Риелтор в Америке — это звучит гордо! Часть 2

Статьи

Перед тем как продолжить обсуждать этический кодекс, давайте попробуем лучше понять самого американского риелтора. Отчего он так дорожит своей лицензией и членством в ассоциации.

Допустим вы захотели стать риелтором в США и начать свою охоту за «американской мечтой». Чтобы получить государственную лицензию риелтора вам нужно пройти 63-часовой курс обучения и сдать госэкзамен. В зависимости от штата обойдётся это в 450 — 900$ за обучение и 100$ за экзамен. Сама лицензия оплачивается на два или четыре года, примерно 130—250$. Чтобы её получить нужны будут ваши отпечатки пальцев — 50$.

Получив заветную бумагу, вы выбираете себе брокерскую компанию, которая будет за вас отвечать и контролировать законность ваших действий — работать на себя нельзя. Зарплаты у риэлтора, естественно, нет. Наоборот, вы ежегодно платите 100 —500$ за работу с брокером и за страховку профессиональной деятельности. Плюс процент брокерской конторе от ваших сделок. Например, известная компания Keller Williams в Майями откусывает 36% от сделки своих риелторов.

Чтобы работать с национальной базой объектов недвижимости, вам нужно обязательно быть членом ассоциации, лучше нескольких: Национальной ассоциации, Ассоциации штата и местной. Членство и доступ к базе тоже стоят денег, в том же Майами раскошелиться придётся на 700$. И не забудем расходы на рекламу, бензин и сотовую связь.

Опытные американские агенты утверждают, что окупаются вложения в профессию не ранее чем через год работы. Но тот кто удержится в бизнесе, сможет неплохо зарабатывать. Средний доход агента по недвижимости в США составляет 36000$ в год, успешный агент делает 200 000$. Если не соблюдать кодекс, можно вылететь из ассоциации и потерять лицензию. Опытный специалист боится лишиться хорошего заработка, начинающий — собственных вложений.

Ну что ж, посмотрим, как должен вести себя американский риелтор, чтобы не потерять свои кровные.

Статья 5
REALTORS® не должны предоставлять профессиональные услуги в отношении объекта недвижимости или его оценки при наличии фактической или потенциальной заинтересованности в объекте, за исключением тех случаев, когда все задействованные стороны уведомляются о такой заинтересованности.

Даже если интерес агента косвенный, он должен об этом рассказать всем участникам сделки. Как я понимаю, статья дополняет и расширяет тему предыдущей четвертой статье. Всё та же борьба за прозрачность на рынке риелторских услуг, чтобы агент намеренно не завышал или не занижал стоимость недвижимости.

Статья 6
REALTORS® не должны принимать комиссионных и компенсационных выплат и получать прибыль с расходов, оплачиваемых от лица клиента, без ведома и согласия клиента. Давая рекомендации по поводу товаров и услуг, связанных с недвижимым имуществом (например, страхование владельца недвижимого имущества, программа гарантийного обслуживания, ипотечное финансирование, страхование правового титула и т. д.), REALTORS® обязаны уведомить клиента или потребителя, которому была сделана рекомендация, о любых материальных выгодах или гонораре, которые REALTOR® или фирма REALTOR® может получить как прямой результат такой рекомендации, за исключением премии за рекомендацию объекта недвижимости.

Если ты помимо риелторской фирмы подрабатываешь на страховщиков — расскажи честно, сколько ты за это получаешь. В случае России, это будет ужасный раздражитель — все и так думают, что риелтор получает слишком много. А тут ещё и страховку решил втюхать! Или нет? Может быть, если риелтор будет честно и открыто говорить, как он получает свою прибыль, доверие к нашему брату вырастет. Ведь многие подозревают, что риелтор, что-то скрывает и недоговаривает в своих интересах. Больше прозрачности — больше доверия или больше негатива? Давайте обсудим в комментариях.

Статья 7
Во время сделки REALTORS® не должны принимать вознаграждения от более чем одной стороны, даже если это позволяет закон, не уведомив об этом все стороны и не получив информированного согласия от клиента или клиентов.

Об этом уже говорилось в одном из пунктов первой статьи. И опять поднимается тема взаимоотношений кодекса и закона. Даже если закон штата позволяет (не запрещает) тебе тайком получать процент с обеих сторон сделки, ответишь перед Комитетом по профессиональным стандартам. Я бы просто поставил эту статью в начало кодекса, и не стал бы мусолить одно и то же несколько раз.

