Стабилизация цен: микроспады, микроподъемы и микропузыри

Статьи

Те, кто ожидает снижения цен на рынке жилья в Санкт-Петербурге, по привычке кивают в сторону Москвы. Дескать, там спад уже начался, следовательно, через три месяца, максимум через полгода, эта волна настигнет и Северную столицу. Попытаемся ответить на два вопроса. Действительно ли в Москве началось падение цен? И так ли уж обречен Петербург повторять сценарии, написанные в Первопрестольной?
Серьезных исследований, посвященных теме параллельности процессов на рынках недвижимости двух столиц, увы, немного. Больше того, все они отстают от сегодняшнего дня, как минимум, на полгода. Постоянный мониторинг, конечно, ведется, но результаты его обнародуются не чаще, чем один раз в те же полгода. Ниже представлены мнения председателя комиссии Российской гильдии риэлторов по аттестации аналитиков рынка недвижимости Геннадия Стерника и независимого эксперта рынка недвижимости Юрия Кочеткова.

Восемь ступеней

По Стернику, все более или мене крупные города России (включая, естественно, и Питер, и Москву), проходят примерно одни и те же стадии развития рынка жилья. У двух столиц, в силу емкости их рынков и более пристального внимания исследователей, этих стадий больше, чем у других. Названия по преимуществу схожи, но есть и индивидуальные особенности, начавшиеся проявляться почти сразу после того, как завершился «старт и взлет»
После первой стадии началась вторая – «переход к стабилизации». В Москве этот переход был колебательным, «с перебегом» и снижением до уровня $1000-$1100/кв. м, в Петербурге – напротив, асимптотическим, «с доползанием» и постепенным ростом до $600-$650/кв. м. Затем наступили: кризис 1998-1999 гг. и послекризисное восстановление.
В середине 2000 года, когда московский рынок жилья находился в нижней точке после августовского кризиса, закончился первый этап нестабильного, колебательного развития рынка. Средняя удельная цена квартир в этот момент составляла в Москве – 640 $/кв. м, в Петербурге – 335-350 $/кв. м. Следующие шесть лет, до настоящего момента, на рынке происходит постоянный рост цен, с некоторыми кратковременными изменениями темпов роста (вплоть до полной стабилизации).
К концу 2001 года завершилась восстановительная стадия развития рынка жилья в столичных регионах – цены достигли докризисного уровня (в Москве около $1000/кв. м, в Петербурге – $470/кв. м), и наметился переход рынка к стабилизации. В Первопрестольной она продолжалась недолго – с середины 2002 года начался рост цен, который Геннадий Стерник называет «нефтяным» (по результатам исследования, выявившего сильную статистическую связь мировых цен на нефть с приростом цен на жилье).
В бывшей столице Российской Империи стабилизации цен в это время практически не было, плавный рост ввиду притока средств в связи с 300-летием города продолжался – с переходом к стадии «нефтяного» роста в середине 2003 года.
В середине 2004 года, практически одновременно, рост цен прекратился. Но следующая стадия (№ 8) началась несинхронно. В Москве наметившийся в первом полугодии 2005 года подъем цен перешел в стремительный рост во втором полугодии. Нарастающими темпами, 8-10% в месяц, он продолжался все первое полугодие 2006 года и снижающимися темпами – второе полугодие (вплоть до нуля в ноябре-декабре).
В Петербурге же, после относительного бума жилищного строительства в 2003 году и последующего затоваривания первичного рынка в 2004 году, фаза стабилизации (и даже небольшого снижения) цен затянулась до весны 2006 года, в последующем цены росли с одинаковыми темпами 10-12% в месяц вплоть до ноября-декабря 2006 года.

Девятый вал

Сейчас и Москва, и Питер вступили в девятую стадию под названием «переход к стабилизации». О современном положении вещей и возможных последствиях Геннадий Стерник говорит следующее:
«Существуют некоторые закономерности развития, но нельзя однозначно утверждать, что Петербург обязательно повторяет московский сценарий развития события. Чаще всего, конечно, сначала Москва вступает в новую фазу, а потом уже за ней следует Петербург. Но вот, например, две последние остановки роста цен – в 2004 и в 2006 годах – совпали во времени в двух столицах. Если же сравнивать точки начала процессов, то, как правило, в Питере страт происходит на два-три месяца позже. Можно привести и другой пример: в первом полугодии 2005 года в Москве цены стояли, а в Петербурге было некоторое кратковременное снижение».
Изменение цен в пределах инфляции (или же, в зависимости от конкретики, в пределах статистической погрешности), по мнению председатель комиссии РГР по аттестации аналитиков рынка недвижимости, равнозначно стабильности. Следовательно, если сейчас в Москве за три с половиной месяца этого года удельные цены снизились на 1,5% (изменения носили колебательный характер), а в Петербурге за это время примерно на столько же повысились (на самом деле, свыше 3%), это можно квалифицировать как топтание на месте. Ни к повышению, ни к понижению тенденции нет.

Это было, было, но прошло?

