Сдача жилья в срок: как это бывает на самом деле

Статьи

Пирамиды в срок тоже не строились. А китайская стена была вообще не достроена. И европейские соборы – прямо-таки памятники долгострою. Может, это традиция такая – ничего в срок не сдавать? Как сказать… Это есть человеческая натура: грезить и заблуждаться в своих планах.

Но каково заинтересованному в строительстве, спросим? Тому же инвестору или покупателю квартиры? Прямо скажем – хорошо ему от задержек не бывает. В Москве притчей во языцех стали годичные задержки. А уж про Подмосковье и сказать что страшно.

Начнем разбираться, откуда растут ноги у этой проблемы. Для затравки надо понять следующее: строительство дома начинается не с первого бульдозера или экскаватора на строительной площадке. Строительство (и задержки, связанные с ним) начинается задолго до того.

Положа руку на сердце, любой строитель скажет, что большой дом, не панельная этажерка естественно, – это три года работы. Хотя в расчетах закладывают обычно два года. А особые оптимисты и полтора. Три же года – это естественный строительный цикл крупного проекта. А кто ведь у нас в Москве по мелочи строит?

Строительство, по сути, начинается с землеотвода и получения разрешения на строительство. Получил площадку – всё, закатывай рукава стро… Нет, не строитель. А офисный работник. Ибо начинается рутинная работа службы заказчика. Выстроить все вертикали и горизонтали, согласовать, заказать, проконтролировать. До бульдозера еще далеко. А вот обыватель присматривается – что же это, площадку забором огородили, а работать не начинают? Знакомая картина, не правда ли?

На самом деле работа уже идет. И идут уже первые задержки. Связаны они с проектом. Хорошо если история с ним в месяц уложится. Так ведь нет, проектировщик с архитектором поначалу такую лабуду выдают, что и строить-то страшно. Начинается доводка проекта. Вот, вернул ты проект, а тебе заявляют – подождать придется, на возврат не рассчитывали, другой работой занимаемся. Ну, начинается.., как говорится.

Но это еще не беда. Торопиться-то оказывается пока некуда. Застопорилось дело на стадии согласования. Вылезла черте-знает-чего-экспертиза и ставит палки в колеса. Мол, у нас большие семьи, дети голодные, автопарк в конторе поизносился совсем, а у вас тут на плане закорючка не в ту сторону. И ведь если дашь – в следующий раз еще больше захотят. И другие еще прибегут. Пошла процедура утряски. И, не дай бог, что серьезное здесь всплывет. Скажем ограничение по высоте дома. Вот десять этажей и все тут! А у нас проект только что вернулся из переработки вернулся, а там 14 этажей. Снова проект на доработку. Еще неделя-другая в корзину.

Так и получается, что строить давно пора, а проект до конца не доработан. Какой котлован рыть, как сваи забивать? Ведь десять и четырнадцать этажей – это разная нагрузка на грунт. Ждем.

Дождались. Проект готов. А тут дожди зарядили. Одно дело сухую землю черпать, другое – пополам с водой. Еще задержка. Дожди в ГПД (графике производства работ), конечно, предусмотрены не были. Вообще, на природные катаклизмы времени не закладывается. Потому что если заложишь – ровно столько копать и будут, будь там сухая погода или сырая. Человеческая натура.

Работаем дальше. Залили фундамент, пошел монтаж. Но сдвижки-то никуда не делись. Вот мы и оказываемся в холодном времени года. При всем желании зимой работается медленнее. И работяги чаще курить-греться бегают, и цемент насосом не так качается легко, и машины без конца в пробки попадают и заторы зимние. Так постепенно и накапливается задержка.

Еще одно просто страшное препятствие для стройки – взаимоотношения с подрядчиками. Те, кто думает, что на стройке все можно расписать по пунктам, тот не прав. Банальная истина, но в смету никто и никогда не укладывается. Постоянно что-то всплывает. Перерасход – это еще полбеды. А вот когда выклали, отштукатурили, покрасили, а потом выяснилось, что стенку надо передвинуть? Возникают коллизии между застройщиком и подрядчиком. Идти на поводу у друг друга никто не хочет. И нередко застройщик просто перестает переводить средства на зарплату подрядчику. Результат, думаю, понятен. Нередко тут подрядчик встает в позу и рабочие покидают стройку. Естественно среди покупателей-соинвестров начинается легкая паника. Но паникуй – не паникуй, а время опять потеряно.

Причем, я не беру в расчет случаи преднамеренной остановки работы. Это бывает, когда крупная строительная компания, включающая в себя все строительные бригады, начинает их тасовать по объектам. Наберут площадок, что `съесть` не могут, вот и то там, то там останавливается стройка. К сожалению, такое имеет место.

Итак, монтаж завершен. Все задержки уже суммировались, однако про них разговор не завершается. Потому что подоспел этап Госкомиссии и обмеров БТИ. Специалистам известно, что на самом деле бывает две Госкомиссии, однако сути это не меняет. Одним словом, как хорошо вы ни стройте – повод затянуть дело всегда найдут. Бывает на неделю, бывает на месяц, бывает и больше.

И все-таки, сколько наберется таких объективных причин задержки? Открою тайну – обычно не более полугода. Ну, бывают, еще форс-мажорные обстоятельства с проектом (решили неожиданно все переделать напрочь, когда давно уже пора строить), бывает нужда сменить подрядчика. Это минимум месяц еще потери. Все это, кстати, покупатель-инвестор может отследить.

Но почему же иной раз стройка затягивается на год, а то и больше? Одну причину я назвал – замораживание строительства по причине переброса бригад на `горящий` объект. Вторая беда – финансовые просчеты застройщика. Нередко пройдя нулевой цикл, а то и стадию монтажа, застройщик обнаруживает, что заканчивать ему не на что. Как выкручиваться? – Взять кредит. Но кое-каким горе-строителям кредиты как раз и не дают. Тогда поступают просто: строительство приостанавливается, и застройщик усиленно пытается продать оставшиеся квартиры с целью набрать необходимые средства. Это, конечно, признак недостаточного профессионализма застройщика.

Есть еще и третий повод для затяжки строительства у застройщика. Он сейчас отходит в прошлое, но тем не менее. Застройщик может построить дом и максимально оттягивать сдачу дома Госкомиссии по двум причинам: – настает пора рассчитываться с городом, который имеет долю квартир в этом доме, застройщик естественно хочет выменять себе эти квартиры, но не может урегулировать этот вопрос в срок – необходимо завершить продажу большей части квартир ДО госкомиссии, чтобы не пришлось оформлять все остатки на физических лиц (это помогает избежать НДС)

Но в заключение отметим главное. Застройщик всегда заинтересован задержать строительство и сдачу дома. Это особенность всей современной системы строительства и соответствующего законодательства. В советские времена с этим боролись путем срезания премиальных выплат. Ныне же ничто не удерживает застройщика от субъективных или же объективных причин задержки.

Надежда, что изменит ситуацию новый Закон о долевом строительстве. Однако, по-видимому, и его ввод в действие тоже затянется! Да и в силах ли он повлиять на объективные причины задержек? Только на субъективные, думаю. С тем мы пока и остаемся.