Товарищество собственников жилья: инструкция по сборке

Статьи

Однa из целей нового жилищного законодательства — увеличить роль собственников квартир в решении вопросов содержания дома. Теперь, если в здании протекает кровля, не закрывается дверь в подъезде или перегорела лампочка, жильцы могут не ждать милостей от ЖЭКа, ДЕЗа и пр., а сообща решить проблемы, объединившись в товарищество собственников жилья (ТСЖ). На такие организации возлагаются определенные обязанности, но им и предоставляются права, позволяющие эффективно управлять всем комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома. Объединившись в товарищество, собственники квартир приобретают большие шансы отстоять интересы всех жителей дома.
Порядок нужен во всем

При создании товарищества следует строго соблюдать установленный законом порядок образования ТСЖ. Это обусловлено тем, что помимо вопросов, которые волнуют всех членов товарищества, существуют еще и индивидуальные интересы собственников отдельных квартир. Например, для жильцов первого этажа проблема часто ломающихся лифтов не настолько актуальна, как для тех, кто живет выше, а лицам, не имеющим автомобилей, безразлично наличие стоянки на придомовой территории, и т. д.

Самый простой способ «заблокировать» выполнение принятого ТСЖ, но не угодного отдельным собственникам решения — оспорить законность создания самого товарищества по формальным признакам нарушения процедуры. В судебной практике Москвы и области такие случаи далеко не единичны. Это и понятно: решение, принятое подавляющим большинством голосов, опротестовать сложно, тогда как изъяны в процедуре создания ТСЖ найти гораздо проще. К сожалению, при создании товарищества и оформлении документов граждане считают излишним выполнять все требования, установленные законодательством. Именно поэтому, организовывая ТСЖ, следует соблюдать все необходимые формальности.

Никто не должен остаться в неведении
Процедура создания товарищества четко регламентирована. Основные требования закона заключаются в следующем. Принять решение о создании ТСЖ в конкретном доме могут только собственники всех помещений этого дома на общем собрании.

Поэтому начинать нужно с созыва жильцов. Инициатор проведения собрания должен подготовить и направить собственникам квартир уведомления о проведении такого собрания. В уведомлении указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения, повестка дня и порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на данном собрании, место или адрес, где с этими материалами можно ознакомиться.

Уведомление направляется каждому собственнику помещения в доме. Это значит, что если одна квартира принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, то уведомление следует вручить каждому из них. Если в доме кроме квартир имеются нежилые помещения (например, магазин на первом этаже), то уведомление направляется в том числе и собственникам этих помещений.

Отметим, что в общем собрании имеют право принимать участие только собственники жилья. Поэтому нанимателям квартир, проживающих в них на основании договоров социального найма или на других основаниях, уведомления направлять не нужно. Эти квартиры принадлежат городу. Интересы Москвы как собственника жилых помещений уполномочен представлять Департамент жилищного фонда и жилищной политики, а в отношении нежилых помещений эти функции выполняет Департамент имущества. В адреса этих организаций (при наличии в доме принадлежащих городу помещений) и необходимо направить уведомления.

Перед подготовкой уведомлений надо собрать информацию о собственниках всех помещений дома. Районное БТИ выдает информацию обо всех имеющихся в доме помещениях, органы государственной регистрации прав — о собственниках помещений.

Уведомления направляются по почте заказным письмом или вручаются лично под расписку. Уведомления должны быть получены собственниками не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Копии уведомлений, почтовых квитанций и чеков об отправке их каждому (если вручались лично — то расписка о получении) стоит сохранить. При этом в квитанциях должна содержаться информация о том, что направляется именно уведомление о проведении общего собрания, а не иная почтовая корреспонденция.

Кроме перечисленной информации в уведомлении рекомендуется отметить, что собственники, приходя на собрание, обязаны иметь с собой копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение.

