Волгоград. Возрожденный из пепла

Статьи

В Волгограде нет памятников старины. Нет вековых деревьев, посаженных знаменитыми людьми, нет древних крепостей и храмов. Самым старым домам в городе Волгограде чуть больше 60 лет. После окончания Сталинградской битвы (2 февраля 1943 г.) здесь не осталось ни одного целого здания, а среди руин трудно было определить даже направление улиц. Но город-герой возродился, и продолжает расти и строиться.

Формирование рынка

Аналитики выявляют общие закономерности поведения рынка недвижимости в различных регионах России. Одна из них состоит в том, что один и тот же характер поведения рынка для разных городов сдвинут во времени по отношению к Москве.

Обычно вслед за столицей, через 3-6 месяцев, реагируют рынки недвижимости Петербурга, Твери, Подмосковья. Спустя 6-9 месяцев – центральной части России. Через 9-12 месяцев отмечаются изменения на рынках Сибири и Дальнего Востока.

Похоже, волна подорожаний на рынке недвижимости сегодня докатилась до Волгограда. Вторичное жилье в городе подорожало почти на треть! Это самый большой рост цен на квартиры по России в январе 2008 г.

Информация с рынка волгоградской недвижимости напоминает фронтовые сводки: “Резко подскочили цены на “вторичку”: на 500-600 тысяч рублей за одну квартиру. Новое жилье пока дорожает не очень сильно – всего на 2-3 тысячи рублей за квартиру. Квартиры в хрущевках и брежневках подорожали на 27%. Цена квадрата в возводимом доме доходит до 45-50 тысяч рублей. В конце прошлого года квадратный метр стоил около 35 тысяч рублей”.

Конечно, стоимость недвижимости на вторичном рынке зависит не в последнюю очередь от местоположения. Самыми дорогими районами Волгограда считаются Центральный, Ворошиловский и Дзержинский. По высокой цене выставляют на продажу квартиры в жилом комплексе на ул. Тулака (Советский район). Чуть дешевле можно купить жилье в Краснооктябрьском, Советском (за ул. Тулака), Тракторозаводском, Кировском и Красноармейском районах.

Сплошь и рядом встречаются предложения, когда хрущевка с видом на Волгу может быть по ценам приравнена к сталинке с видом на заводские трубы.

Но город строится. Новостройки занимают половину общего прироста предложения недвижимости за последние два года (150 тысяч кв.м из 300 тысяч), однако пока этого объема явно недостаточно для насыщения существующего спроса.

Откровенно подзадержалась на старте загородная недвижимость Волгограда. Эксперты единодушно прогнозируют ее бурный рост, правда расходятся во мнении о том, когда же он все-таки начнется. Разброс по срокам получился значительным: от 3-5 до 7-10 лет. Причем все будет зависеть не столько от роста доходов волгоградцев, сколько от адекватности предложений застройщиков.

Сейчас рынок не сформирован, соответственно, нет и каких-то четких единых стандартов, а потому элитным коттеджным поселком могут назвать любой огороженный участок с несколькими домами. Не слишком готовы к работе с такими объектами и городские агентства недвижимости.

Но если особой конкуренции среди проектов пока не наблюдается, конкуренция по территориям становится все заметнее. На звание будущей волгоградской “рублевки” претендуют два направления: северо-восточное, от Волгограда до Дубовки, и восточное – за Волгой, в сторону Красной Слободы и Средней Ахтубы.

Дубовка – самое перспективное направление. Там есть и более-менее подготовленная инфраструктура, и дороги, и подходящие водные объекты.

Получить землю в Среднеахтубинском районе и перевести ее из одной категории в другую, чтобы получить разрешение на застройку, стало намного сложнее, но потенциальных инвесторов это не останавливает. К примеру, уже сейчас в поселках Уренгой и Сахарный – в окрестностях Красной Слободы – цены на недвижимость лишь немногим ниже городских. А с открытием моста спрос на участки в районе может вырасти еще на 30-40%.

Третье место отдано западному направлению – в сторону Калача, Цимлянского водохранилища и Дона. “Среднее по популярности, но не элитное – и добираться сложнее, и инфраструктура развита слабо”, – отзываются об этом районе эксперты.

Южное направление эксперты единодушно признали наименее престижным – как по степени транспортной доступности, так и по наличию серьезных экологических проблем.

Развитие же рынка элитной загородной недвижимости во всех направлениях тормозит отсутствие необходимой инженерной инфраструктуры. Коттеджный поселок премиум-класса без централизованного водо-, тепло-, газо- и электроснабжения для москвичей нонсенс, а для волгоградцев – суровая правда жизни.

“Для любого застройщика неразвитость или вообще отсутствие инженерных сетей – это главное препятствие для начала работ”, – говорят эксперты. “Даже если есть очень интересный участок в красивом месте, рядом с рекой или озером, стоимость работ по прокладке сетей может оказаться настолько высокой, что строительство коттеджного поселка там будет нерентабельным”.

Сегодня, чтобы привлечь потенциального клиента, волгоградским застройщикам элитных поселков вполне хватает рассказов о свежести лесного воздуха, близости пляжа, наличии асфальтированной дороги и круглосуточной охраны.

Но когда в регион придут федеральные строительные компании, каждая со своими проектами коттеджной застройки, – этого явно будет недостаточно. Опыт других мегаполисов, где среди таких поселков давно идет война легенд и концепций, показывает: клиенты становятся все более требовательными и платить несколько миллионов только за возможность иметь домик в деревне уже не хотят.

Кредитный потенциал

Ипотека уже давно не является новинкой для российского рынка недвижимости, однако ипотечный рынок в целом по стране развит слабо и по-прежнему является сильно дифференцированным. Еще до недавнего времени львиная доля ипотечных кредитов выдавалась в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Но уже сейчас становится заметно, что остальные регионы России постепенно начинают догонять города федерального значения. Если в 2004-2005 гг, на неразвитость ипотеки в регионах оказывало влияние отсутствие предложения, то сейчас на региональный рынок постоянно выходят все новые участники. Среди них присутствуют как местные, так и федеральные банки, соответственно растут и объемы ипотечного кредитования.

Однако ситуация с ипотечным кредитованием в регионах усугубляется неосведомленностью местного населения.

Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного в феврале 2008 г. Национальным агентством финансовых исследований (НАФИ).

Исследование проводится уже не первый год, но результаты особо не меняются. В этом году доля тех, кто вообще ничего не знает об ипотеке, составила 15%, еще 36% слышали об этом кредитном продукте “краем уха”. Получается, что больше половины граждан страны не имеют представления о том, что с помощью ипотеки они могут улучшить свои жилищные условия.

Соответственно, при изучении показателей по объемам выданных кредитов на душу населения выясняется крайне неблагоприятная картина. По данным Ассоциации российских банков в Южном Федеральном округе, например, сумма ипотечных кредитов на душу населения составляет ?10. В Дальневосточном округе ненамного больше – ?16. Лидером по федеральным округам страны является Урал, там эта цифра составляет ?48 на человека.

В Москве этот показатель в 2 раза выше – ?95, но даже столице далеко до остального мира.

К примеру, в США на каждого жителя приходится по ?212 тысяч ипотечных кредитов.

С другой стороны, такое положение вещей предполагает значительный потенциал роста для рынка ипотечного кредитования в регионах России, в том числе и в Волгограде.

Рынок ипотечного кредитования в Волгограде так же, как и в других городах России, довольно полно представлен филиалами и представительствами крупных банков страны, среди которых можно отметить Балтийский банк, HomeCredit, Банк Москвы, “КИТ Финанс”, “Возрождение”, “Транскредит”, Русь-банк, Абсолют-банк, Европейский трастовый банк и др.

На сегодняшний день оптимальный размер процентной ставки по ипотеке в Волгограде составляет 10,5-12,5 % годовых для кредитов, выдаваемых банками в российских рублях; 9,5-10,5% годовых для кредитов, предлагаемых в евро и долларах; 8,0-9,0% годовых – в швейцарских франках и 6,0-7,5% годовых – в японских йенах.

Ипотечные программы отличаются также и требованиями к залоговому обеспечению, наличию трудового стажа у заемщика, минимальной и максимальной суммой кредита, размерами комиссий, взимаемых банками за выдачу кредита, за открытие и ведение ссудного счета и пр.

Банковские ипотечные программы достаточно разнообразны, предназначены для граждан с разным уровнем дохода и предлагаются для покупки жилья как на первичном, так и на вторичном рынке.

Максимальный срок, на который банки готовы предоставить заемщику ипотечный кредит, составляет в Волгограде и Волгоградской области 30 лет. Некоторые банки, в частности Славинвестбанк, в своих программах ипотечного кредитования исходят из условия, что возраст заемщика не должен быть менее 18 лет, в других банках, в частности в ипотечной программе Бинбанка, нижняя возрастная планка составляет 21 год.

Так же обстоит дело и с верхним возрастным пределом. Так, согласно ипотечной программе банка “Возрождение”, на получение кредита может претендовать гражданин, возраст которого на момент погашения кредита не превышает 60 лет, а в программе банка “Центр-инвест” этот показатель снижен до 59 лет.

