Собственники и управляющие компании: выбор стратегии

Статьи

В условиях экономического кризиса необходимость снижения затрат затронула все сферы бизнеса. Не остался в стороне и рынок коммерческой недвижимости, профессиональные участники которого пересматривают принципы работы со своими клиентами

Брокеры снижают ставки аренды на коммерческие площади, консультанты предлагают бонусы и скидки на свои услуги, а собственники зданий вынуждены искать способы сокращения расходов на обслуживание объектов, в том числе экономить на управляющих компаниях (УК) либо за счет урезания бюджета на их услуги, либо, если это не возможно, за счет смены “дорогих” “управленцев” на более “дешевых”. Всегда ли этот путь оправдан? И за счет чего УК может сократить расходы без потери качества?

Специалисты считают, что сокращение расходов на услуги УК – абсолютно правильная стратегия в кризисный период. Причем сокращаться расходы могут за счет уменьшения объема заказываемых услуг, за счет отказа собственника от услуг внешней УК, либо за счет снижения ставок самой УК. Одним из самых простых, и, казалось бы, самых доступных, но при ближайшем приближении отнюдь не самым правильным вариантом экономии становится отказ от внешней управляющей компании или значительное уменьшение заказа данных услуг.

По словам Сергея Лобанова, директора департамента управления активами “МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость”, некоторые собственники, в непростой экономической ситуации, оптимизируют расходы, в том числе и за счет отказа от услуг профессиональных УК, беря весь спектр работ на себя. В большей степени эта тенденция просматривается в регионах, где собственники всегда трепетно относились к дополнительным статьям расходов. В Москве этот тренд выражен в меньшей степени – не стоит забывать о том, что согласно классификации коммерческой недвижимости, одним из необходимых условий принадлежности объекта к классу “А” является наличие профессиональной внешней УК.

И дело даже не только в этом. Перед тем как отказаться от услуг внешней УК стоит просчитать, что же в результате выгоднее: собственная, внутренняя УК или привлеченная компания, работающая на внешнем рынке. И не всегда, как показывает практика, результаты расчетов будут в пользу “своих”, несмотря на то, что большинство собственников, имеющих собственные УК, априори уверены в их выгодности. И практически никто не проводит аудит эффективности работы компании, не задумывается об оценке качества ее работы и сравнении с внешними УК. Что бы ни происходило, она изначально оправдана в глазах собственника, в отличие от любой сторонней фирмы. Но это совсем не верно: “Имея опыт по оценке эффективности УК, мы поняли, что представление собственника об эффективности и доходности работы его УК не всегда совпадает с реальным положением дел. Компания зачастую работает “в ноль” или даже приносит убытки, подрывает доверие к собственнику и его объекту. А такая ситуация не может не влиять на доход собственника от бизнеса”, – считает управляющий партнер группы компаний ALCON Александр Сорокин.

Уменьшение количества заказываемых услуг – еще один путь экономии. Можно, например, реже мыть фасады, отказаться от декорирования холлов и коридоров, проведения текущего ремонта мест общего пользования и т.д. Однако, по словам Марины Губановой, директора департамента управления активами Capital Group, не получая серьезной экономии, существенно теряется качество услуг по эксплуатации здания, что, в свою очередь, приводит к ухудшению физического состояния объекта и его инженерных систем. Исключением опять же является ситуация, когда собственник сам управляет своим объектом. Тогда он с целью привлечения или удержания клиентов дает скидки на эксплуатационные расходы, компенсируя их арендной платой.

Что же делать? Самый разумный путь для собственника, не имеющего собственной УК и не решившейся на ее создание, – поиск УК, готовой вести “антикризисную” ценовую политику. Однако, чтобы правильно оценить возможные риски от декларируемого снижения стоимости работы УК, собственнику необходимо иметь полную и достоверную информацию о том, каким именно образом УК планирует сократить расходы на 20–40%, к каким схемам она будет прибегать, какие преобразования будет проводить.

Дело в том, что, по словам А.Сорокина, существуют несколько путей сокращения расходов внутри самой управляющей компании. Компания может пойти по пути оптимизация внутренних бизнес–процессов, сокращение собственной прибыли без потери качества (за счет изменения соотношения первоначальной стоимости работы УК и реальной себестоимости проводимых работ) и, наконец, оптимизировать расходы за счет изменения количества линейного и управленческого персонала, снижения его квалификации и, соответственно, экономии на оплате труда.

От того, к какой стратегии прибегнет УК, во многом зависит дальнейшая судьба обслуживаемого здания и бизнеса собственника. Если сокращение расходов идет за счет прибыли и настрой УК на эффективную работу в связи с этим не меняется – качество не должно пострадать. Если же снижение стоимости происходит за счет необдуманного снижения численности и квалификации персонала при низкой производительности труда, это, безусловно, нанесет удар по качеству.

И, напоминает А.Сорокин, не стоит забывать, что в краткосрочной перспективе непродуманный подход к численности или квалификации персонала, продуманности бизнес-процессов – это просто удар по качеству. А в долгосрочной – эта непродуманность грозит серьезным ударом по репутации УК, по репутации БЦ, по репутации собственника.

Доход собственника, как известно, напрямую зависит от заполняемости сдаваемых площадей и качественной работы УК. Если идет экономия за счет непродуманного снижения расходов на персонал, это непременно отражается на качестве управления и зачастую вызывает уход арендатора из этого БЦ, его переход под крыло другой УК и другого собственника.

При оценке рисков, тревожным “звонком” является сокращение персонала, особенно, если при этом не продумывались варианты повышения эффективности работы УК в целом, либо отсутствуют простроенные бизнес-процессы и качество управления оставляет желать лучшего. Но, считает А.Сорокин, важнее другое: что собственник здания подразумевает под “качеством”. Техническое обслуживание здания, его сохранность и работоспособность? Работу с арендаторами, поддержание лояльности и максимальное удовлетворение их интересов? Внешний вид и национальность персонала, работающего в здании?

Говоря проще, экономия в краткосрочном периоде увеличивает текучесть арендаторов и ведет к распространению информации о некачественном обслуживании в БЦ, что в свою очередь отражается на скорости заполняемости свободных площадей. Сэкономив на качестве единожды в экономически сложный период, велика вероятность лишиться многих арендаторов как сегодня (а выбор площадей в бизнес-центрах сегодня есть), так и в будущем за счет потери доверия.

И все же, стоит ли “гоняться за дешевизной”? По мнению С.Лобанова, предложения о сокращении расходов на обслуживание на 20-40% в большинстве своем являются рекламными ходами, цель которых – привлечение и удержание клиентов. А сокращение расходов зачастую осуществляется лишь за счет уменьшения коммунальных выплат (установки счетчиков для учета расхода воды, эргономичное использование электроэнергии и пр.). Однако при всем этом, компании, занимающиеся управлением объектами коммерческой недвижимости, могут быть полезны с точки зрения выстраивания отношений с арендаторами: за счет выстраивания грамотной арендной политики: смена арендаторов, “выбивание” кредиторской задолженности, оптимизация арендных ставок. УК ограждает собственника от ненужных финансовых потерь и издержек.

Фото: kelnik.ru