Риэлтерские технологии: Приобретение жилья в рассрочку через кооперативы

Статьи

Речь пойдет об одной из разновидностей накопительной схемы приобретения жилья – через жилищно-строительные кооперативы.

Хотим напомнить, что существует комплексная всероссийская жилищная программа `Строим Вместе Сильную Россию`. Кроме того, создан Всероссийский координационный совет по взаимодействию ипотечной и накопительной схем приобретения и строительства жилья (ВКСИНС).

Если сравнивать ипотечную и накопительную схемы приобретения жилья, то, без всякого сомнения, у ипотечной схемы имеются неоспоримые преимущества. Здесь, во-первых, требуются и собственные сбережения (до 30% стоимости жилья), в то время как в накопительной схеме величина накоплений достигает 50%. Во-вторых, в ипотечной схеме человек приобретает жилье непосредственно в собственность, в то время как в накопительной – первоначально в собственность жилищно-строительного сообщества. Но для серьезного развития системы ипотечного кредитования именно как системы нужны серьезные `длинные` деньги, которые могут быть только в богатой, экономически здоровой стране.

Отсюда вопрос: где и как взять деньги для ипотеки?

Если ориентироваться только на традиционно культивируемые в России возможности банковских схем привлечения частных инвестиций, то получается как минимум смена 2-3 поколений людей. В течение жизни этих поколений обществу должна быть предложена безупречная по честности и добросовестности работа с деньгами массового инвестора. Честность и добросовестность должны стать неотъемлемыми национальными качествами российских банкиров и предпринимателей. Чего, как вы сами понимаете, ожидать в ближайшее время в условиях спекулятивной экономики не приходится. Этого нет и в перспективе – у нас даже в высшей школе нет обязательного для начального образования в промышленно развитых странах курса инвестиционной культуры.

Но вместе с тем на руках у населения находится до двух бюджетов России. Это большие деньги. Проблема лишь в том, что отдельно взятая российская семья в абсолютном большинстве случаев не имеет капитала, дающего ей шанс в одиночку приобрести или построить нужное жилье. Экономисты называют эту ситуацию `распылением` капитала.

Поэтому уместен другой вопрос: а готово ли население инвестировать имеющиеся у него на руках деньги во что-то иное, кроме жилья? Нет! Подавляющая масса населения (80-90%) делать этого не будет.

Для того чтобы массовые финансовые инвестиции приобрели долгосрочный характер и, соответственно, стали основой для появления у банков `длинных` денег для запуска ипотечного кредитования, необходимо эффективно развивать и использовать накопительный способ приобретения и строительства жилья. То, что данный путь – к ипотеке через накопление – надежен и реален, доказала практика Австрии, Германии и особенно Словакии и Хорватии, где он пройден практически за пять лет. Так, например, в Словакии сегодня из 5 млн. населения 2 млн. являются вкладчиками накопительных организаций, созданных по немецким и австрийским рецептам. Массовая выдача ипотечных кредитов невозможна, ибо за них сегодня некому платить: нуждающиеся слишком бедны, а у общества и государства нет на это денег.

Жилищно-строительные кооперативы – один из выходов. Опыт ЖСК, входящих в Гильдию жилищных кооперативов `Жилье в рассрочку`, свидетельствует об универсальности, надежности и доступности приобретения и строительства жилья через кооперативы. Организационно-правовая форма жилищных и жилищно-строительных кооперативов не вызывает каких-либо негативных чувств у большинства людей и обладает рядом положительных качеств: возрождает доверие у населения к долгосрочным финансовым вложениям, способна бесконфликтно уживаться с другими способами приобретения и строительства жилья.

Кстати, одним из первых, кто оценил достоинства ЖСК, стало московское правительство. Так, еще в начале 2002 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда привлек специалистов Гильдии к работе над московской программой `Молодой семье – доступное жилье`. В результате в качестве внебюджетной части программы предусмотрена накопительная схема с участием жилищно-строительных кооперативов. В настоящее время гильдия согласовывает Стандарты деятельности кооперативов с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города.

– Надежность изначально заложена в самой организационно-правовой форме потребительского кооператива. Юридически ЖСК – это некоммерческая организация (потребительский кооператив), основанная на членстве, добровольно учрежденная гражданами и юридическими лицами, объединившими свои имущественные паевые взносы для приобретения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости, а также для последующих эксплуатации и управления приобретенной недвижимостью. Правовая база деятельности ЖСК – статья 116 Гражданского кодекса РФ. В отличие от кооперативов советского периода ЖСК нового типа является долговременным сообществом.

В экономическом плане в деятельности ЖСК можно выделить два блока работы: систему взаимной финансовой поддержки, функционирующую исключительно за счет имущественных паевых взносов членов ЖСК, и систему дополнительной финансовой поддержки, предполагающую привлечение кредитные средств банков, в том числе и под залог недвижимости – вот вам кстати, и ипотека, только без обременительного и нереального для большинства россиян андеррайтинга, поскольку гарантом платежеспособности являются внесенные в качестве паевого взноса в кооператив деньги или квартира. В качестве дополнительной финансовой поддержки могут привлекаться государственные и муниципальные жилищные займы, займы из средств предприятий, безвозмездные жилищные субсидии.

Всей полнотой власти в ЖСК обладают сами члены ЖСК, финансовая схема организована так: как только в паевом фонде набирается известная сумма денег, тут же приобретается жилье. Люди это видят и могут проверить. Как пример деятельность первого и самого большого нашего московского кооператива ЖСК `Строим вместе`: проверка его финансовой деятельности в любой момент может быть сведена к трем цифрам – размеру паевого фонда (внесенного членами ЖСК), балансовой стоимости приобретенного жилья (потраченное в рамках уставной деятельности и подкрепленное свидетельствами о государственной регистрации права собственности ЖСК), остатком по счету/кассе (то, что еще не трансформировано в жилье, по причине либо незавершенности работы по подбору жилья, либо недостаточности средств для приобретения конкретного жилья).

Выдержки из комментария к интервью с Алексеем Швалевым председателя Комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования Ивана Грачева.

…Думаю, противопоставлять накопительную и ипотечную схемы неверно, – сказал Иван Дмитриевич, – В большинстве стран, где успешно функционируют накопительные схемы, например, в Германии, они являются предварительным этапом перехода к ипотеке. Накопительные схемы существуют для тех, у кого нет кредитной истории и первоначального капитала, например, в 30% взноса для того, чтобы получить ипотечный кредит. Человек пользуется накопительной системой в течение нескольких лет, собирая нужную сумму и доказывая, соответственно, что он в состоянии ежемесячно вносить, скажем, по 500 евро в качестве платы за пользование кредитом. Яркий пример – Чехия, принявшая закон о строительных сберкассах в 1992 году,-сегодня там 2,2 млн. вкладчиков – более половины чешских семей, а общий объем накоплений составил 11 млрд. евро…

Сегодня приобретение жилья в рассрочку через жилищные кооперативы реальная помощь в решении жилищных проблем и улучшении жилищных условий.