Рынок недвижимости Санкт-Петербурга нащупал выход из кризиса

Статьи

Мировой финансовый кризис с размахом прошелся по российскому рынку недвижимости. В 2009 году во всех городах России были зафиксированы идентичные тренды: сократились объемы строительства, снизился спрос и цены на жилье. Санкт-Петербург не стал исключением…

По оценке Александра Погодина, коммерческого директора направления «Санкт-Петербург» группы компаний «Пионер», в этом году в северной столице России отмечалось снижение покупательской способности и, как следствие, значительное уменьшение спроса на недвижимость. «Во многом это было связано с тем, что из-за кризиса большинство коммерческих банков практически перестали выдавать ипотечные кредиты, а те, у которых ипотечные программы не прекратили работу, значительно ужесточили требования к заемщикам», – поясняет он. Поскольку банки перестали кредитовать строительство, местным девелоперам пришлось «выкручиваться». Поэтому, как объясняет Анастасия Негребецкая, ведущий эксперт-аналитик департамента консалтинга GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, в городе на Неве стали развиваться бартерные системы расчетов с подрядчиками. Кстати, такие схемы не новы и были популярны на заре рынка недвижимости в России, в пору, когда еще не обладающие опытом и большим финансовым багажом девелоперские компании только начинали вставать на ноги. В этом году рынку пришлось вспомнить былое и откатиться в далекое прошлое…

Нельзя не отметить и тот фактор, что во всех сегментах петербургской недвижимости произошла коррекция цен. «С октября 2008 года уровень средней цены на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга снизился на 25%, на первичном рынке – на 19,2%», – напомнил Владислав Луцков, генеральный директор аналитического консалтингового центра «Миэль».

Сейчас ситуация на рынке жилой недвижимости Петербурга начала стабилизироваться. Нет уже столь явного снижения цен на жилье, растет количество сделок на рынке и среди них даже появляются ипотечные. «Торможение» отрицательного вектора эксперты проследили уже в начале осени этого года. Согласно информации, предоставленной специалистами АКЦ «Миэль», на вторичном рынке в октябре по отношению к сентябрю цена квадратного метра снизилась всего на 0,7%, а на первичном рынке даже повысилась на 0,6%. На конец ноября 2009 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Питера составила 81,5 тыс. рублей, что на 0,6% меньше, чем на конец октября. На первичном рынке жилья Санкт-Петербурга уровень средней цены на конец ноября 2009 года составил 73,5 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 1,4% больше, чем на конец октября. То, что застройщики принялись повышать цены на рынке, к примеру, элитного жилья, отметила и Елизавета Масалимова, руководитель направления элитной недвижимости Knight Frank St. Petersburg. «Компании, которые раньше могли предоставить значительную скидку покупателю, начали постепенно поднимать цены», – уточнила она. Но полноценным ростом рынка такую тактику застройщиков она не называет: по ее мнению, это «скорее попытка частично компенсировать предыдущее падение».

В среднем же цены на первичном рынке колеблются от 50 тыс. рублей за 1 кв. м в экономклассе до 200 тыс. рублей в элитном сегменте. Однако, по словам Александра Погодина, уровень цен в Петербурге, как и в Москве, зависит от месторасположения объекта и его принадлежности к какому-либо из классов жилья. Среди самых дорогих предложений на местном рынке недвижимости эксперты отмечают возводимый корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга» объект в Зоологическом переулке, 2-4. «Цена на квартиры с видом на Стрелку и Эрмитаж – 2 млн рублей за 1 кв. м, с видом на Зоологический – 1,4 млн рублей за 1 кв. м», – говорит Анастасия Негребецкая. Наиболее дорогие объекты представлены на вторичном рынке жилья, как правило, в особняках в историческом центре города. «Цена на подобные квартиры может превышать 150 млн рублей, – рассказывает Владислав Луцков. – Например, на улице Кирочной в особняке напротив Таврического сада продается квартира общей площадью 320 кв. м по цене 193 млн рублей, то есть по 603 тыс. рублей за 1 кв. м».

Комментарий

Положительные тенденции наметились на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Но повлечет ли за собой их появление восстановление рынка? Такой вопрос мы задали Николаю Пашкову, директору по профессиональным услугам компании Knight Frank St. Petersburg.

– Я бы не стал говорить, что мы уже наблюдаем устойчивый рост. Вспоминается ситуация 2004 года, когда после весенне-летней стагнации в октябре – ноябре пошла активизация спроса, застройщики на радостях сразу подняли цены, но к Новому году рынок резко упал и затем находился на достаточно низком уровне не менее полугода. Не исключаю, что сейчас мы наблюдаем не только эффект отложенного спроса, но и эффект сезонности – обычной активизации после периода отпусков. Сказывается и определенный отход от кризисного психологического шока. Насколько всего этого хватит – не берусь пока прогнозировать.

– Спрос восстанавливается, ожидаете ли вы роста стоимости жилья на рынке?

– На волне осенней активизации некоторые застройщики уже начали поднимать цены на отдельные объекты. Это связано с тем, что они объективно перевыполняют планы продаж и не видят для себя смысла в дальнейшей игре на понижение. Если спрос и дальше будет расти, сложатся предпосылки для роста цен. Однако пока я не вижу потенциала для роста более чем на 15-20%. При более-менее стабильной ситуации со спросом предложение на рынке, безусловно, будет пополняться. Трудно представить, чтобы девелоперы сидели и спокойно наблюдали, как предложение сокращается до нуля. В массовом сегменте есть много проектов, готовых к строительству, причем не только официально заявленных и «замороженных» – о некоторых проектах мало кто знает. Строить теперь у нас умеют быстрее и профессиональнее, чем, скажем, пять-семь лет назад. На мой взгляд, при наличии спроса в течение двух-трех кварталов можно будет ощутимо увеличить предложение. Уровень спроса, разумеется, будет зависеть от ситуации с ипотекой; важным фактором строительной активности станет доступность кредитных ресурсов для девелоперов.

Фото: bn78.ru