Санкт-Петербург. Дольщик лезет в долги

Статьи

Ипотека снова становится важным инструментом при покупке жилья на первичном рынке. Во время кризиса граждане избегали брать кредиты, да и банки не спешили их выдавать; в качестве альтернативы застройщики стали предлагать длительные, а зачастую и беспроцентные рассрочки. Теперь это уже редкость.

Еще в начале 2010-го займы на строящееся жилье под залог прав требования предлагала лишь пара-тройка банков (еще несколько — под залог имеющейся недвижимости), сегодня уже можно выбирать из программ примерно десятка операторов.

По оценкам аналитиков Санкт-Петербургского ипотечного агентства, сейчас более 25% выдаваемых ипотечных кредитов приходится на «стройку» (учитываются строящиеся объекты и готовые варианты от девелоперов). Еще в начале года этот показатель не превышал 8-10%.

«Банки и строительные компании развернули мощную рекламу. Думаю, доля таких кредитов будет плавно расти в течение ближайшего года. По нашим наблюдениям, заемщики предпочитают масштабные проекты квартальной застройки. Клиенты еще опасаются брать займы на «глубокий недострой», — говорит Сергей Милютин, начальник отдела развития СПИА.

Доля ипотечных сделок постоянно растет и у застройщиков. Например, у ЮИТ на них сегодня приходится до 50%, у компании «Главстрой СПб» — 30%, у «Отделстроя» — 15-20% (до кризиса — 40-50%), у ГДСК — около 16% (до кризиса—30-50%), у «Строительного треста» — 15%, у ЦРП «Петербургская Недвижимость» — 10% (25%).

Сбербанк — крупнейший ипотечный оператор — на «стройку» сегодня выдает почти каждый четвертый жилищный заем. У ВТБ24 этот показатель — 8%. Остальные кредиторы не спешат афишировать свои данные — видимо, пока нечем похвастаться.

Предложения у банков довольно привлекательные. Большинство программ — в рублях, на них и сфокусирован интерес заемщиков. Практически все кредиторы требуют первоначальный взнос не менее 20% (Сбербанк допускает 10% для молодых семей), причем это условие уже вряд ли станет смягчаться. Идеальным банкиры считают первоначальный взнос в размере 40-60%.

Ставки на период до окончания строительства — 10,5-13% в рублях, после регистрации собственности — на 1-2% ниже, что соответствует процентам по программам на вторичном рынке. Исключение — BSGV. «Мы устанавливаем единую ставку до и после окончания стройки. Но при этом до получения прав собственности на объект дополнительно требуем гарантии строительной компании», — поясняет Богдан Чекомасов, директор по работе с частными клиентами петербургского филиала BSGV.

Минимальную ставку — 10% годовых — сегодня предоставляет Сбербанк, но только в рамках программы «В десятку!» и, скорее всего, лишь до конца этого года. Акция стартовала в начале августа. Заемщикам предложили ипотечные кредиты на 10 лет с первым взносом 10% под 10% годовых в рублях на жилье в домах, которые строятся (или уже построены) с участием кредитных средств Сбербанка.

Сегодня аккредитовано 26 застройщиков, которые возводят 35 объектов. За три месяца Северо-Западный банк Сбербанка РФ принял заявок на общую сумму 2 млрд рублей. Кредитов уже выдано на 150 млн рублей (было бы больше, если б не долгая регистрация договоров). Напомним, за рамками акции кредитор предлагает займы на строящееся жилье по программе «Ипотечный плюс»: под скромные 10,5% годовых на этапе строительства и 9,5% — после оформления собственности.

Более всего строительных компаний — около 40 — аккредитовано у ВТБ24. Чуть меньше у Сбербанка, Газпромбанка, банка «Санкт-Петербург». У остальных операторов — единичные предложения. Кстати, подмечают брокеры, объекты, которые продаются по ипотеке, несколько дороже тех, что реализуются за живые деньги: потенциальный платежеспособный спрос на «кредитуемые» дома выше.

Требования кредиторов к заемщикам — такие же, как и по классической «вторичной» программе. Расходы на сделку — тоже. Все больше кредиторов объявляют об отмене комиссий за выдачу займов (часто это 1% от объема ссуды, но не менее 15000 – 25000 рублей). Весной об этом объявил Сбербанк, недавно аналогично поступил банк Nordea.

По данным банкиров и брокеров, средняя сумма займа — 2-2,3 млн рублей. Граждан чаще всего интересуют сроки от 15 лет (чем короче период кредитования — тем ниже сумма, на которую может рассчитывать клиент, и тем выше ежемесячные платежи).

Все большим спросом пользуется государственная программа «Новостройка», которую финансирует Внешэкономбанк. Согласно ее условиям банки выдают займы на покупку готового жилья у строительных компаний под 11% годовых и при 20%-м первоначальном взносе.

Затем кредиторы должны выпустить под эти кредиты ипотечные облигации, которые обязуется выкупить тот же ВЭБ. Изначально программа была рассчитана до 2012 года включительно. Однако, скорее всего, ее продлят еще на год: банкиры опасаются, что жилье, купленное по ипотеке в новостройках, не будет сдано в 2012-м, а потому они не смогут секьюритизировать эти займы.

«Наши эксперты отмечают, что объемы возводимого жилья в последнее время падают, и в ближайшие годы эта тенденция, вероятно, продолжится. Если банк не успеет перепродать кредиты, ему придется либо искать рыночных инвесторов, либо держать эти займы у себя на балансе», — отмечает Анатолий Печатников, директор департамента ипотечного кредитования банка ВТБ24.

Оживление отмечают и брокеры: доля заявок на «строительные» кредиты выросла до 40-50%. Больше всего клиентов интересуют предложения Сбербанка и ВТБ24. Из застройщиков — «Северный город», ГДСК, «Главстрой СПб», «Строительный трест», «Темп», «Ленстройтрест» и другие крупные компании, чей имидж не пострадал в кризис.

«Заемщики сегодня более свободны в тратах, чем, например, год назад, поэтому начинают позволять себе более качественное современное жилье (в 2009-м спрос был преимущественно на недорогую советскую «панель»). А те, кому есть где переждать стройку, могут выиграть в цене, например, купив квартиру в доме 50-70%-й готовности», — говорит Ирина Забродина, генеральный директор Центра жилищного кредитования.

По наблюдениям специалистов, распространенная ошибка таких покупателей состоит в том, что они спешат заключать договор со строительной компанией и даже внести аванс (застолбить объект), но при этом даже не представляют, сколько денег им даст банк и даст ли вообще.

Роль посредников в цепочке «клиент — банк — застройщик» сегодня довольно слабая. Если в банке и в строительной компании хорошие отделы продаж, клиенту все грамотно объяснят и направят к партнеру. Спросить совета у брокера имеет смыл, если, например, интересующий застройщик работает одновременно с несколькими кредиторами (а подробные условия программ далеко не у всех прописаны на сайтах или оговариваются по телефону).

Еще услуги посредника понадобятся тем, кто берет «стройку» под залог имеющегося жилья и далее рассчитывает продавать его из-под залога. «В некоторых случаях мы нужны и застройщикам — чтобы удержать клиента. Например, звонит он в отдел продаж и интересуется ипотекой, его отправляют на сайт банка, а там огромный список аккредитованных объектов конкурентов. Это риск упустить покупателя», — поясняет Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства.

Все участники рынка полагают, что роль ипотеки в сегменте строительства будет только расти. Другой вопрос — какие объемы жилья смогут предложить строители, получится ли удовлетворить растущий платежеспособный спрос? И не спровоцируют ли заемные деньги сильное повышение цен?

«Банки все больше доверяют строителям. Соответственно и число аккредитованных ими объектов будет увеличиваться. Еще один важный момент — снижение ставок. Конечно, до мирового уровня нам не дойти, но в целом, думаю, проценты еще будут уменьшаться», — считает Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость».

Тем не менее многие застройщики продолжают предлагать гражданам рассрочки. Наиболее гуманные условия были в конце 2008-го — в 2009 году, особенно в объектах на начальной стадии строительства. Клиентам давали возможность платить равными долями или дифференцированно, в течение длительного срока и без процентов. Сейчас девелоперы отказываются от беспроцентных рассрочек, а отсрочка, как правило, ограничивается моментом ввода дома в эксплуатацию.

Это предложение в основном выгодно тем, кто покупает квартиру на стадии котлована. Каких-то единых процентных ставок на рассрочку на рынке нет. Все зависит от компании, степени готовности объекта и размера первоначального взноса. Но нет и ажиотажного спроса, а значит, застройщики заинтересованы в клиенте и зачастую согласны рассматривать индивидуальные условия оплаты.

Директор по маркетингу ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая говорит, что рассрочка подходит тем, кто может внести значительный первый взнос и оплатить квартиру в короткие сроки. В компании действуют три вида рассрочки: беспроцентная на 12 месяцев с первым взносом от 50%, процентная на год (первый взнос от 10%, удорожание — 0,6% в месяц на остаток) и рассрочка с удорожанием 0,8% в месяц на остаток (срок различный в зависимости от объекта).

