Право преимущественной покупки

Статьи

В последнее время в специализированных изданиях по недвижимости нередко освещается насущный вопрос о том, кто имеет право преимущественной покупки и как трактует нюансы данной проблемы существующее законодательство. Публикуемые материалы часто содержат неточности юридического характера, да и на практике приходится сталкиваться с тем, что не только люди, далекие от риелторской и юридической деятельности, путаются в особенностях этого момента, но и работающие в этих сферах неправильно понимают положения Гражданского кодекса РФ, которые описывают возникновение права преимущественной покупки. Представленный материал должен помочь разобраться в истории данного вопроса и в трактующем его законодательстве.

Законодательство
Гражданский кодекс РФ описывает возникновение права преимущественной покупки у участников общей долевой собственности в ст. 250. Согласно законодательству любой из желающих продать свою долю в общем имуществе (в нашем случае недвижимости) в обязательном порядке должен известить об этом других долевых сособственников, предложив им купить эту долю по определенной цене и на определенных условиях. И только в том случае, если они откажутся от покупки, продавец может продать свою долю постороннему лицу, но не изменяя для него условия, предложенные сособственникам. Отказ сособственников должен быть обязательно составлен в письменной форме и заверен нотариусом. Если эти два нюанса (получение отказа сособственников и неизменение условий продажи) не будут соблюдены, то обманутый долевой сособственник в течение трех месяцев с того момента, как узнал о нарушении своего права преимущественной покупки, может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (не расторжения сделки, как многие ошибочно считают), а именно приобретения этой доли на условиях и за цену, предложенные продавцом покупателю. В этом случае страдает покупатель (он теряет право собственности на долю, и ему должны быть возвращены уплаченные деньги, что не всегда реально, так как продавец их уже потратил, а возмещение из доходов продавца может затянуться на долгие годы), которому надо более осмотрительно подходить к вопросу покупки доли и требовать от продавца соблюдения всех условий, предусмотренных законодательством.
Типичная ошибка
К сожалению, многие до сих пор уверены в том, что и при продаже комнаты в квартире коммунального заселения также необходимо получить отказ соседей (как собственников, так и занимающих комнаты по договору найма).
Обычно эта ошибка базируется на том, что обыватели не имеют возможности (или желания), а профессиональные участники рынка недвижимости попросту не следят за изменением в законодательстве. Если рассуждать на примере Москвы, то в городе до 27 марта 2002 года действовал Закон «Об особенностях приватизации комнат в квартирах коммунального заселения».
Во-первых, он устанавливал порядок продажи комнат в коммунальной квартире, находящихся в собственности: ни один из собственников не имел права продать или передать по договору мены свою комнату, не известив об этом своих соседей и не предложив им выкупить комнату (аналогично ст. 250 Гражданского кодекса РФ).
Во-вторых, довольно часто при приватизации требовали согласия на приватизацию соседей по коммунальной квартире. Если же все жильцы коммуналки были согласны на приватизацию, то квартиру приватизировали нередко в таком виде — все наниматели получали долю соответственно занимаемым комнатам. В договоре передачи была следующая запись: передана такая-то доля в квартире, что соответствует такой-то комнате.
Кроме положительных сторон (например, уменьшение количества коммунальных квартир), этот закон повлек за собой и отрицательные моменты. В частности, он открывал возможность для так называемого злоупотребления правом. То есть если участники долевой собственности (а в вышеописанное время и соседи в коммунальной квартире) как минимум не проживали в этом жилом помещении, а как максимум с ними были абсолютно испорчены отношения, то получить столь необходимый для сделки купли-продажи отказ сособственников (соседей) было весьма затруднительно, а иногда и нереально. Продавец посылал письмо соседу, а он отказывался его получать и в указанной квартире не появлялся.
В описываемый период времени из-за отсутствия этого документа много сделок купли-продажи было сорвано. И продавцу комнаты (или доли в общей собственности) нужно было решать, что делать: расстаться с мыслью об улучшении жилищных условий (так как невозможно получить согласие соседа) или найти другой путь прощания с коммунальной квартирой.
Решение было найдено, но надо отметить, не совсем законное. Дело в том, что при дарении доли в общей собственности согласие сособственников не является обязательным документом. Поэтому в то время и использовали схему, получившую название купля-продажа через дарение. Оформлялся договор дарения, который проходил обязательную процедуру регистрации в соответствующих органах. Покупатель передавал деньги, продавец — долю в квартире. Все получали то, что хотели. Но согласно законодательству такая сделка является ничтожной, так как прикрывает собой другую (так называемая притворная сделка). Если имелась возможность доказать притворность сделки (например, предоставлением расписки продавца-дарителя), то она расторгалась, и покупатель-одаряемый вовсе мог оказаться без уплаченных денег.
Закон изначально ограничивал права владельцев комнат в коммунальных квартирах, и поэтому спустя несколько лет своего существования был отменен и признан не соответствующим законодательству.
Описанное выше касается долей в квартире и указанного периода времени. Если же комната в коммунальной квартире была приватизирована в индивидуальную собственность (как отдельное изолированное помещение), то правила ст. 250 Гражданского кодекса РФ здесь применяться не могут. Комната в коммунальной квартире является таким же объектом права, как и отдельная квартира, и никаких особенных ограничений по совершению с ней сделок купли-продажи быть не может.
Даже сейчас достаточное количество заблуждающихся (и поддерживающих их недобросовестных юристов) подают иски на расторжение сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, большинство которых не удовлетворяется. Поэтому прежде чем бросаться в судебные тяжбы, советую всем еще раз перечитать законодательство, описывающее возникновение долевой собственности и права ее преимущественной покупки.

Сергей Вишняков,
заместитель начальника отдела
Московского агентства недвижимости