С видом на Темзу

Статьи

Покупки. Граждане России охотно приобретают недвижимость в Лондоне. Связано это не только и не столько с инвестиционными интересами, сколько с бизнесом и образом жизни.

Среди причин, по которым состоятельные россияне (а иные не смогли бы себе позволить такое приобретение) покупают недвижимость в столице Великобритании, – выгодный налоговый режим для нерезидентов и возможность престижного образования. Со вторым пунктом все ясно: дети состоятельных господ со всего света с удовольствием и пользой учатся в самых известных частных школах, от них и папы с мамами не отстают, получая степени MBA и классическое образование – второе, третье и далее по списку. А вот первый нюанс интереснее. Дело в том что доходы, полученные за пределами Англии, в этой стране не облагаются налогами – именно поэтому очень многие иностранцы выбирают Лондон в качестве места постоянного проживания. По статистике от 35 до 40% покупателей недвижимости в Великобритании не являются ее подданными. Кроме того, Великобритания благоприятна для бизнеса, в том числе из-за своего богатого колониального прошлого, и многие бывшие колонии до сих пор поддерживают с ней всесторонние связи.
Разумеется, нельзя не учитывать и того, что квартира в одной из самых богатых столиц мира – вопрос престижа. Да и качество жизни в Великобритании, разумеется, в разы превышает аналогичный российский показатель. Немаловажно также то, что в Англии сравнительно просто получить вид на жительство или гражданство – на это потребуется год или два, а не 5–7 лет, как в других странах, например во Франции.

«А вот инвестиционная составляющая покупки недвижимости в столице Великобритании для большинства клиентов играет не самую значительную роль, – комментирует директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. – В Москве, например, темпы роста цен на дорогостоящую недвижимость значительно выше, хотя жилищный рынок Лондона, безусловно, намного стабильнее». Кроме того, недвижимость – не самый ликвидный инвестиционный инструмент: продажа квартиры, особенно дорогой, требует большого количества времени.

Прибыльность от инвестиций в лондонскую недвижимость (с точки зрения получения постоянного дохода) не превышает 3–4% в год. Однако большинство инвесторов рассматривают такие приобретения как долгосрочные вложения. Учитывая то, что Лондон является сегодня центром деловой активности и скорее всего не утратит этого статуса в ближайшее время, инвестиции в городскую недвижимость могут быть достаточно выгодными. А вот приобретать жилье в Лондоне с целью сдачи его в аренду, по словам экспертов, сегодня не очень выгодно – с учетом всех налогов доход составит не более 5–7%.

В Лондоне около 90% сделок по приобретению недвижимости заключаются с помощью ипотеки. Ставки составляют 5–6% годовых. Воспользоваться этой банковской услугой могут как граждане Великобритании, так и иностранцы. Однако условия будут различаться: размер первоначального взноса для англичан и жителей Евросоюза составляет 10–20%, а для всех остальных, как правило, 30% от стоимости жилья.

«По темпам роста на элитную недвижимость 2006 год стал исключительным для центрального Лондона,– говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании IntermarkSavills Дарья Калмыкова. – Рост составил 23,9% по сравнению с 4,4% в 2005 году. А в четвертом квартале 2006 года ценовые показатели выросли на 7,7%, что явилось самым высоким приростом с первого квартала 2000 года». Максимальный темп роста цен на элитную недвижимость наблюдался в западной зоне, а именно в районах Кенсингтон, Холланд-парк и Ноттинг-Хилл. В сегменте бизнес- и эконом-класса в 2006 году также наблюдался рост. Однако менее интенсивный. Стоимость жилья в целом по Великобритании выросла на 9,3%, в Лондоне – на 11,3%.

Несколько другие данные дает британская Property Vision. Как уверяют в компании, за прошедшие 10 лет стоимость жилья в Англии выросла на 200%, а 2006 год был относительно спокойным, темпы роста не превышали 9%. Однако значительно – на 20–25% подорожала элитная недвижимость в центральной части столицы. «Рост цен связан с увеличением числа покупателей дорогой недвижимости в Лондоне и очень низким уровнем предложения, – считает руководитель отдела по работе с российскими клиентами Property Vision Гульнара Лонг. – Такие темпы, конечно, не могут сохраняться долго, но с уверенностью можно сказать, что в 2007 году эта тенденция не изменится». Прогнозируемый рост на 2007 год – около 7% в среднем по Великобритании и примерно 15% на дорогую недвижимость в Лондоне. «Сегодня квадратный метр жилья в столице Великобритании стоит от 15 до 50 тыс. фунтов стерлингов,– говорит Гульнара Лонг. – Цены столь высоки в том числе и потому, что в Лондоне очень ограничены возможности застройки. Государство крайне щепетильно относится к историческому наследию, поэтому центр города фактически выпадает из сферы интересов застройщиков».

Еще одна интересная деталь имеет исторические корни – чем больше по площади квартира, тем дороже будет в ней квадратный метр: просторного жилья в городах Великобритании очень мало, так как изначально строились очень небольшие квартиры.

Одна из особенностей лондонского рынка недвижимости – отсутствие четкой сегментации зданий по классам. Деление на «элиту», «бизнес» и «эконом» условно. «Оно основывается в первую очередь на местоположении объекта, – отмечает Екатерина Тейн. – Приоритетными районами традиционно являются Найтсбридж, Белгравия, Кенсингтон, Челси, Мэйфэр». Однако даже в самых престижных районах есть так называемое социальное жилье – дома, выстроенные государством для малообеспеченных семей. Такова политика государства – не делить население по уровню дохода. Разумеется, есть улицы, на которых живут только состоятельные люди, располагаются элитные дома и особняки, однако «поквартального» и «порайонного» разделения как такового не существует.

С видом на Темзу

Статьи

Рецессия в экономике, так или иначе, задела рынки недвижимости всего мира. Не стал исключением и рынок жилья Великобритании, который по своей капиталоемкости занимает одно из первых мест в мире, являясь зеркалом глобальных экономических процессов.

Если посмотреть на статистику последнего десятилетия, то до июля 2007 года британское жилье лишь прибавляло в цене. Средняя цена сделки по покупке дома в Англии тогда составила рекордные 222 621 фунтов стерлингов. За пятилетний период, предшествовавший началу падений, по отчету группы компаний Halifax, цены в Лондоне выросли на 38%, а в целом по стране – почти в полтора раза. Но, начиная с мая 2008 года, тенденция переменилась, и цены пошли на снижение, потеряв в итоге за год, прошедший с января прошлого года 17.2% (данные Halifax и Bank of Scotland).

В целом, в начале 2008 года картина представлялась достаточно ясной: рынок постепенно откатывался назад, пусть не так быстро, как в Испании и Ирландии, но все же достаточно внятно “съедая” по 1.5-2% стоимости британских квадратных метров ежемесячно. В начале февраля 2009 года вышел отчёт Halifax, в котором эта крупнейшая компания объявила, что цены на жильё в стране впервые за десять месяцев выросли, увеличившись на 1.9%, а средняя цена объекта жилой недвижимости составила на январь 2009 года 163 966 фунтов стерлингов. Выпускаемый Halifax индекс цен – источник весьма авторитетный, поэтому все британские, а вслед за ними и мировые информационные агентства радостно подхватили эту новость, говоря о смене тренда на положительный. Примерно в то же самое время Общенационального строительное общество Великобритании Nationwide, также собирающее информацию на основе данных по ипотечным кредитам, привело свои данные, настаивая на том, что падение в январе продолжилось, составив 1.3%.

Пресса привлекла к обсуждению этих двух отчетов целую армию аналитиков, которая, впрочем, ясности в ситуацию не привнесла, хотя обсуждение разрослось до масштабов национальных: любая выходящая на Британских островах крупная газета от Файнэншл Таймс и Дейли Экспресс до Индепендент и Гардиан имеет раздел посвященный недвижимости. Понятие “дом” и в самом деле имеет для граждан Соединенного Королевства особый смысл.

Для англичанина, равно как и для его соседа валлийца, шотландца или ирландца собственный дом – это гораздо больше, чем просто место проживания, недаром известное выражение “Мой дом – моя крепость” родилось именно на этих берегах. “Английский дом” на протяжении веков был символом состоятельности и солидности, и до 1832 года участвовать в выборах разрешалось лишь тому, кто платил налог на собственность, являясь, соответственно, домовладельцем. Затем, как известно, право участия в выборах стало всеобщим, но особое отношение к домам сохранилось до наших дней, и сегодня можно не сомневаться, что во время приема гостей англичанин предложит им осмотреть его дом.

Недвижимость – это ровно то, что обсуждается всеми, от жителей удаленных поселков до обитателей Букингемского дворца. Члены королевской семьи Виндзоров являются не только обладателями крупнейшего состояния, но и одними из основных владельцев недвижимости в государстве. Даже если считать главные королевские резиденции – Букингемский дворец и Виндзорский замок общенациональным достоянием, как объекты, которые вряд ли когда-либо будут выставлены на продажу, то и кроме них есть еще замки в Сэндрингеме и Бэлморале, стоящие не меньше 100 млн. фунтов стерлингов, и арендная плата за недвижимость в одном только Лондоне приносит королевской семье около 3 млн.фунтов стерлингов в год.

