Ставка на ставку. Что ждет рынок недвижимости в Санкт-Петербурге

Статьи

Санкт-Петербург сегодня переживает бум ипотечного кредитования. По данным Национального бюро кредитных историй, доля одобренных заявок на ипотеку достигла 67,5 процента. При этом число выданных жилищных кредитов выросло на 19,2 процента.

Какое жилье покупают петербуржцы и что ждать от рынка недвижимости в ближайшее время, “Российской газете” рассказал почетный строитель России, председатель совета директоров группы компаний “Росстройинвест” Федор Туркин.

Федор Олегович, означает ли рост числа ипотечных кредитов, что у людей стало больше денег?

Федор Туркин: К сожалению, у граждан денег больше точно не стало. Изменился, скорее, подход банков. Еще пару лет назад ипотеку давали под 13-15 и даже 20 процентов. Сейчас ставка составляет в среднем 10-12 процентов, но это не предел. Анонсировано, что в перспективе она снизится до 7 процентов.

А вообще, я считаю, что для того, чтобы ипотека стала по-настоящему доступной, ставка должна составлять 6 процентов. Но, надеюсь, мы еще увидим такие цифры.

Сейчас покупатели поставлены в непростые финансовые условия, поэтому на данный момент, когда люди выбирают квартиру, на первом месте стоит цена объекта.

Какое жилье сегодня покупают?

Федор Туркин: То, которое могут себе позволить. Большим спросом пользуется малогабаритная недвижимость – однокомнатные квартиры, студии. По параметрам они совпадают с тем жильем, которое строилось в годы СССР. К слову, это не только наша тенденция. Если посмотреть на европейские столицы, там наблюдается похожая ситуация, когда строятся и продаются квартиры очень маленькой площади. Но я не думаю, что люди мечтают жить в стесненных условиях. Это вынужденная ситуация, как только появляются дополнительные возможности, граждане находят более просторные варианты.

Потребность в жилье у нас колоссальная. Например, в Петербурге нуждаются в улучшении жилищных условий не меньше полутора миллионов человек, они живут в коммуналках, в перенаселенных квартирах в спальных районах. И такая ситуация наблюдается в большинстве регионов. Во многих городах, особенно в малых, нового строительства в последние годы практически не велось, а число жителей выросло.

Сейчас в России ежегодно строится порядка 80 миллионов квадратных метров жилья, чтобы удовлетворять текущую потребность, нужно 120 миллионов.

Конечно, чтобы выйти на такие объемы, нужно решать системные вопросы. В первую очередь застройщикам нужны деньги на строительство объектов, во-вторых, необходимы документы, регламентирующие территориальное развитие. В Санкт-Петербурге, например, разработан Генплан, правила землепользования и застройки, огромное количество сопутствующих нормативных актов. По моим данным, такой перечень есть не во всех российских субъектах, а без него застройщики просто не смогут начать крупные проекты.

Петербург сталкивается с нехваткой площадок для строительства. Куда может развиваться город в перспективе?

Федор Туркин: Санкт-Петербург всегда был крупным промышленным центром, и внутри города расположено большое количество в большинстве не действующих предприятий, так называемый серый пояс. Сейчас его судьба решается, обсуждается возможность полного или частичного вывода предприятий за черту города. Поэтому как минимум часть серой зоны будет реновирована.

Также на окраинах города есть свободные территории, но эти локации нуждаются в комплексном развитии. Построить жилые дома и даже возвести социальные объекты мало, нужны дороги, коммуникации, рабочие места. Соответственно, здесь застройщики должны работать в связке с городскими властями.

С июля этого года вступят в силу изменения в федеральный закон № 214-м о долевом строительстве. Готовы ли строители к нововведениям?

Федор Туркин: Поправки потребуют новых правил ведения бизнеса, и сейчас все к ним готовятся. Но в то же время не исключены и изменения в документ, поэтому участники рынка ждут окончательной редакции. Поправки разработаны, чтобы добиться максимальной защищенности покупателей, но я пока слабо представляю, как это будет работать.

Причина, по которой появилась проблема обманутых дольщиков, в большинстве случаев тривиальна – на рынке продаются экстремально дешевые квартиры. Если еще на этапе котлована квартиры предлагаются ниже себестоимости, это повод задуматься. А когда на более продвинутой стадии строительства цена не растет, то очевидно, что у застройщика просто не будет возможности достроить дом. Но люди верят и покупают жилье на таких объектах. Почему? Я думаю, это вера в чудо, она у нас в крови. Каждому хочется верить, что ему однажды повезет, и столкнувшись с демпингом, люди принимают желаемое за действительное.

Но корень всех проблем – в экономике не хватает денег, нужно примерно еще столько, сколько есть. Реальному сектору экономики не хватает денег, людям нужны достойные зарплаты.

Но ведь после вступления в силу поправок продавать подозрительно дешевое жилье станет невозможно.

Федор Туркин: В одночасье после вступления в силу закона такие предложения никуда не денутся. Должно пройти еще несколько лет, чтобы рынок ушел от демпинга. Здесь есть еще одна проблема – многие специально ищут такие предложения, люди уверены, что недвижимость должна дешеветь, хотя предпосылок для этого нет никаких.

Дело в том, что застройщики уже очень давно “держат” цены на жилье. Мы, например, работаем на грани себестоимости. Дорожают строительные материалы, растут тарифы, а метр стоит по-прежнему, потому что все понимают: если увеличить цены, люди не смогут купить.

Жилые комплексы “Росстройинвеста” известны тем, что в домах помимо собственно квартир оборудуются еще и общественные пространства – музеи, досуговые центры. В связи с тенденциями на строительном рынке будут ли они появляться на новых объектах?

Федор Туркин: Да, мы продолжаем эту работу. Например, до конца года или в самом начале следующего в жилом комплексе “Город мастеров” должен открыться большой культурно-образовательный центр. Он уже построен, сейчас начинаем отделку. Также в комплексе будет музей современной архитектуры. Кроме того, в “Городе мастеров” построен храм, остались небольшие штрихи. Освятить его планируется в ближайшие месяцы.

Подобные объекты есть и в других локациях. Например, собственный центр появится в комплексе “Золотые купола” в Сертолово. Пока там сдана и заселена первая очередь, тем не менее по просьбе жителей какие-то события мы начали проводить и там: привозим детские спектакли, организуем концерты. Все это делается вместе с жителями. Конечно, мы и дальше будем создавать общественные пространства, ведь жилой комплекс не может ограничиваться просто бетонной коробкой, мы должны формировать среду.