Ставки решают. Финансовый аналитик Валерий Безуглов — о том, почему растут проценты по кредитам и как это скажется на ипотеке

Статьи

Российские банки начинают повышать ставки по кредитам и депозитам. На прошлой неделе Сбербанк, ВТБ и Альфа-банк увеличили ставки по вкладам, а позже Сбербанк повысил их и по потребительским кредитам: на 1–2 процентных пункта до 12,9–13,9% годовых. Это произошло на фоне роста инфляции и реализации внешних рисков, из-за чего ЦБ был вынужден повысить ключевую ставку.

Начиная с августа усилилась геополитическая напряженность между Россией и США, вызванная, главным образом, новыми санкциями. Это привело к волне оттока капитала с российского рынка. В частности, доля нерезидентов в государственных облигациях (ОФЗ) с 1 апреля по 1 сентября сократилась с 34,5% до 26,6%, что соответствует продажам в размере 443 млрд рублей. Это негативно отразилось на курсе нашей валюты, который ослаб к доллару на 8–10%. В результате росли цены на товары и услуги. 14 сентября на пресс-конференции ЦБ РФ объявил новый прогноз по инфляции на конец 2018 года, он составил 3,8–4,2%. При этом уже в первой половине следующего года инфляция достигнет 5–5,5% годовых. Произошло ужесточение денежно-кредитных условий в российской экономике, что привело к росту доходности ОФЗ. Чтобы ограничить инфляционные риски, ЦБ повысил ключевую ставку на 25 базисных пунктов — до 7,5% годовых. В итоге для сохранения привлекательности сбережений банки стали повышать проценты по вкладам, а спустя некоторое время — и по кредитам. Для них это напрямую связано с размером ключевой ставки, то есть с увеличением стоимости заимствования.

Изменение процентов по кредитам отражается и на рынке ипотеки. Если с начала года средневзвешенная ставка по ипотечным займам снижалась на 0,37 процентных пункта — до 9,42% годовых, то в случае дальнейшего роста ключевой ставки ЦБ такой тренд может взять паузу. 10 октября 2018 года председатель Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что повышение ключевой ставки направлено на сохранение контроля над инфляцией, а также на снижение процентов по долгосрочным кредитам, в категорию которых и попадает ипотека. Поскольку рынок жилищного кредитования практически полностью сосредоточен в руках госбанков, государству будет проще сохранить долгосрочный тренд на снижение ставок до целевых 8% к 2024 году, несмотря на краткосрочные негативные макроэкономические факторы.

Тем не менее, помимо процентной ставки по ипотеке на доступность жилья влияет и его стоимость, которая может вырасти, в первую очередь, для первичного рынка из-за ужесточения требований к застройщикам и замены долевого финансирования на фондирование банков с середины следующего года, поскольку при росте процентов по кредитам банковские займы для девелоперов станут дороже.

Таким образом, нынешние условия наиболее благоприятны за последние несколько лет для того, чтобы взять ипотеку в России. В случае ускоренного роста инфляции, прежде всего на фоне внешних факторов в виде ужесточения санкционного режима, возможны краткосрочные периоды более высоких ставок, с выходом на целевой уровень по ипотеке в 8% к 2024 году.

Автор — финансовый аналитик
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции