Воронеж: Предпочтения потенциальных потребителей загородного жилья эконом-класса

Статьи

Дата проведения исследования: 2007-11-20

Сегодня слова «доступное жильё» у всех на слуху, во многом благодаря одноименному национальному проекту. Однако понимание этих слов у каждого своё, хотя бы по той причине, что возможности у всех различны: для кого-то «доступным» является коттедж за 250 тыс. долларов, для других и комната в коммуналке является недоступной. К слову сказать, в Воронежской области сегодня почти все проекты коттеджных поселков строятся «в рамках национальной программы «Доступное жильё», причем эти проекты от эконом до элитного класса.

Но, в большинстве случаев под «доступным» понимается сильно дешёвое жильё, которое по идее должно быть доступно очень широким слоям населения. И этот постулат практически ни у кого не вызывает сомнений. Дискуссии же и жаркие споры разгораются по поводу того, каким должно быть это жильё (типовая квартира, таунхаус или индивидуальный дом), и как обеспечить его низкую стоимость (за счет субсидий из бюджетов всех уровней, или применения «новых» для России технологий строительства).

Выбор между квартирой и отдельным домом потребители делают, как правило, исходя из своих финансовых возможностей. Квартира вполне резонно считается существенно дешевле коттеджа, хотя бы потому, что нормальная типовая квартира 50 кв.м., тогда как нормальный дом никак не менее 100 кв.м. Кроме того, в квартире все рассчитывают на условно бесплатные коммунальные службы, тогда как в своём доме ты за всё платишь сам. Если не думать о финансовых рамках, то сегодня в Воронеже 3/4 населения хотели бы жить в отдельном доме, оставшаяся часть просто не думала об этом — некогда, да и зачем травить душу. Таунхаус же — это некий компромисс. В оригинале это городское жильё, которое на просторах России выглядит более чем убого. Потребители склоняются к таунхаусам как виду загородного жилья, лишь в расчете на значительно меньшую стоимость по сравнению с отдельным коттеджем, что на практике не соответствует действительности. Виной тому сильно преувеличенный вклад стоимости земельного участка в общую стоимость загородного жилья. На самом деле стоимость земли не превышает 10% от цены продажи коттеджа с участком. А при рассмотрении структуры затрат проекта строительства коттеджного посёлка (что равносильно покупке участка на ранних стадиях строительства), стоимость земли и вовсе не превышает 5% бюджета проекта. Так в Воронеже, там где строятся дешёвые, «доступные» дома земля даже с коммуникациями не превышает 300 тыс.рублей за 10 соток.
Таким образом, отдельный коттедж значительно интересней всем слоям населения, но сегодня даже с бесплатными коммуникациями доступные дома всё равно получаются не дешёвыми (13-15 тыс. рублей за кв.метр без отделки и приборов, т.е. типовой маленький домик обойдётся в 1,5-2,0 млн.рублей, при стоимости новой квартиры ~ 1 млн.рублей).

При обсуждении второго вопроса: как сделать жильё дешёвым? – наиболее часто встречаются две позиции: увеличить государственные субсидии (в Воронежской области земля и коммуникации оплачиваются за счет бюджета и субсидия на строительство составляет 200 тыс.руб.); и применять новые технологии строительства (каркасное, модульное домостроение). Воздержимся от обсуждения первой позиции. Сторонники же второй позиции, и их большинство, как правило, приводят в пример США в послевоенный период с их «одноэтажной Америкой», когда за счет применения технологий быстровозводимых и облегченных зданий вся Америка отстроилась в течение каких-нибудь десяти лет. И они, безусловно, правы, сегодня есть крайне интересные технологии строительства и эффективные утеплители, которые позволяют строить тёплые (что особенно важно) и надежные дома. Однако у нас эти технологии не находят поддержки населения.

Основная причина: смущает облегченность конструкции, её надежность (строительство требует значительных сил и средств и из жизненного опыта люди решаются на строительство лишь один раз в поколение), вызывает сомнение теплота таких домов (США на широте Сочи). Что усугубляется традиционностью мышления (новаторов лишь 10%), и низким качеством строительства (строители увлекаются гонкой за удешевлением, причем на всех этапах от проекта до отделки, нарушают технологию, используют материалы низкого качества, в результате получаются дома, в которых они сами не хотели бы жить). Сокращение стоимости строительства возможно лишь за счет тщательной проработки при проектировании, оптимизации всех бизнес-процессов, сокращения издержек и последующем тиражировании.

Обсуждая предпочтения потенциальных потребителей загородного жилья эконом-класса, можно уверенно утверждать эконом-класс значит маленький, скромный, без излишеств, но не уступающий бизнес-классу по функциональности и надежности.
Очень показательным тут является проведенное специалистами ООО «Независимая коллегия экспертов» г.Воронеж, Вопреки заявленным 300 домов к концу года сегодня строится 88 коттеджей, из которых всего 15 каркасных, в том числе 1 с металлическим каркасом (технология ЛСТК – легкие стальные конструкции). Лишь 1 дом строится монолитным и 5 деревянных (брус, бревно), в том числе 1 традиционный для советской России – «столбянка».

Все каркасные дома практически одинакового конструктива, так называемый «канадский»/«финский» дом: деревянный каркас; утеплитель – пенопласт; внутренние ограждающие конструкции — гипсокартон; наружние ограждающие конструкции — ЦСП с вариациями наружной отделки от простой окраски до сайдинга.

Основная масса домов 1 этаж с мансардой без подвалов. Площади домов от 80 до 120 кв.м. Фундаменты — мелкозаглубленные. Стены — газосиликат или шлакоблок с облицовкой силикатным кирпичом. Перекрытия — деревянные. Окна — пластик. Кровля — 95 % профлист или металлочерепица (не всегда с соблюдением технологии).

Таким образом, даже в глубоком эконом-классе каркасные технологии пока не пользуются популярностью. Несомненно, каркасные технологии весьма интересны, но их реализация на практике еще весьма далека от потребительских ожиданий.