В России наступает паевой кризис…

Статьи

Два года назад в Москве начали появляться закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ). Одновременно возникали многочисленные вопросы относительно юридических и налоговых аспектов их функционирования. Осенью 2004 г. ЗПИ-Фы, упоминание о которых попросту отсутствовало во многих законах о недвижимости, подверглись атаке со стороны Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР). ФСФР рекомендовала ЗПИФам не вкладывать средства в строительство (не заключать инвестиционные контракты на участие в долевом строительстве). В 2005 г. неопределенность усугубилась: по состоянию на середину марта ФСФР еще не опубликовала письмо, разрешающее регистрировать инвестконт-ракты, а некоторые документы из нового пакета жилищных законов могут стать досадными палками в колесах фондов.

По данным Национальной лиги управляющих, на 28 февраля 2005 г. все российские ПИФы консолидировали 123,25 млрд руб. Из них 41 млрд руб. пришлись на открытые и интервальные фонды, 82 млрд руб. аккумулировали ЗПИФы. Львиную часть этой суммы – 73 млрд руб. – собрали закрытые фонды акций. А ЗПИФы недвижимости привлекли `всего` 9 млрд руб.

В ожидании письма

Интерес инвесторов к недвижимости понятен, ведь с конца 1999 г. стоимость этого актива стабильно увеличивалась вслед за растущими ценами на нефть и оживлением всей российской экономики. Кроме того, в отличие от ценных бумаг земля и здания – физически реальные объекты, которые не исчезнут во время экономического или политического кризиса. Паи, привязанные к реальным активам, выглядят особенно привлекательными бумагами на фоне не вполне стабильного российского фондового рынка. Поэтому, едва появившись в России, ЗПИФы недвижимости стали достаточно популярными.

Но сейчас у ЗПИФов недвижимости есть проблемы. Девелоперские фонды, которые зарабатывают на инвестициях в строительство зданий, еще не получили новое письмо от ФСФР про инвестконтракты. Поэтому ЗПИФы недвижимости не имеют права вкладывать средства своих пайщиков в строительство недвижимости. `Пока не будет решен вопрос о том, как ЗПИФ недвижимости может участвовать в строительстве, большинство фондов будут простаивать, – говорит заместитель генерального директора УК `УралСиб` Наталия Плугарь. -Вложиться они никуда не могут: в инвестиционные контракты – нельзя, а для других инвестиций они не готовы`.

Тучи над рынком девелоперских фондов начали сгущаться осенью 2004 г. Тогда Первый российский специализированный депозитарий направил в ФСФР запрос о том, является ли инвестконтракт допустимым активом для ЗПИ-Фа. Служба решила, что не является, и запретила этому спецдепозитарию регистрировать такие контракты. Согласно закону спецдепозитарии хранят и ведут учет имущества ПИФов, осуществляя при этом контрольные функции за законностью действий управляющей компании по отношению к имуществу фонда. `Уже после первого письма управляющие компании прекратили заключать инвестконтракты`, – отмечает руководитель Национальной лиги управляющих Андрей Подойницын. 29 декабря 2004 г. ФСФР направила во все другие спецдепозитарии информационное письмо с рекомендацией отказаться от практики регистрации инвестконтрактов. Правда, письмо не относилось к ЗПИФам, сформированным до его опубликования и уже купившим инвестконтракты. И хотя формального запрещения на покупку закрытыми фондами инвестконтрактов не было и нет, информационное письмо является запрещением де-факто.

Владельцам фондов недвижимости инструкция ФСФР не понравилась. Ведь инвестконтракты – единственная форма инвестирования в строительство, для чего и создаются девелоперские фонды. По словам директора по развитию `Регион-Девелопмента` Натальи Прокопьевой, если фонд входит в проект на начальной стадии, до получения застройщиком всей исходно-разрешительной документации (ИРД). то доходность ПИФа может достигать 60% годовых и более. Если же инвестор входит в проект после того, как ИРД получена и, возможно, уже возведены первые этажи, то доходность падает до 20% годовых.

По состоянию на середину марта ФСФР еще готовила новое письмо, в котором регистрация инвестконтрактов все же получила право на существование. Новое письмо должно разрешить ЗПИФам недвижимости участвовать в долевом строительстве – правда, по информации из источников, пожелавших остаться неназванными, как всегда, не без оговорок. Выхода нового письма с нетерпением ожидают девелоперские фонды, сформированные после декабря 2004 г.

