Столичное притяжение. Московский рынок жилья выходит из фазы неадекватности, считают эксперты

Статьи

Московское жилье после месяцев застоя вновь бурно растет в цене. Рынок уже преодолел психологический рубеж в 5 тысяч “зеленых” за квадратный метр и подбирается к отметке в 6 тысяч – десятикратный рост за последние 8 лет. Сильнее всего подскочили в цене однокомнатные квартиры – до 20 процентов. Если до нового года типовая “однушка” (около 35 квадратов) стоила 160 000 тысяч, то сегодня – 190 000. Бизнес-класс ведет себя куда скромнее – он подорожал на 6-7 процентов. Впрочем, это обычная тенденция смутного времени: в период ажиотажного спроса квартиры дорожают неравномерно – “плохое” жилье (к примеру, типовая панель) прибавляет в цене быстрее.

Впрочем, объяснить этот парадокс несложно: люди ориентируются не на стоимость метра, а на стоимость квартиры в целом. Экономклассу есть куда расти, но он и вымывается с рынка мгновенно.

– При нормальной ситуации 2-процентный рост цен за неделю – событие экстраординарное, – говорит аналитик рынка недвижимости Сергей Шведов. – Но наш рынок искусственно разогрет до запредельных значений, поэтому любая новость, даже самая невероятная, может вызвать взрыв. Объективный фактор взлета один – подорожание стройматериалов, что напрямую отразилось на новостройках. Вторичный же рынок просто психует.

– Московский рынок вошел в фазу неадекватности, – соглашается руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. – Это еще раз показывает, насколько недвижимость и цены в России зависят от психологических настроений.

К “психологическим факторам” эксперты относят и нестабильность на фондовом рынке, и неутихающие разговоры о деноминации, и обвальное падение доллара. В этой ситуации те, у кого есть деньги, стремятся как можно быстрее купить, а те, кто хочет их получить, боятся прогадать, надеясь, что цены выстрелят еще сильнее. В результате подстегивающий их разрыв между спросом и предложением только увеличивается.

– Даже в самые благополучные времена число квартир на столичном рынке не превышало 100 тысяч в год, – продолжает Шведов. – Сегодня за счет сокращения числа коммерческих новостроек 100 тысяч – недостижимая цифра. Спрос как минимум в два раза превышает предложение.

Спрос и на самом деле велик. В декабре ВЦИОМ в ходе масштабного исследования общественного мнения задал респондентам вопрос: планируете ли вы в 2008 году покупать квартиру в Москве? Ответили “да” 4 процента! Прибавим сюда иногородних, мечтающих о жил площади в столице. Между тем сегодня, по самым оптимистичным оценкам, риелторы выставляют на продажу 16-17 тысяч квартир в месяц.

Не будем забывать: около 80 процентов квартир – альтернативные, то есть их продавцы намерены “докупить метры” – условно продать “двушку” и купить “трешку”. Увы, из-за роста цен львиная доля “альтернативных” продавцов так и не станет покупателями.

– Плохо проработана система выделения земельных участков под строительство. Свободной земли все меньше, она дорожает, поэтому общая тенденция одна: стабильный рост цен, – добавляет Шведов.

Понятно: и специалистов, и рядовых покупателей волнует одно – насколько долговременным окажется этот рост, смогут ли те, кто еще недавно копил на “двушку”, купить хотя бы однокомнатную? Хотя прогнозы аналитиков оптимистичными не назовешь, надежда на то, что пик ажиотажного спроса пройден, все-таки есть.

– Все психологические факторы, вызвавшие скачок цен в начале года, носят краткосрочный характер. Я не считаю нужным пересматривать наш прогноз на 2008 год – мы по-прежнему ожидаем 15-20 процентов роста цен. Всему есть предел. Даже если квартир мало, людей, способных купить их, еще меньше, так что поднимать цены выше уже не получится, – говорит Репченко.

Большинство специалистов называют как минимум четыре причины, ограничивающие рост цен. Во-первых, все большая часть покупателей будет мигрировать из Москвы в Подмосковье: бизнес-класс – на рынок коттеджных поселков и таунхаусов, экономкласс – в ближние города. Инвестиционный спрос перемещается в перспективную региональную и зарубежную недвижимость. Более выгодную с экономической точки зрения альтернативу покупке квартиры будет составлять аренда жилья. При нынешних проблемах с дешевыми западными деньгами ипотечная поддержка платеже способного спроса может ослабнуть.

– Не исключено, что к маю начнется стагнация, а затем небольшая коррекция вниз. Правда, впоследствии инфляция и перенасыщенность страны деньгами все равно создадут новый восходящий тренд, – прогнозирует Шведов.

Увы, даже если в обозримом будущем ценовое напряжение в Москве ослабнет, вряд ли для потенциальных покупателей квартир что-то радикально изменится. Пусть даже на стадии подъема жилье будет дорожать не на 100 процентов в год, а “всего” на 60-70 при цене квадрата, в несколько раз превышающей среднюю столичную зарплату, – никакой разницы.