Риэлтор и клиент: кто кого?

Статьи

«Защита прав участников рынка недвижимости». Обычно под этими словами подразумевается защита бедных и несчастных частных лиц, занимающихся решением своих квартирных проблем. Дескать, на нашем рынке (который удостаивается эпитетов «дикий», «криминальный») им грозят жуткие опасности со стороны различных монстров – агентств недвижимости, частных маклеров…

«Круглый стол», проведенный недавно Московской ассоциацией риэлторов, показал, что проблема, как бы это помягче, не так однозначна. Добрый наш народ, конечно, подвергается обжуливанию, но при случае и сам не против объегорить зазевавшееся агентство недвижимости.

Кто кого боится?

Выступавшая первой на правах ведущей Вероника Панкова, председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг МАР и генеральный директор компании «Пенаты», выразила категорическое убеждение, что в нынешней ситуации в защите нуждаются все участники рынка. Примеры недобросовестности агентств, безусловно, бывают, но очень часто встречаются и ситуации, когда клиенты пытаются обмануть риэлторов. Часто агентства недвижимости становятся жертвами нечистоплотности собственных сотрудников – они проводят «левые» сделки, используя ресурсы компании. Наконец, все участники рынка находятся под давлением со стороны «черных маклеров», которые откровенно демпингуют, не обеспечивают качество оказываемой услуги и таким образом снижают престиж профессии риэлтора.

По мнению В.Панковой, в процесс должно вмешаться государство. На сегодня даже такой профессии – «риэлтор» – официально не существует, эти специалисты не имеют никакого статуса на рынке. Например, с точки зрения сотрудника паспортного стола или ДЕЗа, риэлтор – это «человек с улицы». Выступавшая предложила добиваться от государства более четко прописанных правил работы на рынке недвижимости. Зал ответил сдержанным недоумением – было бы хорошо, кто бы спорил, но пока нет никаких надежд, что государство повернется к риэлторам лицом и проникнется их проблемами. Например, этот же «круглый стол» был дружно проигнорирован госструктурами – риэлторы, по собственному признанию, очень ждали представителей Федеральной регистрационной службы. Те не пришли…

Живые и мертвые

Ирина Радченко, президент группы компаний «Лаурел», сразу задала максимально высокую планку, назвав свой доклад «Стандарты риэлторской практики скорее мертвы, чем живы». Тезисы излагала, как забивала тупые гвозди: «рынок явно идет не в сторону цивилизованности», «очевидный тренд снижения качества услуг и престижа профессии». По оценке оратора, на рынке царит «гиперконкуренция», создаваемая агентствами и частными маклерами. Причем частники захватили огромную долю – оценки, что они контролируют 50% рынка, кажутся И.Радченко «чересчур оптимистичными». Сами риэлторы предлагают низкий уровень сервиса (по результатам соцопросов, 45% населения при возникновении жилищных проблем ни за что не станут обращаться в агентство недвижимости). Нет у агентств недвижимости единых стандартов ценообразования услуг (проще говоря, размеры своей комиссии они определяют по принципу «как бог на душу положит»), очень многие не брезгуют брать скрытые комиссии. У одного очень крупного и известного агентства в договоре есть пункт о том, что «клиент не претендует на все доходы, которые обнаружатся в результате сделки». И как самое последнее – невозможность для руководства многих компаний контролировать собственных сотрудников. Агенты считают, что это они содержат своих руководителей – те, соответственно, не имеют права учить их жить…

Ну хорошо, апокалипсических оценок мы наслушались изрядно, а делать-то что? Меры, предложенные г-жой Радченко, эффективными не назовешь. Использовать новые технологии, минимизирующие возможный ущерб от действий сотрудников. В частности, внедрять автоматизированные рабочие места сотрудников (надо полагать, с системами слежения и учета телефонных переговоров и т.п.), вводить разделение труда, при котором сделку ведут несколько сотрудников, каждый из которых отвечает за собственный участок работы. Беда в том, что компании уже делают это – и о результатах можно прочитать в предыдущем абзаце. Еще И.Радченко нравится принятая во многих странах Запада система, когда контракт о приеме на работу включает пункт о запрете заниматься аналогичной деятельностью в течение трех лет после увольнения. Это защитит агентства недвижимости от ситуаций, когда сотрудник, увольняясь, уводит с собой клиентуру агентства. Но сложность в том, что вряд ли сотрудники согласятся на такие условия, а особенно давить на них в условиях кадрового голода не получится.

Что касается идеи возродить «черные списки» сотрудников, попавшихся на недобросовестности (в свое время они в МАР были), то, по мнению руководителя «Лаурела», она неперспективна. Прежде всего потому, что распространение о человеке порочащих его сведений запрещено законами.

