Вызовет ли ипотека рост цен на квартиры?

Статьи

Дискуссии о доступном жилье ведутся уже не первый день. И сегодня уже можно говорить о том, что большая часть населения России осознала, что под этим термином правительство подразумевало не директивное снижение стоимости квадратного метра, а в первую очередь комплекс законодательных изменений, призванных облегчить доступ к получению ипотечных кредитов.

И в ипотеку действительно поверили. Как многим кажется, осталось лишь немного подождать, когда же произойдет изменение условий кредитования и снизятся проценты. Смущают только разговоры о том, что массовая ипотека неминуемо повлечет за собой активный рост цен на жилье. Мы решили выяснить у специалистов рынка недвижимости их мнение по поводу возможного роста цен вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО “Квартал”:

В случае с доступным жильем о приемлемой цене говорить не приходится. Жилье станет доступным для более широких слоев населения при высоких ценах через схемы его приобретения, а именно через ипотеку. Развитие ипотеки и широкое применение различных ипотечных схем инициируется правительством посредством стимулирования через создание благоприятной правовой среды. Далее рыночные механизмы формирования цены товара через спрос-предложение могут привести к очередному витку спроса на недвижимость и, как следствие, росту цен до достижения очередного равновесного показателя. Каков будет новый уровень цен, зависит от огромного количества факторов, связанных, в том числе, и с формированием дохода на душу населения нашей страны. Это не только общий экономический рост, но и сильная социальная политика государства по перераспределению дохода в пользу низкообеспеченных слоев населения.

Доступный ипотечный кредит в условиях наличия у большинства семей потребности в улучшении своих жилищных условий приведет к росту спроса на квартиры (при прочих равных условиях). Увеличение спроса на жилье может вызвать как рост цен на недвижимость, так и увеличение ее предложения для достижения равновесия. Так как существует временной разрыв между реакцией предложения на растущий спрос (строительный цикл жилого комплекса может составлять до 2,5-3 лет), а также дефицит свободной земли в Москве под новое строительство, то увеличивающийся спрос отзовется ростом цен. Следовательно, развитие ипотеки послужит фактором роста цен на недвижимость.

Евгений Михаленков, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “ИНКОМ-Недвижимость”:

Ипотека вызовет дополнительный спрос на жилье. А он и без того сейчас достаточно высок. Как известно, существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. Скрытый составляют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий и не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. Не вызывает сомнений тот факт, что потребность в улучшении жилищных условий в России вообще, и в Москве в частности, – огромная.

Естественно, если будет повышаться только спрос, а предложение останется на прежнем уровне – цены будут расти. Это общеэкономическая зависимость: рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен.

Предложение на вторичном рынке административно увеличено быть не может, а на первичном – тоже довольно сложно в короткие сроки увеличить объем предложения. Это дело не одного месяца и не двух – весь процесс может занять несколько лет.

И если, скажем, завтра же ипотека начнет реально работать, то ни к чему хорошему это не приведет. Рост цен будет просто безудержным. И поэтому ипотечные законы у нас внедряются постепенно и очень осторожно.

Даже сегодняшнее количество обычных, так называемых “неипотечных” покупателей способно “поднять” цены на рынке до уровня $1800 за 1 кв. м. Можно себе представить, что будет, когда появятся ипотечные покупатели и их число будет увеличиваться. Кстати, опыт прибалтийских государств, где ипотечное кредитование развивалось довольно быстрыми темпами, показывает, что массовая ипотека моментально приводит к росту цен: там они за год поднялись почти на 50%.

Если массовая ипотека начнет действовать через несколько лет, то работать над предложением жилья необходимо уже сейчас. Пока будут найдены какие-то участки под строительство, решены вопросы с коммуникациями – время пролетит очень быстро.

Темпы развития ипотеки на первых этапах надо некоторым образом сдерживать. В России сейчас сдерживающими факторами выступают высокие ипотечные ставки и достаточно сложная процедура получения ипотечного кредита.

Игорь Ладычук, руководитель пресс-службы компании “МИЭЛЬ-Недвижимость”:

Формирование в России рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования действительно могут привести к увеличению цен на недвижимость.

Под формированием рынка доступного жилья нужно понимать увеличение объемов строительства и становление альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи. Это,прежде всего, ипотечное кредитование населения.

Законодательная база в этой ситуации должна поддержать и простимулировать те процессы, которые происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур. Ведь увеличение количества участников рынка, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом.

Введение любого комплекса мер по формированию в России рынка доступного жилья, в том числе и активное развитие ипотечного кредитования, неизменно приведет к увеличению платежеспособного спроса и, как следствие, росту цен на рынке недвижимости. И чем более радикальные меры будут приниматься, тем большее количество людей единовременно станут участниками рынка и тем больший рост стоимости жилья стоит ожидать.

С февраля этого года резко увеличился объем ипотечных сделок в Москве. Динамика этого роста говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в столице, и уже в следующем это явление станет массовым. Дополнительным стимулом послужит формирование законодательной базы в этой области и расширение банковской деятельности по ипотечному кредитованию населения.

Прежде всего, рост цен коснется рынка новостроек. Качественное жилье является дефицитом и на данный момент составляет всего 10% общего объема квартир в Москве. Уже сегодня до 20% ипотечных сделок приходится на рынок новостроек, и этот процент, в соответствии с прогнозами аналитиков, будет только увеличиваться.

