Теория и практика изъятия земельных участков

Статьи

Мы продолжаем рассказ о Всероссийской конференции `Права на землю как основа рыночного оборота недвижимости`, прошедшей 6-7 декабря в отеле `Балчуг-Кемпински`. Конференция подтвердила, что разрыв между словами (законами) и делами (правоприменительной практикой) в сфере земельных отношений остается очень большим. Выступавшие адвокаты и судьи Высшего Арбитражного суда считают, что часто местные власти пытаются встать на место закона, а то и выше него. Один из участников конференции справедливо отметил: `Законы все мы изучаем, пишем и написали их даже чересчур много, а поездишь по России – и кажется, что законов нет вообще`.

Выгодные инвестиционные проекты, социальные жилищные программы, дорожное строительство имеют одно общее – все это требует земельных участков. К несчастью, очень часто эти участки давно заняты и застроены, но существует механизм их изъятия при определенных условиях. Эта процедура стала одним из главных спорных моментов при обсуждении пакета законопроектов по недвижимости. Именно этому вопросу был посвящен доклад на конференции Начальника юридической службы `Правовая защита` Алексея Голованова `Изъятие земельных участков: защита прав землепользователей`. Как же вести себя владельцу, когда издается Постановление об изъятии у него объекта недвижимости?

СОБСТВЕННОСТЬ? РАЗМЕЧТАЛИСЬ!

В основе настоящей рыночной системы лежит частная собственность. Но есть ли она у нас или это только пустая декларация? Сегодня политики России утверждают, что собственность является священной, собственник не может быть лишен возможности владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. Естественно, право частной собственности, не являясь абсолютным, может быть ограничено законом, но характер ограничений определяется законодательством не произвольно, а в соответствии с Конституцией Российской Федерации. Согласно ее статье 55 (часть 3) права и свободы гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо с целью защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороноспособности страны и безопасности государства. Основание и механизм изъятия устанавливается соответствующими статьями ГК РФ. Принудительно лишать владельца его собственности можно только для удовлетворения государственных или муниципальных нужд. Земельный участок может быть изъят для государственных и муниципальных нужд путем выкупа.

Аналогичные законы есть в каждом правовом государстве, и ничего плохого в самом факте их существования нет. Беда наша в том, что понятия `муниципальных и государственных нужд` сформулированы у нас крайне нечетко. Муниципалитеты в России склонны понимать эти `нужды` весьма и весьма расширительно, что ставит в весьма горестное положение владельца недвижимости, получающего извещение, что его недвижимость будет изъята. То-то он будет гадать, чем его недвижимость мешает `нравственности, здоровью, правам и законным интересам…` далее по тексту. В большинстве случаев – ничем не мешает, просто городским властям показалось удобным этот участок заполучить.

ЖИРАФ БОЛЬШОЙ – ЕМУ ВИДНЕЙ

Итак, местные власти решили, что им лучше знать, что уместно на данном месте. Увы, ваше невзрачное строение показалось им глубоко неместным. Как себя вести? Если город предоставляет, согласно законодательству, нашему собственнику равноценный земельный участок и выплачивает компенсацию, его устраивающую, то и вести себя никак не надо, поскольку все довольны. Но так бывает редко, и здесь необходимо серьезно защищать свои права, естественно, через суд. Это реально, и отнюдь не бесполезно. Какие моменты здесь нужно знать? Всяческие предупреждения о том, что если владелец будет сопротивляться, то приедут бульдозеры, и его имущество просто снесут – абсолютно противозаконны. Это может быть сделано только по решению суда и не ранее, чем через год после письменного уведомления.

А.Голованов настоятельно рекомендует ни в коем случае не расстраиваться после получения неблагоприятного для клиента решения местных судов, а напротив, законным порядком обязательно доводить дело до арбитражного суда. Почему? Клиент плохо понимает, что такое государственные нужды, но те, кто хочет нашего клиента имущества лишить, понимают это не лучше, а практика, сложившаяся в последнее время в арбитражных судах, клиенту благоприятствует. Роли меняются, и уже не клиент должен с помощью высокооплачиваемых адвокатов доказывать, что он хороший, а власти должны доказать суду, что имущество клиента изымается действительно в интересах города, грамотно эти интересы аргументировать и строго доказать, что иного способа удовлетворения этих интересов, кроме как изъятия имущества клиента, у него нет. А вот это на практике оказывается делом очень непростым. На сегодня весьма высокий процент таких дел клиент выигрывает.