О 50-процентной честности

Риэлторы сами виноваты в сложившейся ситуации – такую мысль довел до собравшихся Михаил Гороховский, первый вице-президент корпорации «БЕСТ-Недвижимость». Он напомнил, что в законодательстве США и Канады установлена уголовная ответственность за сокрытие риэлтором доходов. Иными словами, если посредник попытается продать квартиру дороже, чем говорит об этом клиенту, его ждет тюрьма. «Если такие законы ввести у нас, то половина профессиональных участников рынка окажется в заключении», – обнадежил аудиторию выступавший.

«Нельзя сделать так, чтобы по отношению к своим клиентам мы были неэтичными, а друг перед другом – белыми и пушистыми, – продолжал он. – Логика развития бизнеса в нашей стране такова, что компании вынуждены становиться открытыми и прозрачными, вести свой бизнес легально. Риэлторам придется в самом ближайшем будущем перейти на такие рельсы, и те компании, которые позаботятся сделать это первыми, получат огромные преимущества».

Вторая мысль, активно пропагандировавшаяся первым вице-президентом «БЕСТа» – России необходим закон, устанавливающий ответственность участников рынка недвижимости за отказ от исполнения взятых на себя обязательств. Результаты его отсутствия особенно видны в условиях быстрого роста цен: в 2005-6 годах две из трех уже подготовленных сделок разваливались, потому что продавец раздумывал продавать или решал резко поднять цену. В итоге покупатели оказывались ни с чем – а, скорее всего, несли вполне ощутимые потери из-за того, что потратили деньги и время на подготовку к сделке.

Снова сославшись на американский опыт, М.Гороховский напомнил, что там стороны, подписавшие предварительный договор, считаются вступившими в сделку. У них есть всего три дня на то, чтобы передумать, после чего сделку необходимо доводить до финала. И продавец, раздумавший продавать или нашедший другого покупателя, заплатит огромные штрафы, которые перекроют всю возможную выгоду от обмана своего первого покупателя.

…Российские риэлторы зарабатывают позорно мало, считает М.Гороховский. Уровень цен у нас (по крайней мере, в Москве) выше, чем в Канаде, а риэлторы имеют доходы в четыре раза меньше. На первый взгляд, это проблемы самих риэлторов – на что и как им жить. Но нищенский уровень жизни ведет к тому, что в профессию не приходят достойные люди. А в условиях дефицита кадров не стоит, наверное, жаловаться, что обслуживавший вас риэлтор работал плохо…

Киндер-сюрприз

Председатель коллегии адвокатов «Правовая защита» Артем Сидоров выглядит (надеюсь, он не обидится на меня за эти слова) не слишком солидно. Гранды риэлторского рынка поглядывали на него свысока – но это только до момента, пока он не начал говорить. За внешностью, чем-то напоминающей бывшего нашего премьера С.Кириенко, обнаружилась жесткая хватка адвоката-практика и прекрасное знание предмета.

Прежде всего, выступавший призвал риэлторов не жаловаться на несовершенство законов, а лучше изучить действующее законодательство и работать по нему. Российское гражданское законодательство очень многие вопросы оставляет на усмотрение сторон – надо только обговорить все заранее. Проблема в том, что риэлторы работают по своим шаблонам – иногда им самим невыгодным.

Например, решить проблему отказа от сделки довольно просто – нужно просто по-иному назвать документ, который подписывается при передаче аванса. Сегодня он называется «соглашение об авансе» – и судиться, имея его на руках, действительно сложно. Но если назвать бумагу «предварительным договором о продаже недвижимости» – обязанности у сторон станут заметно серьезнее, и суд всегда может заставить продавца все-таки довести договор до финала.

«Это невозможно, – возразили из зала. – Продавец, скорее всего, быстро продаст квартиру новому покупателю по более высокой цене, и решение суда не будет иметь смысла». «Очень даже возможно, – парировал А.Сидоров. – Если подать исковое заявление в тот же день, когда продавец отказался от сделки, то суд наложит на спорное имущество арест. И никуда квартиру продать не удастся». Возражавший поскучнел и принялся внимательно изучать потолок – он в Торгово-промышленной палате, где проходил «круглый стол», действительно роскошный, с двойным освещением.

А жестокий адвокат продолжал рубить – выяснилось, что можно по суду заставить недобросовестного застройщика оформить квартиру в собственность покупателя, даже когда все вокруг уверяют, что это невозможно. Можно заставить его соблюдать сроки – даже если в договоре они не зафиксированы. Аргументом в суде послужит даже рекламный буклет компании, которая обещала закончить строительство к такому-то сроку. Изданная вами реклама – отвечайте!

