Торг уместен

Статьи

Комплексный подход к созданию системы конкурсов и аукционов – основная перспективная задача Тендерного комитета столицы. Как заявил на заседании Правительства Москвы, посвященном этому вопросу, председатель комитета Геннадий Дегтев, “в основном подход сформирован, но это только начало”.

Цены в сравнении

Теперь надо убирать проблемы и устранять недостатки. А недостатков в существующей сегодня системе торгов достаточно. Основным Геннадий Дегтев назвал их неэффективную регламентацию. Очевидно, поэтому потребовалось подготовить соответствующее Постановление Правительства “О развитии системы организации и проведения конкурсов и аукционов в городе Москве, приоритетах и задачах на 2005 год”.

Сегодня сроки согласования конкурсной документации часто необоснованно затягиваются, в результате чего открытый аукцион может превратиться в закрытый. И хотя в прошлом году доля закрытых торгов уменьшилась на 10%, все-таки эта цифра не столь значительна, чтобы внушать серьезный оптимизм. Как заявил на заседании правительства мэр Москвы Юрий Лужков, отправивший проект постановления на доработку, на закрытых торгах должны выставляться объекты, имеющие непосредственное отношение к секретам города или государства. Это заявление, кстати сказать, вполне в духе нового Градостроительного кодекса РФ, который с октября сего года введет обязательное аукционное распространение среди потенциальных инвесторов всех государственных или муниципальных земельных участков для строительства.

В качестве одной из приоритетных задач текущего года названа подготовка и утверждение внятной и аргументированной методики стартовых цен. По предложению Марины Оглоблиной, руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы, при импортных закупках (в том числе коммунальной техники) государственные заказчики должны обосновывать их необходимость, предъявляя в департамент данные сравнительного анализа иностранной техники и соответствующей ей отечественной (и по ценам, и по техническим характеристикам). Пока, как рассказала Марина Оглоблина, никакой государственный заказчик не считает нужным обосновывать свои закупки импортной техники – при этом не проводится независимой экспертизы цен. Перечень продукции, закупаемой по городскому заказу, формируется и утверждается заказчиком самостоятельно, а затем произвольно изменяется в ходе подготовки и проведения конкурсов, чему в немалой степени способствует их закрытость.

Что же касается исполнителей конкурсов, то они не должны быть величиной постоянной – их ротация – залог объективного и непредвзятого отношения к участникам.

Досье на инвестора

Тендерный комитет, действующий в Москве с февраля прошлого года, уже сэкономил городу почти два миллиарда рублей. Во второй половине 2004 года им было проведено более 200 конкурсов по размещению городского заказа на общую сумму свыше 23 миллиардов рублей и 25 конкурсов и аукционов по инвестиционным проектам. Наиболее проработанные и полноценные тендерные объекты – жилые, они же – основной источник привлечения инвестиций. Что касается нежилой недвижимости, то у города, к сожалению, недостаточное предложение коммерчески привлекательных объектов. Здесь могут помочь префектуры, сформировав свои адресные списки потенциальных аукционных объектов.

Одной из основных целей создания комитета было обеспечивать максимальную прозрачность торгов. Правда, как признался Геннадий Дегтев, отвечая на вопрос Юрия Лужкова, нельзя полностью исключить опасность сговора между участниками, а также возможность необъективного отношения к ним организаторов. Ситуация, когда в аукционе заявлено всего два участника, поневоле может способствовать их сговору. Геннадий Дегтев привел примеры, когда торги с двумя участниками заканчивались уже на втором шаге – никто не хотел торговаться и повышать цену. В то же время увеличение числа участников до десятка приводило к конкурентной борьбе и увеличению стартовой цены на порядок.

Правда, допуск к участию в торгах может быть лимитирован их организаторами. Как рассказала Марина Оглоблина, “отдельные государственные заказчики и организаторы конкурсов, используя пробелы действующего законодательства, создают искусственные ограничения на участие в проводимых городом конкурсах”. Отличный способ для этого – проведение особо жесткого квалификационного отбора.

И в то же время квалификационный отбор участников торгов должен быть достаточно строгим. Тендерный комитет считает обоснованным даже создание некоего реестра потенциальных подрядчиков – в него будут вноситься только проверенные и добропорядочные фирмы. Возможно также введение практики специфического квалификационного отбора на отдельные виды работ.

