Тотальная неизвестность. Что ждет петербургский рынок недвижимости осенью?

Статьи

Первое полугодие петербургского рынка новостроек завершилось на позитиве: цены и продажи у застройщиков шли вверх. Но теперь мощный драйвер – покупательский страх резкого удорожания жилья – может перестать разогревать рынок.

Рынок новостроек Петербурга и ближайшей зоны Ленобласти за шесть месяцев продемонстрировал вполне оптимистичные показатели по сравнению с аналогичным периодом 2018-го. Если сравнивать со вторым полугодием – можно говорить о замедлении рынка.

АЖИОТАЖ НЕ У ВСЕХ

За шесть месяцев на рынке было реализовано столько же жилья, сколько и в первом полугодии 2018-го. Но многие застройщики отрапортовали об увеличении продаж по сравнению с периодом с января по июнь прошлого года. Это может свидетельствовать лишь об ужесточении конкуренции: в борьбе за покупателя стали побеждать не все, а лишь ведущие компании с хорошей репутацией.

При этом цифры роста у всех разные. В группе «Эталон» сообщают об увеличении продаж в петербургском регионе на 12%. В объектах «Группы ЛСР» общий рост продаж составил 6%. На 20% больше, чем с января по июнь 2018 года, было реализовано квартир в ГК «Главстрой», на 7% – в РСТИ (Росстройинвесте), на 38% – в «Строительном тресте» и т. д. Самые высокие показатели у холдинга Setl Group: продажи выросли на 65% в денежном выражении.

Всего в Петербурге и ближайших пригородах, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», застройщики продали 2,18 млн кв. м жилья (из них 460 тыс. – в области). Предместья продолжали терять своего покупателя – доля областных новостроек в общей структуре продаж за год снизилась с 25 до 21%. Объемы реализации жилья в агломерации хотя и сопоставимы с первым полугодием 2018-го, но сильно уступают второму – тогда на пике ажиотажа застройщики продали около 2,8 млн кв. м.

При этом данные петербургского Росреестра свидетельствуют о рекордной динамике – число зарегистрированных договоров выросло на 49% по сравнению с январем – июнем 2018-го (свыше 57 тыс. ДДУ). Небывалый всплеск эксперты объясняют просто: в общую статистику попали квартиры, зарегистрированные на юрлиц. Число таких «продаж» перед 1 июля резко выросло: застройщики переоформляли на себя часть площадей, чтобы попасть под критерии работы по старым правилам или продавать жилье по договорам переуступки, пока их объекты будут добирать строительную готовность. Кроме того, квартирами активно расплачивались за работу с юрлицами-подрядчиками.

В целом эксперты отмечают, что покупательская нервозность осталась позади и спрос стабилизировался. «Ажиотаж, который наблюдался в прошлом году из-за грядущих изменений в строительном законодательстве, сошел на нет. Спрос вернулся к своей обычной динамике», – отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова.

ЦЕНЫ НЕУКРОТИМЫ

В первом полугодии ценовая температура на рынке новостроек продолжала повышаться, но рост не оказался сильным, как это прогнозировали некоторые эксперты в начале года. По данным Центра оценки и аналитики БН, за шесть месяцев 2019 года средняя цена предложения на первичном рынке Петербурга увеличилась на 4,5% и составила на начало июля 113,4 тыс. руб. за квадрат.

Сходные оценки и у других аналитиков. По данным экспертов Группы RBI, сильнее всего за полугодие подорожали новостройки бизнес-класса – прибавка составила 7%. А средний уровень цен в комфорт-классе – 124 тыс. руб. за кв. м – уже стал опережать среднюю температуру на рынке готовых квартир.

По оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», в масс-маркете цены выросли на 5,1% в пригородной зоне Ленобласти и на 4,3% в Петербурге. При этом в черте города сильнее дорожало жилье более дешевого сегмента: эконом прибавил 6,4%, тогда как комфорт – лишь 2,7%. «Это объясняется достаточно высокими ценами на старте продаж в новых жилых комплексах комфорт-класса. Эконом-класс, напротив, имеет более высокий потенциал для роста стоимости жилья в течение следующего полугодия», – считает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Главным драйвером, гнавшим спрос и цены, эксперты называют страхи резкого удорожания квадрата на фоне перехода отрасли на эскроу-счета: ажиотаж толкал покупателя к быстрому принятию решения.

Были у ценового движения и объективные причины. «В последние годы мы наблюдали ощутимый рост себестоимости строительства, который опережал рост цен. Сейчас этот дисбаланс должен уравновеситься», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Вера Сережина.

А вот ипотека, из-за подросших ставок, уже в меньшей степени подогревала покупательскую активность. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», доля сделок с ипотекой в первом полугодии снизилась с 64 до 58%. Соответственно с 5 до 12% выросло число покупателей, предпочитающих приобретать квартиру в рассрочку.

МИЛЛИОН НА ДВОИХ

Пока покупателю не стоит беспокоиться, что из-за стартовавшей реформы на рынке новостроек скоро будет нечего купить. По данным аналитиков БН, за полгода на рынке Петербургской агломерации выведено в продажу 2,06 млн кв. м жилья (общая площадь квартир). Хотя это и меньше показателей за 2018-й (2,17 млн кв. м – в первом полугодии и 2,60 млн – во втором). При этом почти 90% всех площадей пришлись на Петербург (за год плюс 10%). А объемы нового предложения в областных стройках продолжили сокращаться – 249 тыс. кв. м (минус 52%).