ПРОИГРАВШЕМУ – ПРИЗ, ПОБЕДИТЕЛЮ… РИНГ

Что делать, если арбитражный суд вы все-таки проиграли и через ваш участок действительно решено провести стратегически важную магистраль? Требовать справедливого возмещения убытков. Здесь работает статья 63 ЗК РФ, гласящая, что вам обязаны предоставить равноценный земельный участок (если изымался именно участок), возместить стоимость жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, на этом участке находящихся, и возместить в полном объеме убытки, в том числе и упущенную выгоду. `Равноценность` участка отнюдь не определяется его рыночной стоимостью. Есть масса иных факторов, и клиент имеет полное право требовать, чтобы они были учтены. Ну а с упущенной выгодой, конечно, случаются и ситуации почти анекдотические. Рассматривает арбитражный суд, скажем, документы, относящиеся к работе предприятия, многие годы работавшего ни шатко, ни валко и которое собираются сносить, и видит, что ровно через неделю после уведомления о сносе клиент начал вдруг подписывать какие-то фантастические контракты, которые должны были принести ему, клиенту, огромные прибыли. Здесь уже суду приходится подробно с этим разбираться и несколько урезать аппетиты клиента.

А ДОКУМЕНТИК У ВАС ИМЕЕТСЯ?

При определении компенсации за изымаемый участок может возникнуть проблема подтверждения прав на изымаемый участок, и особенно остро эти проблемы (по вполне очевидным причинам) стоят в Москве. Суть данных проблем в том, что большинство организаций были созданы, понятно, в советское время, и земля им была предоставлена в соответствии с Земельным кодексом 1922 или 1970 года. Очень часто эти организации не имеют правоустанавливающих документов на занимаемые земельные участки. Просто в советское время никто об этом особенно не думал – не было необходимости. Московские власти попытались использовать эти обстоятельства как предлог для того, чтобы отобрать землю, в частности, у серьезных НИИ и других организаций федерального подчинения. И здесь власти, по общему мнению участников, иногда серьезно заклинивает.

Недавний пример: Российский Институт Океанологии им. Ширшова, уже не один десяток лет расположенный недалеко от метро `Профсоюзная`. Понятно, не Остоженка, но место все-таки неплохое, кому-то из предприимчивых инвесторов оно приглянулось. Столичные власти отнеслись с пониманием. Правоустанавливающих документов нет, а значит: `Товарищи ученые, бросайте ваши опыты` – пусть РАН (которая сама живет на копейки) куда-нибудь вас пристраивает. Опять же, какая в Москве может быть океанология? Отправляйтесь лучше поближе к природе. Естественно, обратились в суд, московский суд с удовольствием поддержал политику московского правительства, и в иске Академии наук было отказано.

Но все-таки история эта имеет хороший конец: постановлением Федерального Арбитражного суда Московского округа было отменено решение нижестоящих инстанций об отказе в признании права постоянного бессрочного пользования за институтом. Здесь А.Голованов еще раз подчеркнул, что в таких ситуациях обязательно нужно доводить дело до федерального арбитражного суда, а также посоветовал ПРЕДПРИЯТИЯМ И ИНСТИТУТАМ С УТЕРЯННЫМИ ДОКУМЕНТАМИ ОБРАЩАТЬСЯ С ИСКОМ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА ПОСТОЯННОГО БЕССРОЧНОГО ПРАВА ПОЛЬЗОВАНИЯ НА ИХ УЧАСТОК ЗАРАНЕЕ, НЕ ДОЖИДАЯСЬ, ПОКА ГРОМ ГРЯНЕТ.

ЗА ФАСАДОМ НАРОДНОГО БЛАГА

И еще один совет дал Алексей Голованов. Предположим, Москва хочет отобрать у вас участок, аргументируя это тем, что город собирается построить там социальное жилье для неимущих. На первый взгляд, дело богоугодное, все законно: это действительно нужды города, решение социальных проблем и пр. На самом деле – все не совсем так. Как всем известно, подобный проект ведет конкретный инвестор и получает за это часть жилья, которое он построит. Либо эти социальные дома являются долей города за реализацию инвестором другого проекта. То есть в целом это проект коммерческий, и вы не обязаны под него `подкладываться`. Арбитражный суд, скорее всего, вынесет решение в вашу пользу. Точно так же обстоит дело с выселением жителей из `ветхого и аварийного жилья`, которое часто не является ни ветхим, ни аварийным, а просто расположено в `злачном` месте. Такой дом не может быть ни снесен, ни реконструирован без согласия абсолютно всех собственников жилья. Дело инвестора – договориться так, чтобы всех жильцов удовлетворить полюбовно, то есть по обоюдному, извините, согласию. А силовые методы здесь абсолютно противозаконны. 9516

по материалам газеты `КДО`