Рынок жилья сдался на милость покупателя. Цены на недвижимость в Москве и Подмосковье начали уверенно снижаться

Статьи

После практически восьмилетнего периода роста цены на московское жилье начали снижаться. С августа, момента начала снижения цен, по настоящее время кв. м на рынке жилья подешевел, по оценкам некоторых аналитиков, на 8–10%.

Оценочно спрос на рынке недвижимости в целом сократился в три-четыре раза. Большинство участников рынка дезориентировано скачками внутреннего валютного курса на фоне стихии мирового экономического торнадо. Вторую и, возможно, не последнюю волну кризиса экономисты ожидают весной будущего года. После этого цены могут снизиться в два раза относительно лета уходящего года.

Что случилось с ценами? Они падают

“Где это видано: по 80 тысяч рублей за метр в новостройке на Ботаническом саду”, – восхищался на днях знакомый, следящий за падением цен на рынке жилья Москвы.

По итогам ноября 2008 года эксперты информационно-аналитического агентства RWAY отмечают снижение цены предложения квадратного метра в Москве относительно предыдущего месяца. Так, долларовые цены предложений на первичном рынке уменьшились на 4,9%, на вторичном рынке – на 3,7%, что примерно соответствует темпам снижения цен предложений по итогам октября. Первые отрицательные значения в поведении цен предложений на московское жилье на вторичном рынке были зарегистрированы в августе 2008 года. Но тогда «квадрат» подешевел всего лишь на 0,9%, а вот в октябре – на 3,9%.

«Относительно более уверенно ведут себя продавцы элитного жилья в городе, как на первичном, так и на вторичном сегментах рынка, – утверждает глава департамента аналитики, консалтинга и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. – Хозяева ликвидных квартир без особого ущерба для своих планов могут снять с продажи свои предложения». Эксперты RWAY обращают внимание на то, что жилье эконом-класса дешевеет в полтора раза быстрее более дорогого жилья (бизнес-класса и элитного).

Широкова отмечает, что реальные сделки на московском рынке квартир, благодаря широко применяемым скидкам, заключаются по ценам на 10% , а то и на 25% дешевле заявляемых продавцами. Впрочем, объявления застройщиков о грандиозных скидках, в свою очередь, могут оказаться лишь удачным для нынешнего времени пиар-ходом. Например “Дон-Строй”, строящий жилье бизнес-класса, совсем недавно привлекал покупателей скидками в 25–30% на квартиры, выставляемые по цене 150–170 тысяч рублей за кв. м (на стадии строительства), а в основном снижал цену всего на 5 тысяч рублей. «И обманом такое поведение не назовешь, – комментирует представитель аналитической службы одной из известных на столичном рынке компаний. – Разница между ценами до снижения на действительно ликвидное предложение и ценой после торга с покупателем малопривлекательной квартиры действительно достигает примерно 25–30%. Но и до маркетинговой акции цены на разного уровня квартиры внутри одного жилого комплекса отличались примерно на величину обещанной скидки». После активной фазы маркетинговой акции гендиректор компании DS Realty (продает квартиры в новостройках компании «Дон-Строй») Тимур Баткин в беседе с корреспондентом «Газеты» признал эффективность такой кампании по ускорению реализации квартир.

Итоговый рост стоимости столичного жилья с января по декабрь 2008 года составит, как считает генеральный директор RWAY Александр Крапин, 15–25% в зависимости от класса жилья. Но гендиректор аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Владислав Луцков считает, что этот показатель составит около 40%. По данным МИЭЛЬ, и первое снижение цены на первичном рынке зафиксировано лишь в ноябре. Луцков объясняет разницу в показателях МИЭЛЬ и RWAY тем, что коллеги считают цены в долларах с его нестабильным курсом. Как бы там ни было, средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья Москвы, по данным МИЭЛЬ, составила 190 тысяч рублей за 1 кв. м (-3,1%) или $6916 тысячи за кв. м (-4,5%). На вторичном рынке рублевые цены за месяц сократились по данным МИЭЛЬ всего на 0,9% до уровня 191,5 тысячи рублей за 1 кв. м. А поскольку доллар продолжил укрепляться по отношению к рублю, то валютные цены снизились меньше – на 2,3%, до $6966 за 1 кв. м. С начала года (относительно декабря 2007 года) уровень средних цен повысился в рублях на 42%, а в долларах – на 27%.