Состояние жилищного рынка внимательно отслеживается многими экспертами, а малейшее изменение тренда вызывает в СМИ массу публикаций. Именно поэтому расхождение в итоговых процентах отчетов Halifax и Nationwide, в сумме составляющее всего 3%, на самом деле имело большое значение. Если предположить, что январь – месяц, в котором рынок, достигнув “дна”, развернулся в сторону роста, то для инвесторов это был бы однозначный сигнал: покупать. Но судить о динамике рынка по результатам одного месяца многие посчитали преждевременным, и рынок застыл в ожидании следующего отчета. Наконец, вышла статистика за февраль. На этот раз принципиальных расхождений между двумя отчетами не было: как Halifax, так и Nationwide показали падения, разминувшись лишь в цифрах: -2.3% и -1,8% соответственно.

Впрочем, и здесь все не так просто. Крупнейший Интернет-ресурс Rightmove, через который выставляется на продажу 90% всей британской недвижимости, в своих отчетах использует методику расчетов, основанную на средних ценах, запрашиваемых продавцами жилья. После многомесячных падений, февральский индекс Rightmove неожиданно вышел “в плюс”, показав рост в 1.2% с показателем средней цены запроса в 216,163 фунтов стерлингов. Майлс Шипсайд, коммерческий директор Rightmove отмечает, что многие продавцы считают начало 2009 года “плохим временем для продаж”, поэтому в настоящее время на продажу выставлено лишь 75 140 объектов, тогда как годом ранее их число составляло 137 442.

Британские риэлторы при этом обращают внимание на увеличение количества просмотров объектов недвижимости потенциальными покупателями, многие из которых ожидают дальнейшего снижения цен. Некоторые обозреватели поспешили отнести эту тактику взаимного выжидания, когда продавцы ожидают подъема, а покупатели дальнейших понижений к признакам достижения рынком своего “дна” за которым вскоре неизбежно должен последовать подъем, но однозначные выводы, думается, делать пока рано. Рынок жилья не может “уйти в отрыв” от других экономических показателей, а с ними в стране дела обстоят пока, прямо скажем, не блестяще.

Впервые за последние шестнадцать лет перестал расти ВВП, вначале упав в III квартале 2008 года на 0.6%, а затем, до конца года, ещё на 1.5%. Безработица достигла своего десятилетнего максимума в 6.1%. Уменьшились объёмы строительства жилья, а наступивший банковский кризис практически полностью парализовал деятельность застройщиков, перекрыв кредитование.

Министерство финансов приступило к реализации программы по спасению финансовой системы с выделением на эти цели до 500 млрд. фунтов стерлингов. В начале февраля Банк Англии снизил учетную ставку до 1%, что не происходило ни разу за всю его историю, и процент по ипотеке оказался ниже 3%. Правительством Великобритании приняты срочные меры, в том числе отменен налог на покупку жилья стоимостью менее 175 тыс. фунтов стерлингов, но до общего оздоровления пока далеко.

В этих непростых условиях риэлторы, более чем когда-либо, нацелены на иностранных покупателей, в числе которых не последнюю роль, по статистике компании Knight Frank, играют россияне. Их, как и раньше, привлекает лондонская недвижимость, как элитная, относящаяся к классу Super-Prime, так и вполне обычные городские квартиры.

Ситуация с ценами в Лондоне, как показывает опубликованный на этой неделе февральский отчет Rightmove, далеко не однозначна: в Кенсингтон и Челси, где средняя цена за объект, выставляемый на продажу, достигла 1 978 468 фунтов стерлингов, рост цен за прошедший месяц составил 11.8% при годовом росте на 27.2%. На второй февральской позиции с существенным отрывом от лидера – Ричмонд, цена жилья которого увеличилась за месяц на 5.8%, с 517 661 фунтов стерлингов до 547 911 фунтов стерлингов. Худшая месячная статистика у Тауэр Хэмлетс – падение на 16.1%, с 448 071 фунтов стерлингов до 376 103 фунтов стерлингов. Интересно, что если учитывать только годовую динамику, то лучшие показатели оказались у “дорогих” районов. Все те места, где средняя цена оказалась выше 550 000 фунтов стерлингов – в итоговом “плюсе”, несмотря на некоторые промежуточные “откаты”.

Говоря о Лондоне, нельзя не сказать о том, что город готовится к “юбилейным” ХХХ летним Олимпийским Играм, которые пройдут в столице Великобритании с 27 июля по 12 августа 2012 года. Обычно такие масштабные события привлекают массу различных, в том числе жилищных, инвесторов. Будет ли так и на этот раз – покажет время.

Фото: fotoart.org.ua