Вся власть — учредительному собранию
Собрание должно состояться в то время и в том месте, которые указаны в уведомлении. Собрание вправе принимать решения, если в нем участвуют более чем 50% общего числа собственников помещений или их представителей. Если на собрание пришло меньше жильцов, проводить его не имеет смысла.

Количество голосов, которым обладает каждый владелец квартиры, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в доме. Эта доля пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

На собрании нельзя рассматривать вопросы, которые не были включены в повестку дня, содержащуюся в уведомлениях. В противном случае принятые по таким вопросам решения легко оспариваются в суде. Каждый вопрос повестки дня обсуждается участниками собрания и затем ставится на голосование. Решение считается принятым, если за него проголосовало необходимое число присутствующих (оно зависит от обсуждаемого вопроса).

На первом общем собрании обычно обсуждают вопрос о создании ТСЖ и утверждают его устав. Такие решения принимаются большинством голосов (более 50% общего числа) всех собственников помещений в доме (независимо от того, пришли они на собрание или нет), по прочим вопросам — большинством голосов от общего числа тех, кто пришел на собрание.

Создавая ТСЖ, необходимо обратить внимание на следующие нюансы. Во-первых, собственники помещений в многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ. Во-вторых, число лиц, создавших товарищество, должно превышать 50% общего числа собственников квартир. Поэтому, если после принятия решения о создании ТСЖ в него не вступят собственники, обладающие в совокупности более чем 50% голосов, создание ТСЖ будет считаться незаконным.

Результаты каждого общего собрания и принятые на нем решения отражаются в письменном документе — протоколе собрания, который подписывает каждый член ТСЖ. В протоколе целесообразно указать:

— сведения о каждом лице, принявшем участие в общем собрании собственников помещений;

— информацию о документе, подтверждающем право собственности этих лиц;

— данные о результатах голосования каждого из этих лиц (за, против, воздержался) по каждому вопросу.

Согласно требованиям действующего законодательства, инициатор собрания должен разместить информацию обо всех решениях, принятых собранием, а также итоги голосования в том месте дома, которое определено собранием.

Сколько весит один голос?
Для завершения процедуры создания товарищества недостает решения о составе правления ТСЖ и его председателе.

Эти решения можно принять и на общем собрании собственников квартир, но правильнее будет обсудить эти вопросы на общем собрании членов ТСЖ, поскольку не все собственники становятся членами товарищества (вступление в ТСЖ — дело добровольное).

Перед проведением собрания членов ТСЖ нужно принять заявления от собственников о вступлении в товарищество с приложением копий документов, подтверждающих право собственности на помещение в этом доме. Общее собрание имеет право принимать решения при одновременном выполнении следующих условий:

— если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% общего числа голосов;

— если на нем присутствуют более половины членов ТСЖ.

Порядок проведения собрания членов товарищества аналогичен описанному выше порядку проведения общего собрания собственников.

На первом общем собрании членов ТСЖ в повестку дня стоит включить обсуждение порядка голосования (определения одного голоса), выбор правления и его председателя, а также ревизионной комиссии (ревизора).

Законом не установлено, как определяется один голос на общем собрании членов товарищества, поэтому восполнить данный пробел необходимо самим членам ТСЖ. Возможны следующие варианты:

— количество голосов, которым обладает каждый член ТСЖ, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме;— каждый член ТСЖ — один голос;

— количество голосов, которыми обладает каждый член товарищества, равен количеству принадлежащих ему помещений (одна квартира — один голос);

— другие варианты по усмотрению членов ТСЖ.

Решения по указанным выше вопросам повестки дня принимаются большинством голосов общего числа присутствующих на данном собрании членов ТСЖ. Проведение общего собрания участников товарищества завершается оформлением протокола, который подписывается председателем собрания и его секретарем или каждым присутствующим на собрании членом ТСЖ.

Завершается процесс создания товарищества его регистрацией в налоговых органах (в общем порядке регистрации юридических лиц).