«Вряд ли рынку нужны специальные «риэлторские» законы, – подвел итог А.Сидоров. – Если мы пойдем по такому пути, то придется принять тысячи законов для каждой из сфер деятельности. Гораздо разумнее работать по действующим законам. А цивилизованным фирмам рынка недвижимости заключить соглашение, регламентирующее основные моменты заключаемых между собой договоров». Иными словами, перестаньте пытаться обмануть своих клиентов и друг друга.

Риэлторам такие речи не понравились…

Бюро подкралось незаметно…

Игорь Плотников, директор по развитию Национального бюро кредитных историй, начал с цифр – весьма любопытных. Существует НБКИ два года, но уже сумело собрать данные о почти 10 млн. физических лиц. Всего накоплены данные о кредитах на общую сумму в 1,25 трлн. рублей. Из них 147 млрд. – объем кредитов в нескольких банках у лиц, имеющих проблемы хотя бы с одним банком. Звучит не очень понятно, но означает вещь очень простую: человек как минимум с одним кредитом не справляется, и может перестать платить и по другим долгам. Значит это, что «в зоне риска» находится более чем 10% всех кредитов в стране – такой статистики слышать еще не приходилось…

Конкретно Бюро предлагает такие услуги – проверка паспортов (есть сервер, соединенный с милицейской базой данных, и даже находящийся для пущей безопасности в одном из зданий МВД). По каждому паспорту можно в течение 1,5-2 секунд через интернет получить сведения о том, не является ли документ просроченным, не значится ли среди утерянных. Второе – собственно кредитные истории. Любой человек, когда-либо обращавшийся в банк за кредитом, попадает в базу данных, где хранится вся информация о нем – получил или нет, как потом расплачивался.

Риэлторы, понятное дело, проявили к новинке живейший интерес, особенно им хотелось получать информации «чуть больше, чем для всех» – хотя это и было бы определенным нарушением закона. Наиболее горячие головы пытались обсуждать детали прямо в зале, и их с огромным трудом осадил М.Гороховский, сказавший, что «уже есть опыт взаимодействия с подобными структурами». При этом он неодобрительно покосился на сидевших в зале журналистов – и был прав, поскольку при журналистах лучше не вести разговоров «не для печати». А я, глядя на всю эту картину, прикидывал, когда базу данных НБКИ можно будет купить на CD-диске около метро за 100 рублей. То, что это обязательно произойдет, почему-то никаких сомнений не вызывает…

Третейская мина

Михаил Гохштейн, председатель независимого Третейского суда участников рынка недвижимости, был представлен как «один из умнейших профессионалов». Для начала Михаил Львович постарался развеять подобное мнение о себе: читал отчет по бумажке, лишь изредка отрывая от нее глаза для того, чтобы грозно глянуть на тех, кто начинал болтать между собой. Таких с каждой минутой становилось все больше («Рассказывайте-рассказывайте! Я всегда зеваю, когда мне интересно»). Содержательная часть доклада к этому располагала: она состояла из того, что суд за все время своего существования рассмотрел уже целых два дела. И, с божьей помощью, рассмотрит и третье.

Интерес теме придали другие участники. Из реплик из зала автор этих строк с изумлением узнал, что Третейский суд – он самый настоящий. Т.е. все его решения имеют такую же законную силу, как и государственных судов, и для выполнения этих решений могут привлекаться столь серьезная организация, как Служба судебных приставов. Припомнилось кстати, что посредством Третейского можно накладывать аресты на квартиры продавцов, пытающихся повысить цену или отказаться от сделки.

Единственное условие, при котором вы попадаете под юрисдикцию Третейского суда – т.н. «третейская оговорка», т.е. соглашение сторон в случае чего разрешать свои разногласия именно в этом суде. Она может быть «забита» в основной договор (например, тот, который клиент подписывает при обращении в агентство недвижимости), или заключена отдельным соглашением в любой момент после. Причем – как обратил внимание вездесущий А.Сидоров – оговорка может просто предусматривать обращение в Третейский суд, а может и содержать формулировку о согласии сторон, что решение суда будет окончательным и обжалованию не подлежать. В этом случае даже все государственные суды, включая Верховный и Конституционный, Третейскому не указ.

…Что удивляет, так это почему все типовые договоры всех агентств недвижимости до сих пор не содержат этой самой третейской оговорки, где-нибудь на восьмой странице мелким шрифтом. Красота – при конфликте с клиентом агентства «Лютик» дело разбирает гендиректор агентства «Василек». Судится «Василек» – дело разбирает гендиректор «Лютика». Мне, зная нравы на московском рынке, жутковато от такой перспективы. Одна надежда, что законы в нашей стране не всегда соблюдаются, и граждане, чувствующие себя обманутыми, все равно пойдут в прокуратуру и суд. А те станут разбирать дела – несмотря на самые распрекрасные третейские оговорки.