«Ставки и сроки ипотеки и рассрочки, конечно же, разные. У рассрочек есть большое преимущество — простота и скорость оформления. У нас клиенты могут сочетать рассрочку и ипотеку: до госкомиссии оплата производится по условиям беспроцентной рассрочки, после нее можно использовать ипотечный кредит», — говорит генеральный директор ЗАО «ЦУН ЛенСпецСМУ» Ирина Онищенко. Компания предлагает два варианта рассрочки: беспроцентную до конца строительства (первый взнос не менее 5%) и после сдачи дома (первый взнос такой же, но до конца строительства надо заплатить не менее 30%). Срок выплаты оставшихся средств зависит от объекта, но не должен превышать пять лет.

Директор по маркетингу и продажам ООО «Лидер» Виталий Виноградов говорит, что сегодня ипотечный кредит получить легче, чем два года назад, но все еще непросто: «Многие покупатели принципиально или по каким-то личным соображениям не хотят связывать себя ипотекой». В этой компании максимальная рассрочка дается на три года. Она может быть процентной, беспроцентной и комбинированной (два года без процентов, год с удорожанием). Ранее компания давала возможность расплачиваться в течение пяти лет.

В компании «Отдел-строй» рассрочка предоставляется до конца строительства и будет особенно актуальна для покупателей квартир во второй очереди «Нового Оккервиля» (вводится в два этапа в 2012-2013 годах). Проценты зависят от первого взноса и составляют 10-12% годовых (на невыплаченный остаток). А при первом взносе от 50% можно получить и беспроцентную рассрочку.

«По-прежнему много потенциальных покупателей, которые не получат кредит в банке, так как не могут подтвердить доход. Именно для них рассрочка продолжает быть альтернативной схемой приобретения жилья», — полагает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. Здесь готовы индивидуально подходить к возможностям клиента и предоставлять индивидуальные графики платежей. Например, на квартиры большого метража по некоторым объектам возможна беспроцентная рассрочка до конца 2011 года.

«Петербургская Недвижимость» для домов от Setl City готова дать трехлетнюю рассрочку. Например, за квартиру-студию с чистовой отделкой в жилом комплексе «Монреаль» в Красносельском районе можно расплачиваться в течение трех лет без процентов. Квартира будет стоить 2,182 млн рублей, но первый взнос должен быть не менее 40% (909 000 рублей). В этом случае ежемесячно надо вносить 35 341 рубль.

ГДСК дает беспроцентную рассрочку с индивидуальным графиком платежей на весь период строительства дома. Минимальный первоначальный взнос — 10%.

Конкуренция со стороны строителей ограничивает аппетиты финансистов.

Мнения экспертов

Николай ГРАЖДАНКИН,
начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Мы ожидаем, что в 2011-м ипотечный сектор выйдет на показатели 2007-2008 годов: рублевая ставка — 10-11% годовых, первоначальный взнос — 10-15%, подтверждение дохода, в том числе справкой в свободной форме. Но в то же время не думаю, что вернутся программы без первоначального взноса: в кризис именно такие кредиты оказались самыми проблемными.

Михаил БУЗУЛУЦКИЙ,
директор по маркетингу и продажам компании «Главстрой СПб»:

– Мы сотрудничаем более чем с 20 банками, но активно работаем с пятью: ВТБ24, «Санкт-Петербургом», Балтинвестбанком и Ханты-Мансийским банком. Ежемесячно с привлечением ипотечных кредитов у нас проходит около ста сделок — примерно треть всех транзакций. До кризиса показатели были на том же уровне. Признаюсь, мы не очень заинтересованы в увеличении числа «ипотечных» продаж: схема завязана на государственную регистрацию как договора, так и права собственности гражданина, а этот процесс до сих пор занимает очень много времени.

Максим НИКУЛИН,
заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Петербурге:

– Риски никуда не делись: и при кредитовании, и при строительстве. Однако сегодня экономическая ситуация стабилизируется, поэтому кредитование «стройки» становится менее рискованным. Требования к заемщикам те же, что и по программам на «вторичное» жилье.

Однако требования к залогу могут быть жестче, если дом возведен менее чем на 40% (от заявленной этажности) либо строится вне рамок 214-ФЗ. В этих случаях гражданин должен будет предоставить на время строительства дополнительное обеспечение — какую-либо другую недвижимость.

Думаю, будущее ипотеки в этом сегменте напрямую зависит от общей макроэкономической ситуации в стране, а также от четкого исполнения застройщиками своих обязательств перед клиентами.

Екатерина НЕМЧЕНКО,
коммерческий директор ГДСК:

– Покупатели возвращаются на строительный рынок, кредиторы все более заинтересованы в повышении объемов выдачи ипотеки. Условия кредитования и требования к заемщикам становятся все лояльнее. Теперь мы ежемесячно увеличиваем спектр предложений от банков-партнеров, причем в домах на разных этапах строительства.

Фото: nevastroyka.ru