их можно отнести на затраты предприятия, – поясняет Вадим Демешенков. – Если арендодатель выделяет коммунальные услуги в отдельную статью, значит, он должен иметь соответствующие договоры на их предоставление. Однако, во-первых, это не всегда возможно, а во-вторых, является коммерческой деятельностью, с которой необходимо платить налоги, что в итоге приведет к удорожанию услуги для арендатора”.

Больше цивилизации

Тем не менее в сети “Сенатор”, в УК “Бекар” (БЦ “Бекар”, “Нобель” “XIX век”), в БЦ “Северная Столица” рассматривают возможность перехода на triple net – полностью или частично. Ее основной плюс – прозрачность платежей. Эксперты солидарны в том, что год от года офисных зданий, исповедующих западную систему арендных ценностей, будет становиться все больше.

В GWA Sawyer считают, что основной стимул – привлечение собственниками внешних УК. При этом нередко с арендаторами заключают отдельные договоры на оплату операционных расходов управленцев, в которых подробно перечисляется весь комплекс оказываемых услуг.

“Владелец здания заинтересован в контроле над расходами УК и в их оптимизации. Поэтому постепенный переход на triple net неизбежен”, – полагает Людмила Родина, генеральный директор компании “Супер-Сервис. Проперти менеджмент”.

“Тенденция внедрения triple net особенно ощутима с начала года, – отмечает старший консультант департамента офисной и индустриальной недвижимости Colliers International Марина Пузанова. – Для давно действующих БЦ и серьезных офисных сетей разделение платежей стало актуальным, поскольку сейчас эксплуатационные расходы увеличиваются быстрее, чем арендные ставки, и поэтому собственнику выгодно выделить их в переменную составляющую.

Для арендатора такая схема тоже имеет свои преимущества, поскольку дает четкое представление о том, за что именно он платит. Клиенты получают возможность анализировать ситуацию и принимать взвешенные решения. Например, если здание старое, то расходы на его обслуживание будут выше.

Если арендатор видит это, он, скорее всего, не захочет переплачивать за низкое качество инженерии, а вступит в переговоры о снижении арендной ставки или переедет в другой БЦ. Современные деловые комплексы позволяют контролировать и регулировать расходы тепла, воды, электричества и т.п., что также отражается в ставках triple net”.

“Московский офисный рынок изначально развивался по западному пути, а петербургский – по доморощенному. В столице услуги по управлению первыми начали оказывать иностранные компании, отсюда – и отдельный учет всех статей расходов.

По мере увеличения в Петербурге доли бизнес-центров класса А, зарубежных арендаторов и консультантов triple net будет завоевывать рынок. Эта система близка девелоперам и инвесторам, которым необходимо прогнозировать чистый денежный поток от реализуемого проекта”, – считает генеральный директор ООО “ЦПРН “Вечер” Николай Вечер.

“Переход на “очищенную” арендную ставку связан с появлением в городе профессиональных иностранных девелоперов и инвестфондов, увеличением количества сделок по продаже готового бизнеса и т.п.”, – подтверждает руководитель департамента офисной недвижимости Praktis Consulting & Brokerage Елена Афиногенова.

Например, triple net будет внедряться в БЦ “Петровский Форт” – в связи с пожеланиями нового собственника объекта, швейцарской инвестиционной компании Eastern Property Holdings.

Расхождения во мнениях экспертов по поводу “чистоты” ставок свидетельствуют о том, что петербургский офисный рынок еще не скоро придет к общему знаменателю.

“Несмотря на плюсы западного подхода в обозримом будущем он не станет преобладающим в нашем городе. Я думаю, в течение нескольких ближайших лет обе схемы будут существовать вполне равноправно”, – полагает директор департамента офисной недвижимости Becar Realty Group Алексей Чижов.