Внимание, аферисты! Часть 1. Посредников просим не беспокоиться

Статьи

Покупка или продажа недвижимости — это очень большие деньги, и всегда находятся люди, желающие прибрать их к рукам. Мы расскажем о мошенниках, которые специализируются на обманах в сфере недвижимости, а именно на покупке-продаже и обмене квартир.
Первая часть посвящена ловкачам, действующим от имени продавца или покупателя без посредников.

ПОКУПАТЕЛЬ-АФЕРИСТ

Обман 1. Вместо денег — «кукла». Самая простая схема обмана, когда вместо наличных продавец жилья получает «куклу» из газетной бумаги. Сейчас она срабатывает гораздо реже, чем раньше: граждане стали бдительными, а пользоваться квартирой, купленной таким образом, довольно проблематично — обман слишком прозрачен. Обычно на эту удочку попадают асоциальные элементы: алкоголики, наркоманы и т. д. Мошенники рассчитывают, что, если те подадут иск, суд вряд ли им поверит. Однако такие люди в подобные инстанции практически не обращаются, ведь их очень просто запугать, пригрозив избить либо лишить жизни. Приобретенную квартиру аферисты сразу же перепродают добропорядочным гражданам.

Обман 2. Игра на понижение. Весьма распространенным является обман, при котором жулики-покупатели играют на разнице между договорной ценой квартиры и той, что указана в договоре купли-продажи. Продавца жилплощади убеждают, что отдавать лишние деньги в качестве налогов не имеет смысла, и в договор вносят значительно меньшую сумму. Потом выплачивают часть денег, регистрируют у нотариуса документы на квартиру, а остальное обещают привезти позже. Разумеется, об условленной сумме не может быть и речи — она оказывается той, что зафиксирована в договоре.
Всегда следует помнить: если стоимость квартиры в договоре меньше действительной, велика вероятность никогда не получить все деньги, даже если гарантирован аванс, более того, им нередко и ограничиваются.

Обман 3. Потерянный договор. Еще один вариант надувательства при купле-продаже квартиры — владелец хочет продать жилье, причем дорого, без участия посредников и риелторов в целях экономии на комиссионных. Собственник находит покупателей-аферистов, которые практически никогда не торгуются. Затем мошенники, якобы опасаясь выкладывать деньги раньше времени, предлагают сначала заключить договор у нотариуса, а потом расплатиться. Оба экземпляра документа в знак доверия они оставляют у продавца квартиры и отправляются за деньгами. Пока довольный хозяин ждет оговоренную сумму у себя дома, ловкачи приезжают к нотариусу и, изображая растерянность, заявляют, что потеряли свой экземпляр договора (украли, документы постирали в машинке и т. п.) и теперь не могут зарегистрировать сделку в БТИ. Нотариус с пониманием относится к такому конфузу и выдает копию. Обманщики регистрируют собственность и сразу же продают чужую квартиру, практически не вкладывая никаких средств. Эта схема действует с различными вариациями: например, нотариус может быть подставным лицом, покупатели все-таки выплачивают часть денег в знак «дружеского» расположения и т. д.

ПРОДАВЕЦ-АФЕРИСТ

Обман 1. Думал — передумал. Одна из схем обмана опять-таки связана с разницей между реальной ценой квартиры и той, что указана в договоре. Все очень просто: продавец жилья, совершив сделку и получив деньги, вдруг по какой-то причине передумал и подал в суд с просьбой ее аннулировать, а по законодательству практически любая сделка возвратна.
Итак, по решению суда квартира снова переходит к бывшему владельцу, который вынужден вернуть деньги покупателю, от чего он, кстати, не отказывается. На первый взгляд все хорошо — каждый остается при своем, но… на самом деле суд обязывает вы­платить только ту сумму, которая зафиксирована в договоре, а она может сильно отличаться от настоящей.

Обман 2. Долгосрочный возврат. Верну, но потом. Продавец квартиры, получив деньги, не спешит выселяться. На суде он говорит, что у него изменились жизненные обстоятельства и выезжать ему некуда. Любой жилец, прописанный на законных основаниях, особенно если он нетрудоспособен и не может никуда переселиться, в случае продажи квартиры имеет право оставаться в ней независимо от того, кто является ее собственником. Суд обязывает продавца вернуть деньги покупателю. Но тут выясняется, что продавец их потратил (потерял, огра­били и т. п.) и будет отдавать частями из своего заработка, а это ежемесячно не более 30 %. То есть при окладе в 15 тыс. руб. деньги за квартиру стоимостью в 1200 тыс. руб. он будет выплачивать 20 лет. А если учесть, что такая зарплата, как правило, официальной не бывает и большую ее часть граждане получают в конверте, сроки возврата денег могут отодвигаться до бесконечности.

Обман 3. Я не хотел, меня заставили. В Гражданском кодексе РФ есть статья 179, согласно которой недействительной будет признана сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. Известны случаи, когда именно эту норму законодательства недобросовестный продавец использует в своих целях, заявляя о кабальной сделке или о том, что она была заключена под принуждением. Суд, как правило, становится защитником прав продавца, обязывая покупателя вернуть квартиру, а продавца — деньги. Вот только если в договоре указана сумма меньше заплаченной, покупатель оказывается в серьезном проигрыше.

