Правила игры. Четвертая серия

Статьи

Кто там?

Давно минули 90-е, когда риэлторами в Москве становились большей частью люди с высшим образованием и большим жизненным опытом; когда в этот бизнес приходили специалисты из сфер, переживавших масштабный кризис, – инженеры, врачи, учителя. Сегодня среди топ-менеджеров крупных агентств недвижимости преобладают профессионалы с профильным – экономическим либо юридическим – образованием.

Но ведь не топ-менеджеры занимаются подбором вариантов и оформлением сделок, скажете вы – и с вами согласятся даже риэлторы. «Имидж агентства формируют рядовые сотрудники, а не руководящий состав», – уверен Дмитрий Лугин, руководитель ПИК «Наш город».

И вот портрет среднестатистического агента по аренде квартир. Вариант первый: студент московского вуза, желающий заработать на карманные расходы. Вариант второй: бывшая домохозяйка 40-50 лет, часто без высшего образования. И третий вариант: житель России или ближнего зарубежья, приехавший в первопрестольную на заработки и посчитавший риэлторский бизнес наилучшим способом заработка.

Конечно, глупо было бы утверждать, что с работой агента справится лишь академик или хотя бы доктор наук; тем не менее, плачевная ситуация с кадрами – одна из самых болезненных проблем рынка. При этом на профессиональный уровень и моральный облик агентов жалуются не только потребители их услуг – сами риэлторы-профессионалы уже давно бьют тревогу. Вот что говорит Игорь Червяков, руководитель проекта NERS.RU:

– Из-за очень низкого порога входа на рынок недвижимости здесь собрался громадный процент проходимцев и разного рода мошенников. Это не только мое мнение, так думают все профи на рынке.

Похожее мнение высказывает и Роман Садовой (агентство недвижимости «XXI век»):

– По большому счету, риэлтором сегодня может стать всякий и любой. Человек без регистрации по месту жительства, не отягощенный принципами и моралью…. Таких много среди нас, увы.

Вот текст типичной вакансии «агент по недвижимости»: опыт работы не нужен, доход от $1500 до $6000, требования: коммуникабельность, ответственность, активность, возраст любой, опыт и образование необязательны. Согласитесь, очень сложно найти работу с такой высокой зарплатой и такими низкими требованиями.

Мария Жукова, заместитель директора управления аренды «Миэль-Недвижимость», подтверждает:

– Как правило, серьезных требований к образованию претендентов на должность специалиста по аренде жилых помещений не предъявляется. Наличие опыта в этой сфере желательно, но тоже не является обязательным. Для успешной работы специалистом по жилой аренде главный фактор – наличие определенных личностных качеств, таких как коммуникабельность, ответственность, настойчивость, уравновешенность.

Азы платные и бесплатные

Но проблема не столько в том, что агентства берут на работу чуть ли не всех желающих. Печально, что новичков при этом даже не обучают как следует. В небольших агентствах обучение обычно длится пару дней и зачастую оплачивается из кармана нового сотрудника.

– В крупных компаниях система обучения развита лучше. «Азам профессии научат в компании бесплатно, – поясняет Мария Жукова. – Новый сотрудник постигает не только технологию работы в компании, но и юридические аспекты деятельности, психологические аспекты работы с клиентами и многое другое. После прохождения обучения сотрудник сдает квалификационный экзамен, после чего допускается к работе. Сотрудники, имеющие профессиональный опыт, проходят обучение наравне с новичками.

Тем не менее, даже сами риэлторы признают, что такое обучение весьма поверхностно и не может превратить «человека с улицы» в грамотного специалиста по аренде.

– Попробуйте задать вопрос руководителю любого агентства недвижимости – обучаете ли вы рядовых сотрудников? – рассуждает Дмитрий Лугин. – Не на уровне элементарных тренингов «как говорить по телефону» и «как не упустить клиента», а по-серьезному – с изучением кодексов, жилищного законодательства, психологии коммуникаций и т.д. Я уверен, что мало кто из директоров ответит на этот вопрос положительно. Прибавьте к этому, что в риэлторы сейчас идут, в основном безработные и почему-то с устоявшимся мнением, что это работа «где делать ничего не надо, а денег будешь зарабатывать очень много»…

Без лицензии

Методы решения этой проблемы предлагаются разные. Так, по мнению Татьяны Минеевой, генерального директора «Московского городского агентства недвижимости», надо ввести лицензирование риэлторской деятельности, точнее –вернуть практику, которая уже существовала в России с 1994 по 2002 год. Тогда для получения лицензии необходимо было пройти специальное обучение в Центре содействия жилищной реформе по программе, утвержденной Департаментом муниципального жилья Москвы. Кроме того, претендент должен был предъявить целый ряд документов, в том числе гарантии банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту.

Без лицензии агент не мог подавать рекламу в специализированные СМИ, а также получать информацию о своих клиентах в жилищных эксплуатационных организациях, БТИ, налоговой инспекции, органах опеки и попечительства. Последнее, впрочем, более актуально в сфере купли-продажи жилья, агентам по аренде подобная информация не нужна, хотя лицензия была обязательна и для них.

