Профессор РЭА им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник: “Пятьдесят тысяч долларов за метр в Москве – не за горами”

Статьи

Затянувшийся период стагнации, в которую впал московский рынок недвижимости, вынуждает игроков, аналитиков и, конечно, потенциальных покупателей задумываться о том, что произойдет в ближайшем будущем. Большинство экспертов сходятся во мнении, что рост цен на жилье будет чуть выше инфляции. А вот профессор РЭА им. Г.В. Плеханова аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник уверен, что москвичей ждет как минимум еще один большой скачок цен: с начала 2008 года до середины 2009-го они могут вырасти в два раза. Насколько это соответствует общей экономической ситуации, где, кажется, ничто не предвещает столь бурных перемен, выясняла обозреватель “Известий” Юлия Игнатьева.

ответ: Прогнозируемая мной ценовая динамика на ближайшие полтора года не является экстраординарной. В 2003-2004 годах, затем в 2005-2006 годах произошло то же самое – удвоение средней цены за полтора-два года. Этим скачкам предшествовали периоды стабилизации, когда цена стояла на месте. Сейчас мы находимся в конце очередного периода стабилизации. Очевиден колебательный процесс.

вопрос: Какое влияние может оказать на рынок проект “Доступное жилье”?

о: Этот проект состоит из двух частей. Одна – стимулирование платежеспособного спроса через ипотеку и господдержку, вторая – увеличение объемов строительства. Пока что “раскрутили” только первую- и это неизбежно приведет к росту спроса и росту цен. Если “раскрутим” и вторую – цены будут стабильнее. За пределами 2010-2011 годов, если объемы строительства вырастут в два-три раза, дальнейшего удвоения цены не будет. Уже в этом году по России наблюдается небывалое увеличение объемов строительства.

в: Но в Москве, наоборот, идет речь о сохранении нынешнего прироста в размере 5 млн квадратных метров в год.

о: В Москве нет условий для серьезного увеличения объемов – слишком сложно высвобождать территории. Следовательно, нет предпосылок для роста предложения. А спрос, считайте, бесконечен – сюда продолжают переезжать.

в: Сколько покупок, по вашим данным, совершили приезжие в Москве за последний год?

о: Риэлторы называют самые разные цифры – и 50%, и 30%, и 15%. Чиновники – 30-40%. Но официальных данных по Москве получить не удается. Зато они есть по Московской области. На этом рынке на долю москвичей приходится 25-30% покупок, на людей из других регионов – 15-20%.

в: Повлияют ли на снижение предложения и, следовательно, на рост цены муниципальные программы московского правительства? По заявлениям из мэрии, половина нового жилья будет направляться очередникам, переселенцам по сносу и “молодым семьям”.

о: Безусловно, предложения станет меньше. Это заметно уже сейчас. В 2006 году – по нашим подсчетам, а не по заявлениям властей – 45% строящихся площадей не вышли на рынок. В продаже не оказалось именно тех новостроек, о которых сообщалось, что они будут заселяться по той или иной муниципальной программе. Раньше на муниципальные программы обещали по 30-40% новых площадей, а реально отдавали 20%. Теперь же планы выполняются. Это не благотворительность властей, как может показаться, а стремление поскорее освободить территорию – сносить старые дома для новой застройки.

в: В своих статьях вы говорите о запланированном двойном повышении зарплат бюджетникам и пенсий как о факторе роста платежеспособного спроса. Но ведь в абсолютных суммах это несколько тысяч рублей в месяц. На это не то что квартиру – дополнительных метров не купишь.

о: Жилье покупается не на текущие доходы, а на накопления – это закон рынка недвижимости. Семья копит на жилье – но оно вдруг резко дорожает, и денег на покупку не хватает. Зарплату прибавили – накопления увеличились, и люди снова выходят на рынок. Есть еще один классический закон: увеличение доходов стимулирует расходы. Здесь есть психологический момент – если люди уверены в завтрашнем дне, они меньше копят, а больше тратят и смелее берут кредиты, ту же ипотеку. Устойчивый рост доходов, даже если в абсолютном значении они небольшие, толкает вверх спрос и цены.

в: В последние месяцы на фоне стабильного рынка купли-продажи жилья стали резко расти арендные ставки. А ведь многие говорили, что цены на аренду в Москве достигли предела платежеспособного спроса.

о: Во-первых, это не я говорил. Во-вторых, в подорожании аренды нет ничего удивительного. Когда рост цен на покупку жилья был очень высоким, аренда сильно отставала. Образовался огромный разрыв темпов роста – такой, что новое жилье путем сдачи его в аренду окупалось бы за 17-20 лет. Это ненормально, такого никогда не было. Нормальный срок – 10-12 лет. Ситуация могла выправиться двумя путями – либо арендные ставки вырастут, либо цены на жилье упадут. Цены на жилье упали – стала дорожать аренда. Дорожать за счет отложенного спроса. Людям надо купить квартиру, но денег не хватает, и им приходится арендовать жилье.

в: Как меняется “ассортимент” рынка?