В столице должна быть создана единая стандартизированная система проведения конкурсов и аукционов. Тендерный комитет станет ее ядром. Он будет действовать как методический центр по проведению и организации торгов, отвечать за организацию сбора, обработки и хранения информации в реестре подрядчиков и сам организовывать торги местного значения.

Если столичная система торгов будет сформирована так как надо, то конкурсы и аукционы могут дать в городскую казну от 10 до 20% дохода. Эти цифры привел в своем выступлении Юрий Лужков. Наибольший доход принесут бюджету, разумеется, тендеры по жилым объектам. Жилищное строительство в Москве – динамично развивающаяся и по-прежнему высокодоходная отрасль. Хотя до настоящего времени в городе практически не проводятся конкурсы по сносу жилых домов, в этом случае всю нагрузку берет на себя городской бюджет.

Наталья Самарина, газета “Квартира. Дача. Офис”

Торг уместен

Статьи

Симптомы кризиса все заметнее: замороженные проекты, остановившиеся стройки. Неудивительно, что в такой ситуации внимание приковано к вторичному рынку. Посмотрим, как оценивают положение дел специалисты и как ведут себя конечные потребители.

Место подвига вакантно

По сути, ничего сенсационного здесь еще не произошло. Можно отметить лишь некоторое снижение объемов рынка (в основном из-за сокращения ипотечных программ). Заемщики, которые готовы были внести до 15% стоимости квартиры, теперь должны увеличить взнос до 30%, и далеко не все способны на такой подвиг.

Как отмечают аналитики одной известной компании, с 10 по 16 ноября рынок отыграл падение «праздничной» недели и вернулся к нормальному состоянию. Возврат деловой активности демонстрируют показатели спроса и предложения, выросшие по сравнению с первыми числами ноября. Общий объем предложения увеличился в столице на 12,1%, а в области – на 13,1% (до 33,5 тыс. объектов в Москве и до 18,5 тыс. объектов в области). Казалось бы, показатели внушают надежду, что рынок возвращается к «мирной жизни», однако есть некоторые «но».

Если сравнить эти показатели с «нормальной», последней неделей октября, то окажется, что рост предложения составил 0,71% в столице и 1,37% – в области. Это значительно ниже темпов роста, которые показывали предыдущие периоды. Пока в плане покупательских предпочтений партию первой скрипки играет пресловутый психологический фактор: полная неясность того, что будет завтра, заставляет многих отложить покупку. Иными словами, граждане боятся переплатить.

Предложение квартир в новостройках экономкласса заметно сократилось. Есть вероятность, что покупательский спрос активизируется весной. Однако выбор покупателей будет ограничен дефицитом предложений вторичного рынка, что может вызвать рост цен.

Рубль и доллар – заклятые друзья

По данным одной из компаний, средняя цена квадратного метра продолжает свою разнонаправленную динамику, увеличиваясь в рублях, но уменьшаясь в долларовом эквиваленте за счет роста курса американской валюты. Например, за последнюю неделю ноября долларовые цены уменьшились в столице на 1,1% и составили в среднем $8100 за 1 кв. метр. В «наших деньгах» рост составил 0,5% – до уровня 221 500 руб. за 1 кв. метр.

В Подмосковье долларовые цены уменьшились на 0,9%, а рублевые выросли на 0,6%. Таким образом, средняя долларовая цена предложения составляет здесь $3400, а рублевая – 93 800 за кв. 1 метр. В сегменте бизнес-класса отмечается порой весьма заметное снижение цен, однако многие аналитики склонны связывать это с сезонными колебаниями.

На вторичном рынке в элитном сегменте стали появляться предложения с дисконтами от продавцов, которые стремятся получить деньги как можно скорее. Дисконты варьируются от 10 до 40%, т.е. если квартира продавалась за $18 млн, сейчас ее готовы отдать за $10 млн. Предложений с дисконтами немного – 10% от всех квартир, выставленных на продажу. И как только такие предложения появляются, они сразу находят покупателя.

В непростых финансовых условиях в обиход вернулась подзабытая традиция рассчитывать цены в долларах. Что, в общем, не-удивительно, если учесть рост этой валюты и будоражащие уже несколько месяцев общество слухи о девальвации «деревянного».