Обман 4. Кто первый, тот и прав. Особенно внимательным следует быть, когда квартира продается по дубликатам. Схема такая: владелец делает копии с документов, в течение одного дня заключает 3-4 сделки купли-продажи, получает деньги и уезжает, например, за границу или в другой город. Покупателя должна насторожить та скорость, с которой в таких аферах заключают договор, требуют наличные, и низкая стоимость жилья. Надо помнить: все имеет свою цену, и квартира не может быть в два раза дешевле рыночной только потому, что собственник продает ее быстро. Попав в такой переплет, следует иметь в виду: хозяином проданной таким образом квартиры станет тот покупатель, который первым зарегистрирует ее в БТИ. То, что куплено в спешном порядке, должно быть срочно зарегистрировано. Возможно, тогда квартира все-таки достанется реальному покупателю.

Обман 5. Поддельные документы. От этой аферы страдают, как правило, только покупатели квартиры. Поймать мошенников очень сложно, а кроме них виноватых нет. Простота обмана поражает: плуты снимают жилплощадь на короткий срок, при помощи поддельных печатей и подставного нотариуса оформляют договор о купле-продаже, выступая при этом владельцами квартиры. Жилье для аферы по поддельным документам подбирают с таким расчетом, чтобы его хозяин не появился раньше времени, то есть причина сдачи внаем — отъезд в отпуск или месячная командировка. В результате по приезде арендодатель обнаруживает у себя дома семью, которая пытается доказать свое право на его квартиру.

Обман 6. Продавец должен быть здоров. Согласно статье 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих поступков или руководить ими, является недействительной. Под эту категорию граждан попадают и страдающие алкоголизмом, и больные собственники преклонного возраста, и недееспособные граждане, чем тоже часто пользуются мошенники. Например, после заключения сделки вдруг выясняется: у продавца есть справка, что в тот день он был нездоров и не мог полностью отвечать за то, что делал. Далее схема развивается по второму или третьему сценарию. В любом случае покупатель квартиры остается в минусе.

ОБМЕН КВАРТИРЫ

Обман 1. Не вводите в заблуждение. В соответствии со статьей 178 ГК РФ сделка (например, обмен в другой город или область) будет признана недействительной, если она совершена под влиянием заблуждения. Собственники квартиры в Москве могут не знать настоящей стоимости своей квартиры, не быть в курсе относительно каких-то обстоятельств сделки, имеющих существенное значение, а ее недобросовестный участник может намеренно ввести их в заблуждение. Таким образом, если обмен произведен без доплаты или с небольшой доплатой на жилье за пределами города, сделка может быть признана несостоявшейся.
Известны случаи, когда собственник квартиры в Москве получает деньги при обмене и уезжает в другой город. Затем средства заканчиваются, а работы или желания зарабатывать нет. Гражданин подает в суд, заявляя о том, что он понятия не имеет, сколько стоит его бывшая квартира, и какие ужасные условия проживания у него сейчас. Он требует либо вернуть квартиру назад, либо доплатить определенную сумму.
Это самые популярные способы жульничества, опробованные аферистами на рынке недвижимости. Но фантазия подобных профессионалов неисчерпаема. И какой еще способ придумают не пойманные на предыдущем преступлении мошенники, предугадать сложно. Поэтому если гражданин решается на покупку-продажу или обмен квартиры без помощи агентства недвижимости, он должен предпринять некоторые шаги, которые смогли бы обезопасить его сделку от последующих судебных разбирательств.

Шаг первый. Проверка участника сделки. Чтобы вычислить афериста, необходимо проверить у продавца/покупателя квартиры подлинность документов, удостоверяющих его личность, в психоневрологическом и наркологическом диспансерах по месту жительства узнать, не состоит ли он на учете.
В органах опеки и попечительства надо обязательно выяснить, есть ли в наличии или отсутствуют решения судебных органов о признании собственника квартиры недееспособным, существует ли разрешение на проведение сделки с недвижимостью.
Очень важно установить семейное положение продавца квартиры и возможное наличие прав на недвижимость супруга/супруги и детей. Если с продавцом проживают несовершеннолетние, следует потребовать у него заключение комиссии по опеке, а от супруга — разрешение на приобретение или отчуждение недвижимости.
Если продавец квартиры действует по доверенности, нужно убедиться в ее подлинности, а еще лучше — встретиться с настоящим собственником и непосредственно от него услышать о том, что он на самом деле собирается продавать квартиру.

Шаг второй. Проверка квартиры. Для начала следует проверить квартиру в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно выяснить количество прописанных в ней людей, не нарушаются ли права граждан, которые там раньше проживали и выписались, зарегистрированы ли они по новому месту жительства.
Проверка недвижимости по БТИ необходима, чтобы получить сведения об истории квартиры: о предыдущих владельцах, произведенных с ней сделках и т. п.
Что касается финансового аспекта, надо узнать, есть ли задолженность по оплате телефона и междугородных разговоров, в порядке ли счета за коммунальные услуги и т. п.
На самом деле достаточно лишь некоторых из этих мер, чтобы обнаружить мошенников. Ведь они, как правило, не заботятся о качественно подделанных документах, а рассчитывают на знание психологии и методы давления на человека. А предусмотрительного покупателя должны насторожить даже мелочи. Продавец торопится? Не надо спешить: возможно, он хочет утаить какие-то подробности истории квартиры или отсутствие важных документов. Обижается, что ему не доверяют? Нужно спокойно требовать все положенные бумаги, внимательно смотреть и оценивать.
Конечно, даже все обязательные проверки не всегда могут уберечь от неожиданностей, часто связанных не со злыми намерениями, а с несовершенством законодательства, с неправильно проведенной приватизацией, ущемлением прав тех граждан, о существовании которых не знает даже сам продавец квартиры.
К сожалению, чтобы избежать обмана, участники сделки вынуждены не доверять друг другу. Но, возможно, именно такое поведение поможет избежать безвыходных ситуаций.