При этом лицензией дорожили: ведь ее могли приостановить или аннулировать, в частности, при возникновении «обоснованных жалоб граждан на противоречащие законодательству действия лицензиата в процессе совершения сделок», а также при «передаче конфиденциальной информации третьим лицам».

“Лицензия – это как бы плата за те бесчинства, которые совершаются на рынке недвижимости: один раз заплатил государству – и три года можно обманывать”. Герман Греф

В качестве лицензиатов (обладателей лицензий) могли выступать только юридические лица, в том числе иностранные. Деятельность индивидуальных предпринимателей на этом рынке не допускалась, поэтому все одиночки (а их и тогда было немало) работали нелегально и бесконтрольно. Именно таких риэлторов без лицензии называли «черными маклерами», и именно о них народная молва распространяла страшные легенды с криминальным уклоном.

Однако в 2002 году Госдума РФ отменила лицензирование риэлторской деятельности. «Лицензирование не должно препятствовать выходу на рынок новых добросовестных предпринимателей», – указывали разработчики закона. Надо сказать, что отход от практики лицензирования все новых видов деятельности – общая тенденция российского законодательства, связанная с тем, что подобная система в основном демонстрирует очень низкую эффективность и лишь усиливает коррупцию.

Достаточно сказать, что лицензирование – это лишь однократный контроль компании на входе в рынок, который, как показала практика, не спасает от дальнейших нарушений законодательства этой компанией. Кстати, с этим мнением согласился и тогдашний министр экономического развития и торговли Герман Греф. В ходе обсуждения закона об отмене лицензий он сказал: «Лицензия – это как бы плата за те бесчинства, которые совершаются на рынке недвижимости: один раз заплатил государству – и три года можно обманывать».

Однако многие профессионалы отрицательно отнеслись к отмене лицензий уже тогда, в 2002 году. Общее мнение было таково: да, эта система была далека от совершенства, но ей необходима хоть какая-то альтернатива, иначе непрофессионализм, безответственность и откровенный криминал вернут свои позиции на рынке недвижимости, и сам рынок будет отброшен в своем развитии на несколько лет назад.

Увы, кроме Гражданского кодекса с его общими нормами о возмездном оказании услуг, никаких правовых актов, посвященных работе риэлторов, до сих пор не принято. Таким образом, риэлторы, в том числе агенты по аренде, работают как бы вне правового поля: нет никаких юридических гарантий качества их работы и почти никакой ответственности за недостаток этого самого качества.

Страдают от этого не только клиенты, но и сами риэлторы, поскольку отношения агентство-агент, агентство-агентство и агент-агент также не регламентированы – и потому часто далеко от цивилизованных. Кроме того, агенты нередко сами становятся жертвами обмана со стороны клиентов: некоторые из них идут на любые ухищрения, лишь бы не платить злополучную комиссию.

Хорошие агенты всегда в цене

Можно сказать, что в риэлторском бизнесе все отношения держатся на честном слове и репутации. В этом одна из причин того, что грамотных и честных риэлторов передают из рук в руки как врачей или юристов. Вот только один из ярких примеров.

На одном из интернет-форумов по аренде жилья участник похвалил своего агента, быстро подобравшего ему хорошую квартиру. Тут же выстроилась длинная очередь из желающих получить телефончик «чудо-агента». Заметьте, что никаких эксклюзивных услуг этот риэлтор не оказывал – просто качественно выполнил свою работу.

Здесь, кстати, был наглядно продемонстрирован волшебный эффект «сарафанного радио». Когда в подобной рекламой на этом форуме выступает сам агент, к его словам относятся с враждебным недоверием. В то же время люди охотно верят рекомендации совершенно незнакомого человека – который, кстати, и сам вполне может оказаться риэлтором. И все благодаря впечатлению от случайно добытой, а не навязанной извне информации. Еще один отзвук советского прошлого?

Впрочем, поиск «своего» агента все же более актуален для сделок купли-продажи недвижимости, где и обязанности, и гонорар риэлтора намного серьезней. На рынке аренды процент сделок с «незнакомым» агентом и «незнакомым» клиентом куда больше.

Напоследок подчеркнем главную мысль: все добросовестные участники рынка давно и остро нуждаются в специализированном законе о риэлторской деятельности. Конечно, этот документ не станет панацеей, но сможет хоть немного упорядочить правила игры на рынке.

Что скажете, уважаемый читатель? Разделяете ли вы мнение о том, что опытных риэлторов найти трудно, особенно в аренде квартир? Согласны ли вы с тем, что на рынок должны вернуться лицензии – или регламентировать отношения между риэлтором и клиентом надо как-то иначе? Как бы вы сформулировали суть будущего закона о риэлторской деятельности – и нужен ли он вообще?

Что думают обо всем этом профессионалы – и как выскажутся их клиенты?

Известно, что аренда жилья популярна во всем мире. Авторам цикла «Правила игры» представляется, что далеко не везде царит такая неразбериха, как сейчас у нас. Интересно было бы попытаться примерить на себя опыт соседей, не правда ли? Поэтому в следующей серии мы поговорим об аренде за рубежом.

Вниманию наших экспертов, настоящих и будущих: если вы обладаете информацией о том, как устроен рынок жилой аренды за пределами России, мы будем рады опубликовать ваши комментарии.

Свяжитесь с нами: 6220335@gmail.com

Фото: Андре Юм