Статья 8
REALTORS® должны держать денежные средства, получаемые ими в доверительное управление от других лиц (например, целевые денежные средства, денежные средства из трастовых фондов, денежные средства клиентов или другие подобные поступления), отдельно от своих собственных средств, на специально отведенном для этого счете в надлежащем финансовом учреждении.

Все денежные операции по сделке нельзя проводит через свои счета. Куплю-продажу недвижимости в США проводят через escrow — трастовый счёт. Его открывает риелтор, и на нём хранятся деньги покупателя до закрытия сделки. Чудесный механизм, сводит к минимуму вероятность мошенничества при проведении сделок купли-продажи и позволяет снизить недоверие и страх покупателя. Но механизм этот в Америке, конечно, обеспечивает не только этика, но в первую очередь законодательство.

Статья 9
В целях защиты всех сторон REALTORS® должны, там, где это возможно, удостовериться в том, что все договоры, связанные со сделками с недвижимостью, включая, помимо прочего, договоры листинга, представительские соглашения, а также договоры покупки или аренды, составлены в письменной форме, ясным и понятным языком и содержат конкретные условия, термины, обязанности и обязательства сторон. Каждая из сторон договора должна получить его копию после подписания или парафирования.

В дополнительных пунктах этой статьи говорится, что риелтор помимо того, что следит за порядком в документах, должен пояснять суть любого договора клиенту. Спекулировать на низкой правовой грамотности потребителя нельзя. Если Марфа Петровна не понимает, что подписывает, это не удача для агента, а стыд и срам! Так что нужно непременно объяснить ей, например, разницу между обязательством и обязанностями. А вы её знаете?

На этом раздел «Обязанности перед клиентами и потребителями» заканчивается. В следующей заметке обсудим обязанности перед общественностью. Делитесь этой заметкой, ставьте лайки и получите +100 к карме и +50 к лояльности клиентов.

Риелтор в Америке — это звучит гордо! Часть 3

Статьи

По мнению Токвиля, американцы впитали с молоком матери принципы равенства и личного интереса. Их идеалы, как мне кажется, волшебным образом ориентируются и на общую справедливость, и на личные «дивиденды». Раздел этического кодекса американских риелторов «Обязанности перед общественностью» хорошо это иллюстрирует. Как говорили древние, ищи, кому выгодно. Ну что, давайте искать.

Обязанности перед общественностью

Статья 10

Риелторы не должны отказывать в предоставлении справедливых профессиональных услуг кому бы то ни было на основе расы, цвета кожи, вероисповедания, пола, инвалидности, семейного положения, национальности, сексуальной ориентации или гендерной идентификации. Риелторы не должны принимать участия в сговорах с целью дискриминации против отдельных лиц или групп на основе расовой принадлежности, цвета кожи, вероисповедания, пола, инвалидности, семейного положения, национальности, сексуальной ориентации или гендерной идентификации.

При найме сотрудников для работы с недвижимым имуществом риелторы не должны допускать дискриминации в отношении отдельных лиц или групп на основе расовой принадлежности, цвета кожи, вероисповедания, пола, инвалидности, семейного положения, национальности, сексуальной ориентации или гендерной идентификации.

Нет дискриминации! Толерантность и политкорректность — это заявляемые ценности американского общества. Но, конечно же, с этим у них не всё так просто. Дискриминация по половому и расовому признаку у них была обычным явлением до 70х годов прошлого века. Бытовой национализм и личную неприязнь в людях вообще не победить формальными установками и лозунгами. Но дело в том, что это момент больше не политический, а экономический, на мой взгляд. Чернокожие, желтокожие, белокожие мужчины или женщины — клиенты риелтора. Терять их из-за предубеждений американский агент по недвижимости (в лице ассоциации) не должен и не хочет.

Статья 11

Услуги, которые риелторы оказывают своим клиентам и потребителям, должны соответствовать стандартам практики и компетенции, ожидаемым от специалистов, задействованных в конкретных областях недвижимости, и в частности, в таких областях как брокерские операции с жилыми помещениями, управление недвижимым имуществом, брокерские операции с коммерческой и промышленной недвижимостью, брокерские операции с земельными участками, оценка недвижимости, консультации по вопросам недвижимости, синдицирование, аукционы недвижимости и международная недвижимость.