Различаются требования банков и к сумме первоначального взноса по ипотеке. Некоторые банки, в частности HomeCredit, допускают в своих программах отсутствие первоначального взноса, условия же других банковских программ, в частности у банка “Возрождение”, требуют минимальный размер первоначального взноса в 30%.

Конечно же, условия на рынке ипотечного кредитования, как и во многих других финансовых областях, могут измениться. С тех пор как российские финансовые рынки все в большей степени интегрируются в мировые, появилась зависимость не только от внутренних факторов.

Как бы ни открещивались в официальных комментариях российские банкиры от разразившегося в прошлом году в США ипотечного кризиса (дескать, у нас это невозможно), но приходится признать – на рубеже 2007-2008 гг. этот кризис докатился и до России.

В связи с этим целый ряд российских банков объявил об ужесточении требований для своих заемщиков по ипотечному кредитованию. Скорее всего, вся первая половина 2008 г. пройдет под знаком этого кризиса. Для заемщиков это будет означать только одно: будет сложнее взять кредит. Получение кредита без первоначально взноса станет редким явлением.

И пока ситуация на мировых финансовых рынках не нормализуется, рассчитывать на изменения в лучшую сторону не приходится, несмотря ни на какие нацпроекты.

Но в целом у рынка ипотеки в регионах России неплохие перспективы развития. По самым умеренным прогнозам специалистов, размер рынка к 2010 г. достигнет $45 млрд.

От Царицына до Волгограда… немного истории

Полное разрушение города в годы Великой Отечественной войны было не единственной тотальной “зачисткой” местности. Из этих мест, с Нижней Волги, в 1380 г. начал Мамай свой поход на Русь, и здесь, после разгрома на Куликовом поле, он зализывал раны. Ослабленная Куликовской битвой Золотая орда стала легкой добычей обрушившихся на нее грозных лавин новых завоевателей. Тамерлан разорил столицу Золотой орды – Сарай, а вместе с ней и другие татарские города и поселения Нижнего Поволжья.

В результате весь этот край стал на долгое время опустошенным и безлюдным. Ехавший в 1476 г. из Астрахани в Москву берегом Волги венецианский посланник “нашел в этой местности ужасные и обширные пустыни без дорог и жилья”.

Но стратегически важный по своему местоположению регион не мог бесконечно влачить столь жалкое существование. В этих местах Волга в своем нижнем течении близко подходит к Дону, из которого есть выход через Азовское море на мировые торговые пути. И здесь испокон веков существовали “переволоки”, по которым проходили кочевые и торговые пути многих народов, идущих с востока. Здесь же пролегали торговые пути с севера на юг.

В ходе объединения русских земель и формирования централизованного государства ратники Ивана Грозного сначала в 1552 г. разгромили Казанское татарское ханство, а затем в 1556 г. – Астраханское ханство.

Волга открылась для торговых связей России с дальними странами Азии. Но по ее низовью еще долгие годы кочевали враждующие племена и многочисленные вольницы. Поэтому для защиты ее берегов в середине XVI столетия при Иване Грозном и его наследнике Федоре Иоанновиче были сначала учреждены сторожевые пункты, а затем построены города-крепости (остроги): Свияжск (1552 г.), Самара (1582 г.), Царицын (1589 г.), Саратов (1590 г.).

Так что, когда через сто лет по тем же местам проезжал уже английский путешественник Христофор Берро (1579 г.), он отмечал, что “у переволоки на острове, называемом Царицыном, русский царь держит в летнее время отряд из 50 стрельцов”.

Происхождение названия города обычно возводят к тюркскому “сары-су” (желтая вода) или “сары-син” (желтый остров), а датой основания принято считать 2 июля 1589 г., когда название Царицынской крепости впервые было упомянуто в царской грамоте. А располагалась крепость несколько выше впадения в Волгу реки Царица на высоком правом берегу.

Разные люди в разные времена приходили в город. И не всегда с добрыми намерениями. В 1667 г. через город прошел отряд народного бунтаря Степана Разина, направляясь через Каспийское море в Персию. А в 1707 г. крепость охватило крестьянское восстание, возглавляемое казаком Кондратием Булавиным.

Не давали расслабиться и беспокойные соседи, в их числе и Крымская орда, находившаяся под влиянием султанской Турции. В 1717 г. из-за глобального нашествия крымских и татарских кочевников на Нижнее Поволжье Царицын и Саратов были разграблены и разрушены.

Поэтому Петр Первый предпочел крепкую защиту мятежной и бравой нахальности степных проходимцев. В 1718-1720 гг. между Царицыным и Паньшино протянулась линия укрепления протяженностью в 60 км, состоящая из глубокого рва и вала высотой в 12 метров. Сторожевой вал имел деревнные палисады, 23 форпоста и пять земляных крепостей.

