Семь источников цены квадратного метра

Статьи

Когда человек покупает вторичное жилье, он знает из чего состоит цена – деньги получает владелец квартиры, плюс комиссионные риэлтора. В случае с новостройкой едва ли кто-то задумывается, из чего сделана цена, указанная в прайс-листе. Между тем именно воздействуя на отдельные составные части механизма ценообразования, можно повлиять на рыночные цены. Анализу этих составных частей было посвящено выступление вице-президента РГР Андрея ГУСЕВА.

Первым ключевым фактором, влияющим на ценообразование, является реальная ЦЕНА ЗЕМЛИ. И это очень тяжелый для России вопрос, поскольку несмотря на земельную реформу, земля по-прежнему не является нормальным рыночным товаром, а цены на нее регулируются административно. И если этот вопрос не решить, все разговоры о реформе на рынке недвижимости останутся пустым звуком.

Второй компонент цены каждого квадратного метра жилья – СЕТИ. Сейчас, как известно, инвестор обязан проводить весь комплекс работ по подключению своего объекта к городским сетям и перекладывать внутриквартальные инженерные коммуникации. Все это ложится, в итоге, на покупателя. К тому же такая непрофильная работа экономически неэффективна: чтобы сети были дешевыми, они должны делаться в массовом порядке на конвейере. Во многих странах администрации муниципальных образований сами централизованно готовят инженерные коммуникации для площадок под строительство – это обходится гораздо дешевле.

Третий момент ценообразования – СТОИМОСТЬ ПРОЕКТИРОВАНИЯ. И здесь как раз, отметил вице-президент РГР, явно имеются позитивные сдвиги: рынок проектирования активно развивается.

Четвертый вопрос – ключевой – СТРОИТЕЛЬСТВО. Здесь картина очень сложная. В разных городах существует различная степень открытости строительного рынка. К сожалению, в крупных городах, где велика концентрация платежеспособного спроса, существует жесткий монополизм в строительстве. Особенно этим отличаются Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Нижний Новгород. В этих городах существует несколько крупных строительных организаций, имеющих тесные контакты с администрацией, которые контролируют наиболее привлекательные проекты и используют некорректные методы конкуренции. Система распределения участков остается механизмом, консервирующим монополизм на этих локальных рынках.

Пятый момент – СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ. Кредиты для строительства должны быть дешевле. Шестой компонент цены – один из наиболее значительных. В некоторых городах он сопоставим со стоимостью самого строительства. Это небезызвестный оброк для инвесторов – `ДОЛЯ АДМИНИСТРАЦИИ`, которая, в итоге, ложится на плечи покупателей. В центральных регионах доля города достигает 50%, в других – 30-40 процентов. Г-н Гусев сказал, что можно долго дискутировать, является ли эта система справедливой (ведь полученные средства используются, в частности, на социальные нужды), но совершенно очевидно, что это ложится непосильной нагрузкой на тех, кто хотел бы купить жилье за свой счет, а не за счет государства, т.е. за счет более экономически активных налогоплательщиков. И здесь Москва, конечно, остается самым дорогим городом.

О седьмой составляющей цены жилья представитель РГР предложил сказать громко и открыто – это КОРРУПЦИЯ. Россия занимает позорное пятое место в мире по той роли, которую играет коррупция в экономике. Многие западные компании, работающие в России, привыкшие к прозрачности своей отчетности, открыто закладывают расходы на взятки чиновникам в свой бюджет, поскольку в России, как известно, не подмажешь – не поедешь и уж точно ничего не построишь.

Весь процесс согласования предпроектной и строительной документации намеренно усложнен. Для начала строительства необходимо собрать около трехсот подписей. У инвесторов это называется вхождением в площадку, и только они знают (и, конечно, не расскажут нам), что это значит и сколько стоит. Вопрос о том, все ли из трехсот необходимых чиновников ставят свою подпись бескорыстно, Андрей Гусев назвал риторическим.