Страховаться или нет?

Статьи

Мнения о механизмах защиты прав собственника

В не столь далекие советские времена жилью граждан угрожали совершенно прозаические напасти: пожары, затопления, противоправные действия других граждан и прочее. Рынок принес много неприятных неожиданностей. Например: на купленную квартиру могут оказаться другие претенденты. В результате, жилье можно потерять по причинам юридического и финансового свойства. Поскольку разобраться во всех этих тонкостях нормальному человеку (то есть непрофессионалу) никак невозможно, то люди обращаются за помощью к риэлторам. И правильно делают, разумеется. Но вот что неправильно, так это думать, что проведение сделки через агентство автоматически снимает все проблемы. Увы, единственное, что может дать собственнику абсолютную уверенность, что его права не могут быть оспорены, это… истекший срок давности по претензиям. А потому страхование остается оправданным механизмом обеспечения прав собственности.

С КОГО СПРОСИТЬ?

Если квартиру у вас пытаются отобрать по суду, то, по идее, отвечать должен именно тот из предыдущих собственников, который совершил нарушение. Однако, как отмечает Михаил Гороховский (председатель совета директоров корпорации “Бест-Недвижимость”), сделать это в реальности бывает весьма затруднительно. Причин на то множество: его невозможно найти, либо у него нет имущества, равноценного сумме иска, на которое можно наложить арест. А может быть и так, что вообще непонятно, кто виноват – то ли законы поменялись (был, например, период, когда не требовалось согласие органов опеки на сделки с участием несовершеннолетних), то ли в приватизации кого-то не учли и т.д. Все это, естественно, ведет к мысли о страховании.

Но здесь есть проблема. В отличие от рисков физического характера страхование финансовых рисков на рынке недвижимости требует от страховщика понимания специфики этого рынка. Очевидно, что лишь единицы страховых компаний способны адекватно оценить безопасность сделки по документам, поскольку простой статистический подход здесь неуместен. Во-первых, они (эти документы) сами не собирали, а значит, всего проверить нельзя (в том числе и подлинность документов). Довольно легко получить данные из Реестра, но как разобраться во всех хитросплетениях приватизации и многочисленных переходов прав собственности? Сделать это, сидя в офисе, часто невозможно – для этого надо работать “в поле”.

Константин Апрелев (президент “Русского агентства недвижимости “САВА”) полагает, что на сегодня страховые компании в России реально проверить историю перехода права не могут. Риэлторы, в отличие от страховщиков, лично идут во все ведомства, чтобы собрать необходимые документы. Причем сам процесс сбора бумаг и подготовки сделки содержит практически все элементы юридической проверки. Готовый пакет документов обычно не дает полную картину. Могут быть случаи, когда риэлтор может рекомендовать клиенту застраховать сделку, но к каждому случаю надо подходить индивидуально.

ПЛАТИТ ПРОИГРАВШИЙ

Александр Коробов (председатель страховой компании “Вотек”) говорит, что, по его мнению, главным вопросом является не тот, кто лучше проверяет документы, а кто может компенсировать финансовые потери. Ведь проблемы случаются и с правильными документами. Если клиент лишился права собственности, страховая компания выплатит ему полную стоимость квартиры (указанную в договоре). Немаловажно и то, что страховщик предоставит своего квалифицированного юриста для защиты интересов страхователя в суде. Причем это лучше, чем просто нанять адвоката. Если адвокат проиграет, он всего лишь разведет руками, а вот если руками разведет страховщик, ему придется платить деньги.

А вот риэлтор (по закону) рискует только в размере суммы своих комиссионных. Допустим, вы купили (и затем потеряли) квартиру стоимостью в 100 тыс. долларов. Комиссионные были 5% (5 тысяч). Их вам и вернет риэлтор, да и то лишь в том случае, если удастся доказать, что он совершил явную ошибку (например, не изучил историю квартиры по расширенной выписке из домовой книги или не выяснил деталей приватизации). Но таких случаев в реальности не бывает. Во всяком случае, именно так подходит в лимитированию ответственности риэлтора закон.

В последний год-полтора многие риэлторские компании стали склоняться к страхованию как механизму обеспечения безопасности сделок. Среди них такие крупные фирмы, как например, Бест и МИАН. Это приближает рынок недвижимости к западной модели, где риэлтор занимается лишь свойственной ему работой – подбором объекта и организацией сделки, а финансовую безопасность обеспечивает страхование (в разных странах эта система работает по-разному). В качестве страхователя выступает не само агентство, а его партнеры среди страховых компаний, специализирующихся по недвижимости. Например, МИАН может предложить клиентам тарифы намного ниже, чем если бы клиент обратился за полисом сам. Клиенту предлагается страховка на три года. Платить можно в рассрочку. В компании Бест отмечают, что страхование – это разумное распределение ответственности и рисков. А страховой полис – это дополнительная гарантия для клиента, независящая от доброй воли риэлтора.