Ростов-на-Дону: ипотека с шашкой наголо

Статьи

Весь 2010 год рынок жилья Ростова-на-Дону, казалось бы, «плавал» между стагнацией и стабилизацией. Однако по окончании «отчетного периода» выдал вполне приемлемые по нынешним временам 4,5% ценового роста. В связи с активизацией ипотечных банков некоторые эксперты уже опасаются нового «пузыря» из-за резкого притока на рынок кредитных средств.

Средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке к концу 2010 года, по данным компании по управлению недвижимостью «титул» составила 50524 руб/кв. м. Лидером в пересчете на квадратные метры остались квартиры гостиничного типа, средняя цена предложения в которых по городу составила 55521 руб. за «квадрат» (прирост за год – 5%).

Впрочем, гостинки занимают на рынке незначительную долю, менее 5%. Зато каждая четвертая выставляемая на продажу квартира – однокомнатная. И, несмотря на то, что сокращения этой доли не наблюдалось (так что о пресловутом «вымывании» говорить неприходится), цена квадратного метра в «однушках» выросла больше всего – на 9,5%. Было 47605 руб. – стало 52118. Двухкомнатные квартиры подорожали скромнее, примерно на 8,5%, до 50197 руб. за метр.

Цена «квадрата» в трехкомнатных квартирах за год не изменилась и осталась на уровне 49500 руб., а вот комнаты в коммунальных квартирах подешевели на 3,6% и стоят теперь в среднем 47283 руб/кв. м.

Произошли существенные изменения в структуре рынка с точки зрения предпочтений покупателей и соответственно цен. Год назад самыми дорогими были «сталинки», теперь они откатились на второе место, уступив пальму первенства квартирам в улучшенном фонде. Точно также поменялись местами хрущевки и дореволюционный фонд, который теперь замыкает рейтинг.

По данным компании «Дон – МТ», в начале наступившего года самыми дорогими в пересчете на квадратные метры в Ростове-на-Дону были однокомнатные «брежневки» (52 259 руб.), а самыми дешевыми трехкомнатные хрущевки (43729 руб.). При этом однокомнатные квартиры в домах первых массовых серий уверенно держатся в «топе».

«Периодические всплески роста активности на рынке сменяются откатом на прежние позиции, – комментирует ситуацию президент Южной гильдии риэлторов Евгений Проскурин. – Это связано с тем, что главные игроки рынка – покупатели жилья и строители не обладают достаточным потенциалом для того, чтобы рынок пошел «в рост».

И у те, и у других – дефицит средств. Застройщики, не имея поддержки со стороны банковского сектора в виде разумных программ кредитования, достраивали те объекты, которые находились в период кризиса в высокой стадии готовности. Только к концу года появились несколько объявленных к реализации в 2011-12 годах проектов. Это – ЖК «Авиатор», представляющий собой три 23-этажных монолитно-каркасных здания в географическом центре Ростова-на-Дону (межу улицами Ленина и Нансена), реализуемых «Вертол-Девелопментом»; ЖК «Европейский квартал» на ул.Таганрогской от девелопера «Южная строительная компания» и продолжающий реализацию проект «НОРД» в Северном жилом массиве от «Ростовкапстроя».

Проекты, которые сегодня уже готовы или близки к заселению, – это оставшиеся квартиры в ЖК «Красный город-сад» СК «Плеяда», ЖК «Olymp Towers», два дома от концерна YIT и четыре сданных дома в флагманском проекте донских властей и ЗАО «Интеко», будущем жилом районе города «Западные ворота» в Левинцовке за Западным жилым массивов.

Для миллионного Ростова-на-Дону с его миграционным потенциалом «на въезд» – не густо. К тому же большая половина строящихся квартир относиться к категории «мидл», или выше среднего – по цене от 45 тыс. руб. за кв.м. Из этого становится ясно, что покупателей нового жилья ждут нелегкие времена, если конечно эти покупатели тоже массово появятся.

«Тенденция последних месяцев – начавшаяся «гонка вооружений» на ипотечном фронте, отмечает Евгений Проскурин. – Такое впечатление, что «ипотечники» долго готовились и вдруг решили – пора завоевать первыми место под солнцем «заемщиков», которое последние два года почти угасло. При этом сами же банкиры подтверждают – платежеспособность населения еще не готова к такому объему предложений и кредитных программ, да и покупать нечего – но никто не хочет опоздать. Все хотят «застолбить» лидирующие позиции. Радует Юго-Западный банк Сбербанк России – он заметно перестроился, «помолодел», стал боле гибким и поражает активностью работы и с клиентами-заемщиками, и с партнерами в виде риэлторских компаний. Хотя вроде бы ему вообще можно ничего не делать – уж очень мощно он выгладит сегодня на финансовом рынке».
«Ипотечный рывок» заставляет экспертов обеспокоиться: не раздувается ли новый «мыльный ипотечный пузырь».