Риелторы не должны предоставлять специализированные профессиональные услуги, связанные с типами недвижимости или услугами, которые выходят за пределы их сферы компетенции, за исключением тех случаев, когда они прибегают к помощи лица, компетентного в соответствующих типах недвижимости или услуг, или когда клиент в полной мере осведомлен об этом. Клиент должен быть уведомлен о любом лице, которое предоставляет такую помощь, и объем оказываемой помощи должен быть ясно указан.

Профессионализм с большой буквы. Всё просто, некомпетентные действия подрывают доверие ко всему риелторскому сообществу. Риелтор представляет не только себя, но и профессию в целом — дискредитировать её нельзя.

В первую очередь риелтор должен проводить объективную и качественную оценку недвижимости. Все платные консультации не связанные с представительством и получением процента должны быть объективными и оплачиваться независимо от совета, который дал риелтор. Если риелтор не компетентен в каком-то вопросе, то не должен ничего выдумывать, а привлечь стороннего специалиста, о котором расскажет клиенту. Например, один из незадачливых агентов поплатился за то, что недооценил коммерческое помещение прачечной.

Компетентен он был только в оценке жилой недвижимости, в результате получил жалобу клиента в Комитет по профессиональным стандартам, и Комиссия признала нарушение.

Статья 12

Риелторы должны быть честными и правдивыми в процессе обмена информацией, связанной с недвижимостью, и должны отражать подлинные сведения в своих рекламных, маркетинговых и других материалах. Риелторы должны следить за тем, чтобы их профессиональный статус в сфере операций с недвижимостью четко указывался в рекламных, маркетинговых и других материалах и чтобы получатели информации по недвижимости были осведомлены о том, что сообщения поступают им от лица, занимающегося профессиональной деятельностью в сфере операций с недвижимым имуществом.

Риелтор должен предоставлять достоверную информацию в любой рекламе объекта и себя, а главное обязательно уточнять, что он агент. В 1988 году риелтор поплатился за то, что разместил у дома табличку с надписью «Продается — звоните 330-5215» и не указал, что он посредник. На риелтора подали жалобу, и Комитет по профессиональным стандартам её удовлетворил, досталось и местной ассоциации, защищавшей своего парня. Дело стало прецедентом и повлияло на внесения уточнений в кодекс.

Много пунктов к этой статье также посвящено работе риелтора в интернете, в 2012 году в кодекс внесли соответствующие поправки. В них уделили большое внимание тому, что риелтор должен давать полную и достоверную информацию о своей деятельности в Facebook, Google+, Twitter и других социальных сетях. Так что, за так называемые утки можно предстать перед Комиссией с вытекающими последствиями. И за любые преувеличения в рекламе. И за объявление на любой интернет-площадке, в котором не указано название фирмы агента.

Статья 13

Риелторы не должны предпринимать действий, квалифицируемых как незаконная адвокатская деятельность, и обязаны рекомендовать юридические консультации, когда этого требуют интересы любой из сторон, участвующих в сделке.

В штатах переизбыток адвокатов, и риелторы, если ступят на их территорию, смогу без труда обрушить рынок. Даже если ты помогаешь другу составить доверенность, можешь получить обвинение в нарушении профессиональной практики. Как один из членов ассоциации риелторов, который поплатился именно за это. Бедолага помог товарищу улетающему на Дальний Восток написать доверенность на жену и попал на заслушивание Комиссии. Загадкой остаётся, кто донёс на агента.

Статья 14

При обвинении в нарушении этических стандартов или получив предложение предоставить доказательства или любым другим путем оказать содействие в расследовании, связанном с нарушением профессиональных стандартов, риелторы должны представить все имеющие отношение к делу факты на рассмотрение надлежащей коллегии Совета, института или общества, членами которого они являются, и не предпринимать никаких шагов с целью создания препятствий или помех для проведения расследования.

Честному риелтору нечего скрывать! Можно было бы прикрыться таким высокопарным лозунгом. Но на самом деле не всё так просто, и риелтор может оказаться в сложной ситуации. Участника дела № 14-2 заставили предоставить сведения, которые могли навредить его клиенту. После их обнародования, покупатель мог подать в суд на продавца, которого представлял агент. Заботясь о клиенте, он не хотел делиться информацией, но на него надавили. Статья эта, написана исключительно в пользу Комитета по профессиональным стандартам. Чтобы им было легче устраивать свои разбирательства.

Вот так, вроде бы на страже общеамериканских идеалов стоит риелтор, а вроде на страже интересов ассоциации.

На этот раз всё.