Итак, два главных города страны с некоторым временным промежутком, до поры до времени, повторяли друг за другом основные этапы изменения ценовой динамики. От слабого линейного роста к галопирующему, потом – к стабилизации. Сначала – в Москве, потом – в Петербурге. Допустим, то, что не вписывается в стройный ряд, является всего лишь исключением.
По крайней мере, другой столичный аналитик Юрий Кочетков считает возможным говорить о существовании рыночных циклов и их взаимоследовании с определенной задержкой (тем самым лагом). Так, например, первый послекризисный рост цен 2000 года, по Кочеткову, начался в Петербурге позже, чем в Москве, на 2-3 квартала. Первый переход к галопирующему росту цен 2003 года – на 2 квартала. Кризис (падение спроса) 2004 года – 1-2 квартала. А новая активизация спроса, обернувшаяся прошлогодним ажиотажем – на 2-3 квартала.
Впрочем, уже в 2005 году и Москва, и Питер сумели удивить специалистов. Динамика цен в каждом из городов повела себя не совсем так, как предсказывалось, и, главное, имело место кардинально различное поведение их индексов цен, что стало противоречить теории взаимоследования квартирных рынков в городах, которая давала возможность предсказывать тенденции развития петербургского рынка жилья, исходя из минувшей динамики изменения цен в Москве.
Анализируя причины феномена, Юрий Кочетков пришел к выводу, что неожиданное различие кризисного и послекризисного поведения рынков Москвы и Петербурга было обусловлено тремя факторами. Первый из который лежит в области демографии (в Москве население растет, в Питере – убывает).
Второй связан с формированием в Северной столице «микропузыря». Питер, по утверждению эксперта, в «кризисный период» 2004 года вел себя менее осторожно – продолжал гнать цены вверх, в то время как в Москве они уже к июню прекратили свой рост (падение же спроса началось еще весной). В результате образовался «микропузырь», который был вынужден аккуратно «сдуться» в течение последующего полугода. По относительным темпам роста Питер в 2004 году обогнал Москву и был вынужден за это расплатиться более долгим периодом стагнации. Дело в том, что этот «микропузырь» был способен образовать больший запас нераспроданных квартир, чем в Москве.
Фактор № 3 обусловлен темпами роста объемов строительства в Петербурге. И именно он признается за основной: на рубеже 2003-2004 годов Питер обогнал Первопрестольную по темпам строительства на душу населений, именно здесь начало формироваться избыточное предложение квартир. В Москве также имело место накопление нераспроданных новостроек в период кризиса, однако оно не было столь масштабным, так как параллельно в столице шел процесс сворачивания массового строительства. Кризисное состоянии рынка недвижимости Петербурга было преодолено к концу 2005 года. И здесь сыграло свою роль как раз сокращение объемов строительства.

Без руля и ветрил

«Взгляд в историю» обычно имеет два практических применения: либо из событий давно минувших лет делаются какие-то выводы, либо история учит тому, что она ничему не учит.
Юрий Кочетков полагает, что сегодня в Москве происходит только скрытое снижение цен: «Если брать формальный показатель – средняя цена предложения – здесь практически застой. Сделки в то же время дешевеют, есть отрицательный тренд».
Если Геннадий Стерник утверждает, что безумный рост 2006 года в Москве и Петербурге прекратился практически одновременно, то Юрий Кочетков уточняет: «Остановка в Москве, если говорить о ценах реальных сделок (за исключением инвестиционных), произошла летом 2006 года, когда в Питере еще вовсю продолжался рост». Под «инвестиционными квартирами» понимаются те, что предназначены для чисто спекулятивных сделок.
В то же время Кочетков не считает, что высчитанный им временной лаг, в принципе, можно сдавать в архив – просто теперь он не такой большой как раньше – один квартал вместо двух-трех.
Итак, цены в Москве, в самом деле, снижаются. Стерник связывает этот процесс с инфляцией, Кочетков – с серьезным смешение ценовых сегментов (по одной и той же цене стали продаваться квартиры, которые раньше принципиально отличались). И только после того, как в столице завершится этап коррекции, можно будет делать какие-то более аргументированные выводы. Краткосрочные прогнозы становятся для экспертов все менее интересным приложением сил.

Презумпция и расчеты

Резюмируем. Никаких неоспоримых доказательств того, что в Москве начался продолжительный и глубокий ценовой спад, на сегодняшний день нет. Нет также никаких существенных оснований для того, что даже если он и начался, то через три или шесть месяцев такой же спад должен произойти в Санкт-Петербурге. В Питере, по сравнению с Москвой, кардинально меньше незаслуженно завышенных объектов, и вообще – просто другая структура рынка.
Впрочем, не стоит недооценивать роль так называемых случайных факторов. К примеру, директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон не отрицает возможности некоторого снижения цен на «первичке» – после того как уже в этом году на рынок продаж выйдут объекты-миллионники, в первую очередь – «Балтийская жемчужина».
Произойдет это не раньше осени, и если действительно случится, появится прекрасный повод для подкрепления математических расчетов: нынешнее московское снижение можно будет объявить началом нового цикла, который ровнехонько через два квартала стартовал в Питере