Хотя рублевые цены на наиболее востребованную массовым покупателем недвижимость – квартиры в панельных домах в спальных районах – продолжили уменьшаться, никакого обвала не произошло. Так, по данным одного из агентств, снижение цены на типовую 2-комнатную квартиру за три недели ноября составило в среднем по рынку 200 тыс. рублей, а отнюдь не 1–2 млн, как прогнозировали ранее некоторые аналитики.

Спекулянты тоже плачут

Опыт учит, что в смутное, нестабильное время активизируются спекулянты. В соответствии с этим правилом немало людей сейчас снова испытывают тягу купить на грош пятаков. Не говоря уже о том, что спекулянты-профи заблаговременно приготовились к прыжку.

– Покупателей, желающих воспользоваться нестабильной ситуацией на рынке, стало больше, а владельцев квартир, готовых идти навстречу таким покупателям, почти не прибавилось, – рассуждает Игорь Шубин, заместитель генерального директора, руководитель отдела городской недвижимости брокерско-консалтинговой компании. – Владельцы квартир могут поторговаться, только услышав серьезное встречное предложение и увидев конкретного покупателя. Это и есть новая тенденция: при внешне неизменной цене возможен хороший торг при личной встрече. Отсутствие новых проектов, безусловно, повысит и без того стойкий интерес к готовым объектам, но отразится ли это на ценах, покажет только время.

Если же не ставить перед собой сверхзадач, то сейчас вполне удобное время для заключения сделки. Можно даже «в индивидуальном порядке» получить скидку.

– Падения цен предложения пока не зафиксировано, хотя реальные цены сделок оказываются несколько ниже цен предложения, – уточняет Мария Литинецкая, исполнительный директор одной из компаний. – Несмотря на то, многие продавцы на вторичном рынке заняли выжидательную позицию, с ними можно торговаться, и скорее всего они пойдут на уступки. Данная ситуация играет на руку тем, у кого вопрос улучшения жилищных условий не терпит отлагательств. Большинство же участников ждет дальнейшего развития событий.

При этом, по словам М. Литинецкой, все больше людей, наоборот, решает сыграть на повышение и торопится вложить средства в покупку квартиры, тем самым обезопасив сбережения.

– Главная тенденция, – считает этот аналитик, – наметившееся на вторичном рынке жилья за последние полтора месяца появление значительного числа инвестиционных квартир. Самые дорогие квартиры на вторичном рынке традиционно предлагаются в Центральном округе – средняя цена $13 400 за 1 кв. метр. Цены в относительно недорогих округах (Восточном, Юго-Восточном и Южном) находятся на уровне $5700–6100.

Риск долгостроев

Пока рынок, что называется, подъедает последние запасы, а последствия кризиса станут очевидны конечным потребителям не завтра. Ведь инвестиционно-строительный процесс занимает не менее двух лет. Сейчас на первичном рынке объекты еще есть. В любом случае будет закончено строительство проектов в высокой стадии готовности. Замораживание проектов начнет сказываться уже весной будущего года, что неминуемо отразится на ценах как «первички», так и «вторички».

По мнению большинства экспертов, в Московском регионе в краткосрочной перспективе можно ожидать стабильную ситуацию на рынке недвижимости, в среднесрочной – умеренный рост на уровне инфляции. Долгосрочная перспектива определяется уменьшением числа объектов и, соответственно, увеличением цены предложений. Причем жилая недвижимость находится в более выигрышном положении по сравнению с коммерческой, поскольку сроки окупаемости здесь короче.

– Так или иначе делать прогнозы сейчас сложно, ведь кризис еще не локализован, его глубина и длина не ясны, – говорит Мария Литинецкая. – Что же касается ситуации на вторичном рынке, то здесь можно говорить об увеличении объемов (в первую очередь за счет инвестиционных квартир), а также о возможном перемещении в этот сегмент потенциальных покупателей жилья в новостройках. Это обусловлено ужесточением условий ипотечного кредитования под покупку первичного жилья. К тому же риски возможного долгостроя вынудят потенциальных покупателей переместиться именно во вторичный сектор.

Все больше специалистов говорят о том, что вся финансовая активность остановилась до момента, когда рынок достигнет дна и будет видна крайняя точка падения цен. Возможно, это актуально для крупных корпораций, но стоит ли рядовым гражданам ожидать чуда в виде тотального обвала цен? Может статься, ждать придется слишком долго.