Увлеклись комфортом. Почему в Крыму не строят элитное жилье?

Статьи

Строительная отрасль Крыма сохраняет тенденции роста, наметившиеся в прошлом году. За январь – февраль 2018 года в этой сфере выполнено работ на сумму 2713,4 миллиона рублей, что составляет 189,9 процента к показателю за аналогичный период 2017 года. Однако появление новостроек пока не привело к снижению стоимости квадратных метров. Более того, эксперты прогнозируют дальнейший рост цен на жилье.

После воссоединения Крыма с Россией рынок жилой недвижимости полуострова пережил стремительный взлет цен на 120 – 130 процентов. В 2014 году в Севастополе стоимость квартир была более 90 тысяч рублей за квадратный метр, это соизмеримо со стоимостью недвижимости в отдаленных микрорайонах Москвы. После этого наступило охлаждение рынка.

– В конце 2017-го – начале 2018 года квадратный метр на первичном рынке жилья Севастополя стоил около 63 тысяч рублей, примерно столько же в Симферополе, – говорит управляющий партнер Аналитической корпоративной группы (АКГ) Илья Пичуев. – Самым дорогим городом остается Ялта, где средняя цена на первичном рынке достигает 88 тысяч рублей за квадратный метр, а на вторичном – около 100 тысяч рублей. В отличие от Симферополя и Севастополя у Ялты своя специфика: цены здесь резко меняются в зависимости от расстояния до моря, только в этом городе есть недвижимость премиум-класса, квадратный метр в которой может стоить 300 – 500 тысяч рублей. Ни в Симферополе, ни в Севастополе таких квартир нет.

Цены на вторичном рынке во всех городах примерно на 10 – 12 процентов выше, чем на первичном. Например, в Симферополе это около 68,2 тысячи рублей за квадратный метр.

Самый большой дефицит – земельные участки. В украинский период большая часть земли на полуострове была приватизирована, поэтому сейчас, например, в Севастополе власти столкнулись с полным отсутствием вакантных участков для строительства в привлекательных районах.

– Эта главная проблема, которая давит на спрос и стимулирует рост цены. Сегодня за сотку просят 350 – 400 тысяч рублей. А в центре города стоимость участков под коммерческую недвижимость достигает 1 – 1,5 миллиона рублей за сотку, – продолжает эксперт. – В Симферополе ситуация более благоприятная и цена ниже, в среднем 323 тысячи рублей, в Ялте – от 800 до 900 тысяч рублей.

Перспективы снижения цен на недвижимость в Крыму и Севастополе власти связывают с ростом предложения в новостройках. Например, в Симферополе уже строят несколько жилых микрорайонов и несколько проектируют.

– Строящиеся жилые комплексы довольно трудно отнести к определенному классу, – говорит Илья Пичуев. – В структуре новостроек города преобладают объекты класса “комфорт”, на их долю приходится более 85 процентов предложения. В сегменте “бизнес” позиционируются всего несколько комплексов. Дома класса “элит” на территории города вообще отсутствуют.

Не может не радовать, что застройщики наконец оценили спрос и увеличили долю однокомнатных квартир, которые всегда были самыми востребованными. Сейчас на первичном рынке “однушки” занимают около 42 процентов общего объема предложения, “двушки” – 33 процента, “трешки” – менее 25 процентов, четыре комнаты и более – один процент.

– Преобладание 1-комнатных и 2-комнатных квартир обусловлено, прежде всего, их низкой ценой и слабой платежеспособностью местных жителей, – продолжает эксперт. – Также популярность маленьких квартир связана с тем, что их чаще всего покупают для сдачи в аренду.

Аналогичная ситуация в Севастополе, где в структуре новостроек преобладают объекты “комфорт”, на их долю приходится более 80 процентов общего объема предложения.

Несколько проектов относятся к классу “бизнес”, а объекты экономкласса, так называемые панельки, на рынке представлены в единственном жилом комплексе. Дома “элит” на территории города отсутствуют.

Найти элитную недвижимость можно только в Ялте, хотя, как и в двух других городах, в структуре новостроек города преобладают объекты “комфорт” и “бизнес”.

– В отличие от других городов Крыма первичный рынок Ялты условно делится на внутренний – городской, предназначенный для круглогодичного проживания жителей региона, и внешний – курортный, рассчитанный на покупателей из других регионов, – рассказывает Илья Пичуев. – Ялта в совокупности с южным берегом – единственное место в Крыму, где присутствует элитное жилье, которое востребовано у обеспеченных покупателей с материка в основном для отдыха в летний период.

Именно на покупателей с материка делают ставки крымские девелоперы.

– После открытия моста цены на недвижимость в Крыму резко пойдут вверх, – считает консультант по недвижимости одной из местных компаний Денис Зыков. – Будет эйфория на рынке предложения, и спрос тоже немного увеличится. Вначале произойдет резкий всплеск, но спустя примерно полгода возможно снижение примерно на 12 процентов, то есть реальный рост составит около трех процентов.

Впрочем, не только с логистикой эксперты связывают рост цен на квадратные метры.

– Существенное влияние на цену квадратного метра в 2018 году окажут изменения в ФЗ N 214, которые должны урегулировать отношения застройщика с дольщиками и избавить рынок от объектов незавершенного строительства, – считает эксперт рынка Дмитрий Гонтарь. – Они приведут к изменению ценообразования в целом на жилье, потому что нужно будет находить ресурсы на строительство.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости консалтинговой компании Юрий Никоненко уверен, что увеличение цен на жилье в Крыму составит минимум 10 – 15 процентов.

– Цена на недвижимость в Крыму будет расти, потому что полуостров привлекает и простых россиян, которые переезжают сюда жить, и бизнес – своим потенциалом.

Комментарий

Сергей Аксенов, глава РК:

– В Крыму реализуют новый проект строительства жилья экономкласса. Право на его приобретение имеют 20 категорий граждан, в список участников программы включено более 400 семей. Стоимость одного квадратного метра не будет превышать 80 процентов рыночной цены. По программе строится два 108-квартирных жилых дома, на сегодняшний день реализовано 157 квартир. Крымский республиканский фонд развития жилищного строительства и ипотечного кредитования за три года предоставил более 300 ипотечных займов на сумму более 30 миллионов рублей. В 2018 году на стимулирование жилищного строительства, субсидирование ипотеки и социальную поддержку льготных категорий граждан запланировано более 240 миллионов рублей.