И уже позже, в 1731 г., сюда на поселение было направлено свыше тысячи семей кубанских и донских казаков, образовавших Волжское казачье войско. А в 1765 г. впервые в этих краях в результате двух манифестов Екатерины Великой, пригласившей людей из-за рубежа селиться в России, появляются иностранцы, которым предоставлялся ряд льгот, в том числе освобождение от рекрутской повинности, податей и налогов на 30 лет. В результате по берегам Волги возникли 102 немецкие колонии. Тогда же в 28 километрах от Царицына на почтовом тракте Саратов – Астрахань возникла колония, получившая от речки Сарпы, на которой она расположена, название Сарепта. Ее первыми поселенцами оказались последователи Яна Гуса, бежавшие из Чехии от преследований католического духовенства. В те же годы появились окрестные села Бекетовка, Отрада, Винновка, Городище и др. Здесь активно стали развиваться ремесленничество, переработка семян подсолнечника и горчицы, мануфактура.

В конце XVIII в. Нижнее Поволжье утратило свое пограничное значение. Царицын лишился статуса важной военной крепости и стал обычным уездным городом Саратовской губернии. Однако позже, уже после реформы 1861 г., город превратился в мощный транспортный, промышленный и торговый центр Нижнего Поволжья. В 1880 г. вступил в строй нефтеперерабатывающий комплекс фирмы “Нобель”, были построены крупнейшие в России нефтехранилища, стали развиваться судостроение, деревообрабатывающая промышленность. В начале XX столетия в городе действовали уже свыше 230 фабрик и заводов, банки, банкирские конторы, телефонная станция.

Бурное промышленное развитие России в начале XX в. привело к тому, что в местах прохождения древних торговых путей пролегли железные дороги. Царицын стал крупнейшим железнодорожным и промышленным центром Нижнего Поволжья и в дальнейшем еще дважды становился ареной решающих сражений – сначала во время Гражданской а затем Великой Отечественной войны.

Среди участников обороны Царицына люди, чьи имена потом на многие годы будут на слуху у миллионов советских людей. Их именами будут названы города, поселки, заводы, дома, пароходы: Ворошилов, Буденный, Тимошенко, Орджоникидзе, Егоров.

Наездами в своем штабном поезде бывал в городе в те времена и нарком-военмор товарищ Троцкий. Правда, трибуну революции и создателю Красной Армии была в дальнейшем уготована совсем иная судьба.

По-разному судьбы этих и многих других людей сложились в зависимости от того, в каких отношениях они были во времена обороны Царицына с руководителем Военного совета Северо-Кавказского военного округа – товарищем Сталиным.

А товарищ Сталин всегда действовал по известному принципу: “Никто не забыт, ничто не забыто”. Как оказалось в дальнейшем, он хотел, чтобы этот принцип в первую очередь был применен по отношению к нему. И ему это в значительной степени удалось. В 1925 г. Царицын переименовали в Сталинград (в дальнейшем на карте страны появилось много местных “Сталинградов” – Сталинабад, Сталино и пр.)

В это время в городе происходил бурный рост населения, вызвавший строительный бум. Сталинград по праву считался крупным индустриальным центром страны. В 1930 е гг. рядом с градообразующими предприятиями – Тракторным заводом, заводами “Красный Октябрь”, “Судоверфь” – возвели поселки.

Но завтра была война. Сталинградская битва, как, впрочем, и битва под Москвой и блокада Ленинграда, по своей сути стала поворотным моментом в Великой Отечественной войне. Ведь были бои на подступах Сталинграда, были бои в самом Сталинграде, но не было боев за Сталиградом. “За Волгой для нас земли нет!” – вот суть Сталинградской битвы, вот цель ее участников – от солдата до генерала.

Город на Волге выстоял. В ходе шестимесячной битвы за Сталинград оказалось сожжено и разрушено более 90% жилого фонда. Сохранившиеся здания можно было пересчитать по пальцам. Но сразу же после войны началось массовое движение за создание строительных бригад, и в свободное от работы время жители своими руками восстанавливали город.

Страна меняла свой облик, поднималась из руин и набиралась сил. В 1961 г. Сталинград был переименован в Волгоград.

Волгоград сегодня – это город, протянувшийся вдоль правого берега Волги на 90 км на площади 56 тысяч га. Территория города разделена на восемь административных районов: Тракторозаводский, Краснооктябрьский, Центральный, Дзержинский, Ворошиловский, Советский, Кировский и Красноармейский – и несколько рабочих поселков. Население насчитывает более миллиона человек.