Отметим резкое уменьшение числа стартапов: в первом полугодии их всего 22 (из них 5 – в Ленобласти). Для сравнения – во второй половине 2018-го рынок пополнили 45 премьер новых ЖК (10 – в области). Теперь застройщики в основном выводили в продажу очереди в ранее запущенных проектах.

Данные аналитиков БН свидетельствуют, что в первом полугодии большинство застройщиков резко снизили свою активность, а рынок взял курс на укрупнение. На долю первой десятки застройщиков по объемам вывода пришлось около 75% нового предложения (раньше этот показатель не превышал 60%). А два ведущих игрока – холдинг Setl Group и «Группа ЛСР» – мощно нарастили обороты и обеспечили рынку в первом полугодии около половины всех новых площадей – почти миллион квадратов.

Остальные игроки осторожничали – притормаживали старт новых проектов в связи с высоким градусом неизвестности накануне старта реформы 1 июля. «Снижение предложения может быть связано в том числе с подготовкой отрасли к переходу на работу со счетами эскроу и проектным финансированием. Застройщикам перед выводом новых проектов необходимо было обеспечить завершение текущих», – отмечает директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.

В оценках дальнейшего развития рынка все эксперты чрезвычайно осторожны, даже в перспективе второго полугодия. С началом реформы рынок новостроек вступил в очередной период неизвестности, и точно спрогнозировать, что будет дальше со спросом, ценами и новыми объемами, пока мало кто берется.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:

– Недостатка в новых проектах по-прежнему нет. Стабильный спрос поддерживается снижением ключевой ставки ЦБ РФ до 7,25%, что дало возможность банкам предложить покупателям низкие ставки ипотечных кредитов. Например, у Сбербанка – от 8,2%, у ВТБ24 – 9,7%.

Прогнозы до конца года в сегодняшней ситуации давать пока преждевременно. Скорее всего, нас ждет небольшой рост цен, но есть слишком много факторов неопределенности: как поведут себя дольщики, банки, покупатели – неизвестно.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

– С учетом новых затрат застройщиков, вызванных переходом на эскроу-счета, мы ожидаем дальнейший умеренный рост цен, в целом до 10% по итогам года. Показатель будет зависеть от стратегии самих застройщиков, и в том числе от объема вывода новых объектов.

При сохранении стабильной ситуации в экономике, привлекательных ипотечных ставок, а также отсутствии значительных колебаний цен мы прогнозируем, что покупательская активность во втором полугодии останется на высоком уровне первого полугодия. Спрос будет сконцентрирован в массовом сегменте, а его структура останется прежней – на сегодняшний день около 70% в спросе по классу масс-маркет занимают однокомнатные квартиры и студии.

Ольга Аветисова, коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:

– Глобального подорожания квадратного метра пока не предвидится. Цены растут на уровне инфляции и в соответствии с параметрами проектов: стадией готовности, классом недвижимости, количеством комнат в квартире и т. д. Картина весьма спокойная, но это не значит, что подорожания вовсе не будет: недвижимость не имеет привычки дешеветь.

Доверие к крупным компаниям выросло еще больше – это связано в том числе с поправками в жилищное законодательство. Покупатели стали осторожнее и тщательнее изучать будущего застройщика: от текущих проектов и документации до репутации. Другой тренд – более пристальное внимание к наполнению проекта, его окружению и к самой квартире.

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург»:

– На рынке масс-маркета Петербурга полугодие было отмечено стабильными продажами. Наиболее популярными остаются ценовые сегменты 90–100 тыс. руб. за кв. м (20% продаж по площади) и более 110 тыс. руб. за кв. м (25%), что отражает высокий спрос на жилье комфорт-класса. Также отмечаем существенный рост спроса на коммерческую недвижимость: по итогам полугодия объем реализации коммерческих помещений в наших проектах увеличился на 66% по сравнению с показателями аналогичного периода 2018 года.

Можно ожидать, что спрос на рынке во втором полугодии поддержит доступная ипотека – ставки уже начали некоторое снижение.

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:

– Несмотря на снижение доходов, покупатели стали обращать внимание на более дорогое и качественное жилье. Студии и однокомнатные квартиры по-прежнему остаются лидерами продаж. Однако интерес к двушкам и трешкам заметно подрос по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Связано это в первую очередь с выгодными предложениями по семейной ипотеке. Продолжает набирать популярность и формат «евро» с большими кухнями: спрос на них за последние пять лет вырос на 12%.

Несмотря на то что более 70% новостроек будут достраивать по старым правилам, стоимость квадратного метра на рынке первичной недвижимости станет расти. Застройщики будут стремиться компенсировать издержки, связанные с переходом на эскроу-счета.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:

– Средний бюджет сделок у нас за последний год увеличился на 20-25%. Это в равной степени обусловлено и довольно стремительным ростом цен, и сокращением предложения в сегменте малогабаритных квартир. Подавляющее большинство наших жилых комплексов имеют высокую строительную готовность и уровень продаж, позволяющий работать по старым правилам. Единственным жилым комплексом, который будет переведен на счета эскроу, станет ЖК Aerocity.

Первая десятка застройщиков по объемам вывода новостроек в агломерации в первом полугодии 2019 года

Застройщик
Кол-во квартир
Общая площадь квартир, тыс. кв. м

Setl City
13 315
530

ЛСР. Недвижимость-СЗ
8 865
414

Группа ЦДС
2 724
115

Мегалит / Охта Групп
2 294
115

Полис Групп
2 064
71

ИнтерГрупп
1 661
68

Строительный трест
1 102
65

Главстрой-СПб
1 336
60

Л1
1 027
57

Мавис
1 470
50

ИСТОЧНИК: БН