о: Для нашего человека долгое время главной задачей было увеличить площади. Сегодня доля таких покупателей снижается. Большинство хотят нового качества жилья. Панельного жилья будет строиться меньше, и оно будет лучшего качества. Например, глава Одинцовского района Подмосковья вообще запретил строить панель.

в: Одинцовский – особенный район. Там Рублевка.

о: Да, это крайнее решение, но оно в русле общей тенденции – застройщики переходят на монолит. Правда, пока это привело к негативным последствиям. В монолитных домах квартиры большие. А многие люди не могут купить большие квартиры, они хотят, допустим, двухкомнатные, но маленькие. И все такие покупатели кинулись искать квартиры в панелях – которых мало. И цена метра в панели стала выше, чем в монолите. Эту тенденцию мы нащупали еще в 2005 году. Во всем ближнем Подмосковье образовался дефицит малогабаритных квартир.

в: Но зачем тогда отказываться от панели, если на нее такой спрос?

о: Не забывайте, что типичный покупатель недвижимости – это человек с доходами выше среднего и высокими. А они хотят повышенного качества. Мы выявили закономерность, как уровень дохода влияет на выбор покупателя недвижимости. Клиенты с низкими доходами ищут квартиры по минимальной цене вынужденно ограниченного качества. Со средними доходами – максимум качества с учетом своих финансовых возможностей. С высокими – как можно лучшее качество по максимальной цене.

в: Как это – по максимальной цене? Они что, денег не считают?

о: Это вопрос престижа – тот купил за 7 млн, а я всего за 5. Знаете анекдот, как новые русские соревновались, кто дороже галстук купил?

в: В каких-то пределах, наверное, соревнуются. Но здесь же миллионы.

о: Я вас уверяю, с миллионами все то же самое. Мы в 2005 году делали консалтинг по застройке территории Болотного острова – какую цену будущей недвижимости анонсировать. Проводили соцопрос целевой аудитории потенциальных покупателей. Говорим заказчикам – не вздумайте предлагать по 20 тысяч долларов за метр, как тогда было реально для этого сегмента. Пишите 30, а лучше 50. И люди к вам потянутся. Заказчики ахнули. Но скоро в Москве появилась недвижимость и по 25 тысяч долларов за метр, и по 30. И 50 не за горами. Требования миллионеров будут все выше и выше.

в: То есть в будущем люди с небольшими доходами смогут найти свои маленькие двушки только на ветхой вторичке?

о: Сейчас все консультанты рекомендуют строить побольше малогабаритных квартир, в том числе и в монолите. Однокомнатные не 60 метров, а 40. Двушки не 90, а 50-60. И в новых проектах мы видим увеличение количества однокомнатных квартир и уменьшение площади всех квартир. Так что и на первичке в монолите для бедных что-нибудь найдется.

“Для резкого повышения цен предпосылок нет”
Сергей Полонский, президент корпорации “Миракс-Груп”:

– Можно считать, что наш девелоперский рынок состоялся, и в дальнейшем рост цен будет происходить в пределах, характерных для развитых стран Европы, – 7-12% в год. Для резкого повышения цен предпосылок нет. Объем строительства в последние и последующие годы растет и будет расти всего на 5-8%. По опыту нашей компании – сокращается число инвестиционных покупок. Сейчас у нас таких покупателей не более 15%. И половина из них раздумывают перепродавать квартиру и начинают в ней жить.

Проблема качества, к сожалению, пока остается. Законодательно решить ее невозможно. Люди будут покупать панель, даже плохую, если их это устраивает. И все же конкуренция за счет роста качества строительства увеличивается – этому способствует стабильная ситуация на рынке. Раньше решение о покупке квартиры люди принимали за месяц-полтора, теперь за 5-6. Покупатели привыкают не торопиться, выбирать квартиру не спеша, вдумчиво. При принятии решения важным фактором становится не рекламное давление, а лояльность к бренду компании, имиджевые соображения. И я уверен, что достаточно скоро появятся стройкомпании-банкроты, не выдержавшие конкуренции по качеству. А лет через 5 в Москве вовсе перестанут строить панельные дома. Ни в одной европейской столице нет массового панельного домостроения.

“Ожидается дефицит квартир эконом-класса”
Оксана Каарма, Наталья Тихоновская, управляющие партнеры компании “МИЭЛЬ-Новостройки”:

– Дома эконом-класса постепенно перемещаются в Подмосковье, уступая место монолитным домам с характеристиками, отвечающими более высоким потребительским требованиям. За три года (с конца 2004 года) доля панельного жилья в объеме предложения на первичном рынке Москвы упала с 46 до 17%. Его место занимает средний класс. На оставшиеся в Москве объекты сегмента эконом-класса спрос в ближайшей перспективе заметно возрастет. Таким образом, на территории столицы ожидается дефицит жилья эконом-класса, соответственно его стоимость будет расти быстрее относительно других сегментов.

Проекты будут более интересными, концептуально продуманными. Все больший спрос будет ориентирован на креатив и индивидуальность. Большинство новых проектов разрабатываются с учетом последней тенденции: временной ресурс как наибольшая ценность для современного человека. Поэтому в условиях непростой транспортной ситуации будут создаваться самодостаточные жилые микрорайоны с полноценной инфра-структурой.