Что действительно может беспокоить риэлторов, так это сокращение объема предложения квартир. Луцков утверждает, что период продажи квартиры в Москве увеличился с одного-полутора месяцев летом до трех в текущем периоде. “При этом приток новых предложений в базы данных в ноябре сократился, а общее количество продаваемых квартир выросло, – обращает внимание Луцков. – Это означает, что покупатели перестали покупать в ожидании более радикального снижения цен, а продавцы перестают выставлять на продажу свои квартиры, надеясь на конечность периода коррекции цен”. Пока что особой паники из-за остановки сделок нет, но только в том случае, если этот период не продлится долго. По большому счету в стагнации на рынке жилья не заинтересован никто, рассуждают аналитики. “Стоящие продажи – это для риэлторов безденежье, – говорит Крапин. – Операции могут ожить только на другом ценовом уровне”. “Другой ценовой уровень”, как считает Крапин, будет достигнут в середине следующего года, когда жилье подешевеет в два раза относительно пиковых цен середины этого года. Причем в основном это коснется дешевого сегмента. Луцков же пророчит падение не более, чем на 20%. “А, скорее всего, не более 15%, – убежден Луцков. – Фундаментальной причиной поддержания относительно высокого уровня цен в столице будет непобежденный за период роста дефицит жилья”.

То, чего не производят

Падение цен становится все очевиднее и на земельном рынке. Изменение цен на этот ресурс прямым образом влияет и на продажные цены на рынке жилья. В первом квартале текущего года земля дорожала в привычном ритме – примерно на 15%. Когда же наступил кризис, много предложений просто ушло с рынка. «Сегодня, если собственнику не «горит» продавать, он придерживает участки, – утверждает руководитель отдела маркетинга и аналитики УК «Финансы и недвижимость» Алексей Устинов. – Зато на рынке появились объекты тех собственников, которые испытывают необходимость в денежных средствах, и для них принципиально важно продать земельный актив. Такие участки идут с существенным дисконтом до 30–50%». Крапин из RWAY сообщил, что объем предложения земли в Подмосковье вырос за последнее время в два раза, до 40 тысяч гектар. При этом, как утверждает аналитик, сегодня на Рублевке, где в порядке вещей увидеть предложение по $30–40 тысяч за сотку, земельный участок не продается уже и с 70-процентным дисконтом.

Устинов видит причину остановки продаж на рынке земли не в ожидании дальнейшего снижения цены, а в снижении запросов продавцов. «С рынка уходят перекупщики и спекулянты. Цена земли избавляется от спекулятивной нагрузки, структура рынка «расчищается», – говорит он. Касательно Подмосковья, спрос перемещается к направлениям, которые не были раньше популярны – юго-восточное и северо-восточное (Раменский, Сергиево-Посадский районы). Люди ищут сравнительно дешевую землю, которую не могут приобрести на западном направлении. Так что 2009 год – год повышенного спроса на более экономичные, дешевые направления. Изменилась не только география предложения, но и его структура.

Что касается влияния цен на землю, на загородное жилье, то здесь изменяется структура продаж в загородном поселке. Если раньше в основной массе покупателям предлагались поселки с подрядом на возведение дома и не более 10% предложения составляли участки без подряда, то теперь доля таких участков увеличилась до 20%. Застройщикам нужны деньги, которые они должны вкладывать в свои проекты, цена земли и сегодня достаточно высока, чтобы окупить текущие расходы. Покупателю выгодно приобретать землю и самому планировать на ней строительство, потому что он сам контролирует расходы и не зависит от кредитной ситуации застройщика, то есть строит дом в том бюджете, каким обладает. Понимая это, застройщики стараются всевозможными способами (рассрочка, скидки, бонусы) всучить клиенту не просто землю, но и контракт на строительство. Но невозможно отрицать, что фактически рынок загородного жилья, как и остальных сегментов рынка, из рынка продавца превращается в рынок покупателя.