Григорий Такоев, начальник отдела финансирования проектов компании “Комстрин”:

Прежде всего, необходимо ответить на вопрос: что такое развитие ипотеки и на какой стадии этого развития произойдет коррекция цен на рынке недвижимости. Сейчас более-менее понятна структура ипотеки на вторичном рынке жилья: есть собственность – есть ипотека. Сложнее с первичным жильем: собственности нет – нет ипотеки, а есть суррогатные принципы банковского кредитования и оформления документации, где каждый из субъектов работает по принципу: “Кто в лес, кто по дрова”. В моем понимании развитие ипотеки – это прежде всего принятие жесткого свода законодательных актов в сфере гражданского права и банковского регулирования, не оставляющих их двусмысленного прочтения участниками рынка. А вот когда это произойдет, ипотека “выплеснет” на рынок массовый спрос экономически активного населения, которое на данный момент не может себе позволить покупку недвижимости своими силами. Что за этим последует? Однозначно – рост цен, причем абсолютный параметр стоимости квадратного метра сейчас предсказать никто не сможет.

Леонид Белага, директор по рекламе и коммуникациям концерна “Крост”:

Российские застройщики и девелоперы мечтают о развитии массовой ипотеки. И не потому, что это приведет к росту цен на недвижимость, а потому, что резко возрастет спрос на доступное жилье. Вовлечение в куплю-продажу жилья почти сформировавшегося в нашей стране среднего класса, а не тех 5% населения, у которых есть деньги, – это самая радужная перспектива для всей строительной отрасли. Разумное, не одномоментное введение массовой ипотеки, при условии выдачи кредитов на 15-25 лет под 8-10% годовых, к скачку цен не приведет. В западных и иных развитых странах ипотека всячески поощряется. Большая часть населения традиционно живет в долг, при этом цены на недвижимость растут по многим очевидным причинам: увеличение тарифов, смена политических реалий и так далее.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании “Сити-XXI век”:

Сейчас доля ипотечных сделок в общей структуре рынка не велика, и в формировании спроса на недвижимость ипотека не оказывает основного влияния. Но желающих ею воспользоваться становится все больше и больше. В улучшении жилищных условий, как показывают социологические опросы, нуждается более 70% россиян. Не все из них могут взять кредит в силу тех или иных причин, и прежде всего невысокого дохода. Но даже те, кто готов это сделать, испытывают трудности на этом пути. Законодательные инициативы по созданию рынка доступного жилья несколько снизят риски банков и облегчат заемщикам получение кредитов. Однако моментально количество ипотечных сделок не возрастет. Требуется большая разъяснительная работа не только со стороны коммерческих операторов рынка, но и государства по продвижению ипотеки как инструмента решения жилищной проблемы.

Но, делая ипотеку одним из основных факторов формирования спроса на жилье, не стоит забывать и об увеличении предложения. Это задача не менее кропотливая и сложная. Иначе национальный проект по недвижимости ждет трудная судьба.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:

Введение ипотеки станет основным событием на рынке недвижимости в следующем десятилетии. Различные ипотечные программы, которые уже сейчас развиваются очень динамично, скоро станут главным фактором роста цен на недвижимость. Ипотека станет основным инструментом в приобретении жилья, а альтернативные схемы вряд ли найдут поддержку со стороны потребителя ввиду отсутствия необходимых гарантий. Когда у человека будет возможность брать кредит под 8% на 25 лет, немногие смогут устоять перед соблазном приобрести жилье.

Любая ипотечная программа – это исключительно финансовый инструмент, соответственно, как такового различия между сегментами рынка недвижимости не будет. Банк всегда будет заинтересован в том, чтобы выдать максимальное количество кредитов, и, по большому счету, ему не так важно, под какое жилье выделяются деньги. Если кредит застрахован и заемщик является кредитоспособным лицом, то банк будет заинтересован в выдаче кредита. В будущем, разумеется, все будет зависеть от конкретной программы. Возможно, что в некоторые ипотечные пакеты будут включены ограничения, носящие социальный характер.

Вследствие развития ипотеки предложение по дорогим квартирам не сможет обеспечить спрос. Единственным выходом в ситуации с непрекращающимся ростом цен является увеличение темпов строительства примерно в 2-3 раза, причем не только в Москве, но и в целом по России. Мы станем свидетелями строительного бума, тем не менее, желающих приобрести жилье будет значительно больше.

Петр Ходаковский, заместитель генерального директора по развитию компании “Дружба-Недвижимость”:

Что касается ипотеки, то за последнее время ведется очень много разговоров на эту тему, в том числе и на государственном уровне. Но, к сожалению, говорить сейчас о том, что данный вид приобретения недвижимости сделал большой шаг вперед, я бы не стал. Банки, активно работающие в этом секторе, упрощают условия получения кредита, разрабатывают различные программы, но говорить о снижении процентной ставки до размеров, которые позволили бы решать данный вопрос основной массе потенциальных клиентов, преждевременно. Как следствие, в настоящее время ипотека не оказывает сколько-нибудь серьезного влияния на цены на жилье.

Подготовила Елена Мамонова, газета “М2”