По словам управляющего партнера УК `Конкордия Эссет Менеджмент` Марины Кислицкой, `новые правила предусматривают систему гарантий интересов владельцев инвестиционных паев и детально регламентируют требования к инвестиционным договорам и порядку раскрытия информации о подобных сделках`.

Несмотря на затянувшуюся неопределенность ситуации, руководство девелоперских фондов не унывает. `Для нас наиболее важно то, что позиция ФСФР конструктивна и учитывает интересы даже не столько профессионального сообщества, сколько вес, статус рынка коллективных инвестиций в целом, – оптимистично заявляет Марина Кислицкая. – Поэтому даже сохранение ситуации неопределенности в отношении регламентации состава `разрешенных` активов паевых инвестиционных фондов – и, в частности, фондов недвижимости – для нас не является угрожающей. Мы относимся к этому как к неизбежному фактору, сопровождающему любой растущий рынок`. По мнению Кислицкой, в краткосрочной перспективе сложившаяся ситуация создаст определенные барьеры для управляющих компаний при инвестировании средств фондов. `Конкордия Эссет Менеджмент`, признавая приоритет интересов пайщиков, сейчас осознанно идет на поддержание `избыточной ликвидности` и, соответственно, готова поступиться нормой доходности.

Но даже после выхода очередного письма ФСФР с более лояльными условиями относительно покупки инвестконтрактов далеко не все проблемы девелоперских фондов будут решены. С 1 апреля вступает в силу закон `О долевом строительстве`, в котором ПИФы вообще не упоминаются. Что еще хуже, закон запрещает всем участникам долевого строительства – физическим и юридическим лицам — вкладывать средства в проект до получения застройщиком ИРД. Таким образом, фонд не сможет войти в проект на наиболее рискованной, но и самой доходной ранней стадии. При таких условиях девелоперские фонды априори становятся гораздо менее рентабельным инструментом и, следовательно, не столь привлекательным для пайщиков.

Между тем форма участия в долевом строительстве посредством фонда была бы выгодна для пайщиков. Если человек хочет напрямую инвестировать средства в долевое строительство, т. е. стать дольщиком, он должен иметь на руках сумму, достаточную для покупки квартиры. Заключая с застройщиком инвестконтракт на эту сумму, он становится соинвестором. Хотя закон `О долевом строительстве` в том виде, в каком он был принят, сверх меры защищает дольщиков, они все же являются миноритария-ми. В отличие от физических лиц фонд недвижимости – мажоритарный участник строительства. И если строительная компания по какой-либо причине не может завершить возведение дома, фонд просто привлечет другого застройщика. Кроме того, ЗПИФ берет часть рисков и часть работы на себя. Например, оценку проекта и минимизацию рисков. Что касается суммы, которая может послужить входным билетом в ЗПИФ, то она значительно ниже той, которая необходима частному лицу для участия в долевом строительстве. В некоторых фондах недвижимости один пай стоит 10 000 руб., в других фондах эта сумма больше.

В настоящее время ситуация патовая. Участники рынка признают жизнеспособность системы, упраздненной законом `О долевом строительстве`, когда у дольщиков не было никаких прав, а у застройщиков – все. `Недавно на парламентских слушаниях в Думе один из докладчиков сообщил, что 75% всего строительства Российской Федерации финансируется через инвестконтракты. Но процент ситуаций, когда участники инвестконтрактов становятся участниками судебных разбирательств, мал`, – рассказывает Наталия Плугарь.

Коммерческие фонды

Еще одна разновидность ЗПИФов недвижимости – фонды, инвестирующие средства пайщиков в покупку коммерческой недвижимости для сдачи ее в аренду. В отличие от девелоперских фондов в фондах коммерческой недвижимости заранее понятна доходность. И для инвесторов такие фонды с доходностью 14-18% годовых весьма интересны. `Это менее доходные, но и менее рисковые инвестиции, – отмечает

Прокопьева, – что соответствует желаниям многих инвесторов, в первую очередь институциональных`. Многие фонды коммерческой недвижимости были созданы под существующие объекты с целью оптимизации налогообложения. ЗПИФы не являются юридическими лицами и обязаны платить налоги лишь во время выхода пайщиков из проекта.

Парадокс заключается в том, что правила взимания налогов с таких фондов, созданных для оптимизации налогообложения, в законе не прописаны. Главная проблема состоит в том, что фонды недвижимости не упоминаются в налоговом законодательстве. Поэтому нет закона относительно того, как платить НДС и другие налоги. Как только в Налоговый кодекс будут внесены соответствующие изменения, следует ожидать появления в России большого количества фондов недвижимости, созданных специально для приобретения зданий.

В фондах недвижимости отмечают, что желающих продать здание много. После продажи здания его собственник получает оборотные средства, которые может инвестировать в дальнейшее развитие своего бизнеса. Фонд вправе распорядиться приобретенным имуществом по-разному. Во-первых, он может ограничиться сдачей помещений в аренду и выплатой ежемесячно или ежеквартально дохода пайщикам. Во-вторых, фонд может не выплачивать доход, а реинвестировать его в рынок ценных бумаг или ту же недвижимость. В этом случае соотношение риска и доходности фонда меняется.

Продав здание фонду недвижимости, его владелец по-прежнему может получать доход от сдачи в аренду помещений. Существует схема, при которой, продав здание ЗПИФу, его бывший владелец становится членом фонда и выкупает большее количество паев у других пайщиков. Таким образом, экс-собственник будет на правах пайщика получать часть прибыли, приносимой арендными платежами.

В таких проектах очень важно, чтобы арендаторы подписали договоры аренды на тот срок, на который создан фонд.

Необходимое законодательство отсутствует также на не существующем пока в России рынке ипотечных фондов. Хотя было заявлено об открытии ряда таких ЗПИФов, ни один из них пока не начал работать. По мнению Натальи Прокопьевой, развитию ипотечных фондов мешает не законодательство, а несоответствие 10-15-летних банковских кредитов потребительским возможностям большей части населения. Однако фонды недвижимости могли бы прийтись на ипотечном рынке весьма кстати: ЗПИФы как раз обладают длинными деньгами. Они могут снижать процентную ставку по кредиту и увеличивать его срок.

`Регион-Девелопмент` планирует создавать ипотечный фонд в Ханты-Мансийске. Там у компании уже есть негосударственный пенсионный фонд, который работает на программу строительства доступного жилья. А ипотечный фонд позволит жителям Ханты-Мансийского округа покупать квартиры с помощью кредита. Компания также заставила работать пенсионные деньги в фонде `Югра-Недвижимость`, который был полностью создан на средства пенсионных резервов. С участием этого фонда компания возводит в округе жилые дома. В данном случае, во-первых, на пенсионные деньги возводится доступное жилье для жителей округа, во-вторых, инвестиции в строительство обеспечивают определенную доходность, которая со временем обеспечит возможность выплат пенсий.

Налоги выгодны

С 1 января вступили в силу поправки к федеральному закону `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`. Поправки были внесены двумя федеральными законами – от 29.12.2004 № 196-ФЗ `О внесении изменений в Федеральный закон `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним` и от 30.12.2004 № 217-ФЗ `О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон `О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним`. ЗПИФы недвижимости отныне прописаны отдельной статьей. Теперь фонды имеют возможность оформлять в собственность недвижимое имущество. Заявление в региональное управление Федеральной регистрационной службы должна представить управляющая компания, в доверительном управлении которой находится ПИФ. До выхода в свет последней версии закона `О государственной регистрации` только два фонда – подмосковный и питерский – оформили недвижимость в собственность. Они руководствовались законом `О паевых фондах`, где сказано, что фонд недвижимости может являться собственником недвижимого имущества.

Налоговый кодекс создавался гораздо раньше, чем появились ЗПИФы. Кроме того, последние не являются юридическими лицами. `Эта ситуация что ЗПИФы не упоминаются в налоговом законодательстве не устраивает управляющие компании, – комментирует Наталия Плугарь. – Мы предлагаем ввести в Налоговый кодекс отдельную главу, которая бы регулировала все отношения по налогам в ЗПИФе: налогообложение пайщиков, операций с активами и имущества, находящегося в фонде`.

Подобная концепция соответствует статье 18 Налогового кодекса и отвечает специфике ЗПИФов. До введения поправок в кодекс фонды недвижимости не могут платить налоги. По мнению Кислицкой, необходимо применять инвестиционную льготу по подоходному налогу, когда пайщик фонда недвижимости в случае владения паями более трех лет освобождается от уплаты налога. Кроме того, пока непонятно, как определять налоговую базу и за счет чего платить НДС, кто объект, кто субъект уплаты налога. До недавнего времени законотворцы, как и управляющие компании ЗПИФов, не могли определиться, должны ли фонды вообще платить НДС. Сейчас рынок наконец определился, что фондам выгодно платить НДС.

`Создана рабочая группа, которая должна инициировать соответствующие поправки в Налоговый кодекс, разрешающие ЗПИФам недвижимости платить налог на имущество, НДС и налог на землю`, – отмечает Подойницын. Рабочая группа разрабатывает техзадание для юридической компании, которая будет готовить документы для внесения изменений в Налоговый кодекс. `Как только в вопросе уплаты НДС появится определенность, станет намного больше фондов, которые покупают готовую коммерческую недвижимость`, – говорит Наталья Прокопьева.

Также необходимо внести поправки в другие законы, касающиеся жизнедеятельности ЗПИФов, дополнительные законы и в идеале – создать отдельный закон для этих институтов. В настоящее время в закрытых фондах одна из главных ролей принадлежит общему собранию пайщиков. Не ясно, что делать в случае изменения законодательства. Ведь без решения общего собрания правила фонда изменять нельзя. Но если не внести соответствующие изменения, правила фонда будут нарушены. У управляющей компании нет средств воздействия на пайщиков, чтобы заставить их проголосовать в пользу необходимых изменений в правилах фонда.

Потенциальные конкуренты

Уже сейчас заметны некоторые положительные результаты законотворчества в области ЗПИФов. Например, законодательная база позволяет пайщикам фондов недвижимости проводить операции рефинансирования: получать кредиты под залог пая, осуществлять сделки репо. То есть владение паем помогает пайщикам закрывать возможные кассовые разрывы. `Сегодня мы как раз ведем такие переговоры с одним московским банком, – говорит Марина Кислицкая. – В случае достижения договоренности пайщики наших фондов смогут воспользоваться этим инструментом рефинансирования. Банку интересно наше предложение. Мы находимся на этапе согласования регламентных процедур`.

В перспективе конкуренцию ЗПИФам недвижимости смогут составить общие фонды банковского управления (ОФБУ). Эти структуры напоминают ЗПИФы: также не являются юридическими лицами, аккумулируют в себе средства частных и корпоративных инвесторов для инвестиций в различные активы с целью получения дохода. Правда, пока общие фонды инвестируют в основном в российский фондовый рынок. Каждому участнику ОФБУ выдает сертификат долевого участия, в котором указано количество приобретенных паев. В отличие от инвестиционного пая сертификат не является ценной бумагой и не может быть продан кому-либо или стать предметом иной сделки. По словам генерального директора УК `Атон-Менеджмент` Евгения Зайцева, `будучи дочерней структурой создавшего его банка, ОФБУ является внутренней структурой и потому менее открыт, чем ЗПИФы, которые обязаны регулярно публиковать информацию об успешности своих инвестиций`.

Законы, регулирующие банковскую деятельность, позволяют банкам привлекать инвестиции только посредством депозитных вкладов. Банкам также запрещено заниматься доверительным управлением. Но привлекать деньги и управлять ими выгодно. Поэтому банки, лишенные такой возможности, переложили эту задачу на плечи собственных дочерних структур. К слову, в США существуют инвестиционные банки, которые вкладывают средства своих клиентов в высокорентабельные проекты. В России же подобный институт пока принял форму ОФБУ. В России средства в общие фонды инвестируют те же вкладчики банка, в расчете на большую по сравнению с депозитом доходность. Зайцев отмечает, что ОФБУ – пока продукт скорее имиджевый, рассчитанный на постоянных клиентов банка. `В данном случае клиент банка покупает брэнд`, – говорит он.

Управляющие компании ЗПИФов относятся к своим потенциальным конкурентам скептически, отмечая превосходство ЗПИФов над ОФБУ. Плугарь считает, что `любые ПИФы (закрытые, недвижимости и др.) хороши тем, что имеют право на отложенное налогообложение по налогу на прибыль и по налогу на доход. Это отложенное налогообложение дает возможность рефинансировать прибыль, получаемую от операций, в чем заключается главное преимущество ПИФа`. В свою очередь, ОФБУ действует как обычный доверительный управляющий и подвергается налогообложению вместе со всеми юридическими лицами. Кроме того, согласно Налоговому кодексу физические лица должны ежегодно платить налоги независимо от того, получен доход или нет. Также не вполне понятно, на каких основаниях ОФБУ может заниматься недвижимостью и регистрировать ее. В законодательстве этот вопрос пока не прописан.