По карману ли квартира в кредит? Рассчитываем ипотеку правильно

Статьи

Покупка жилья в ипотеку – серьезный шаг, который требует не только длительной финансовой подготовки, но и взвешенности данного решения с учетом мельчайших деталей. Важно оценить не только уровень платежеспособности на данный момент, но также стабильность места работы, перспективы карьерного роста и состояние своего здоровья. Важно также осознать, готовы ли вы психологически нести бремя большого многолетнего долга. Как правильно рассчитать свои возможности по оплате ипотеки?

Главный смысл ипотеки и ее отличие от обыкновенного кредита – это выдача большой суммы денег не просто под проценты, а еще и под залог. В качестве залога может выступать имеющаяся недвижимость или приобретаемая на кредитные средства. По сути, ипотека и обозначает денежный долг, выдаваемый под залог. Стоимость ипотеки складывается из размера первоначального взноса – собственных средств заемщика, которые должны быть не менее 10-20% (в зависимости от условий банка), стоимости недвижимости, общего размера кредита, процентной ставки, срока кредитования, вида платежа (аннуитетный или дифференцированный), наличия комиссий (например, за обслуживание счета) и дополнительных расходов (например, страховки), взимаемых банком.

– Процентная ставка. По данным компании «НДВ-Недвижимость», средняя процентная ставка по ипотечным программам сейчас составляет 10-11% (а минимальная ставка в сегменте вторичной недвижимости – всего лишь 9,25%). Аналитики прогнозируют снижение процентных ставок до уровня 6-8%, но некоторые эксперты убеждены, что в сегодняшних условиях это нереально. Снижение ставки до такого уровня возможно не ранее, чем через 15 лет стабильного положения экономики страны.

– Срок кредитования. Максимальный срок кредитования, как правило, – 20-30 лет (зависит от ряда факторов), но также есть и банки исключения, предлагающие кредит даже на 50 лет.

– Сумма кредита. Максимальная сумма кредита, которую предлагают банки, составляет в среднем 30 миллионов рублей (отдельные организации могут выдать даже 99 миллионов). При этом банк соглашается покрыть не более 85% от стоимости недвижимости. Соответственно, минимальный первоначальный взнос составляет 15%. Как показывает практика, самые выгодные условия ипотечного займа – при взносе собственных средств как минимум 50% и сроке кредитования в пределах десяти лет. Кстати, некоторые заемщики берут менее обременительные потребительские кредиты, за счет которых увеличивают первоначальный взнос и уменьшают проценты по кредиту и сумму переплаты. Также размер кредита зависит от оценочной стоимости недвижимости, которую должен проводить аккредитованный оценщик. Бывает, что стоимость, установленная оценщиком, существенно ниже, чем та, которую просит за жилье продавец. Это может привести к снижению суммы кредита. Тогда придется либо самостоятельно находить средства на покрытие разницы, либо искать другой вариант жилья.

– Виды платежей. Как и у любого кредита, в ипотеке существует два вида платежа – аннуитетный и дифференцированный. Первый означает, что каждый месяц в течение всего периода кредитования вы будете платить одинаковую сумму. Второй вариант – это уменьшение обязательных выплат с каждым месяцем. При этом первоначальный платеж будет гораздо больше по сравнению с платежом при аннуитетном виде выплат.

– Размер платежей. Ежемесячные взносы по ипотеке не должны превышать 50% от общего дохода семьи в месяц, а если в семье есть маленькие дети, то не более 35%. Однако если ваш доход сочтут довольно высоким, то вероятно, что можно будет оплачивать 60% от этой суммы каждый месяц.

Например, ипотечный калькулятор на сайте banki.ru позволяет рассчитать ипотеку исходя из стоимости недвижимости или суммы кредита (можно выбрать нужную вкладку). Например, квартира, которую вы хотите купить в ипотеку, стоит 6 миллионов рублей, но у вас есть только 1 миллион, который будет играть роль первоначального взноса. В таком случае сумма кредита, которую выдаст вам банк, составит 5 недостающих миллионов рублей. При процентной ставке в 10%, сроке кредитования в течение 20 лет (240 месяцев), аннуитетном виде платежа, ежемесячных комиссиях в размере 0,01% и единовременных в размере 3% ежемесячный платеж составит, по подсчетам калькулятора, 48 751 рубль. Переплата по кредиту составит 6 853 781 рубль. Выбирая дифференцированный вид платежа, можно увидеть, что переплата в этом случае будет меньше примерно на 1,5 миллиона – 5 291 333 рублей. Однако первое время ежемесячные платежи будут больше, начиная с 63 622 рублей. Последний платеж составит 21 510 рублей.

Ипотечный калькулятор на сайте Сбербанка содержит более расширенный функционал, позволяющий учесть при расчете дополнительные параметры:

– категорию заемщика (молодая семья, владелец зарплатной карты и т.д.);

– пол, дату рождения, состав семьи (количество иждивенцев);

– уровень заработной платы и второстепенного дохода, наличие материнского капитала;

– наличие кредитов в других банках;

– участие Сбербанка в финансировании строительства выбранного объекта недвижимости;

– возможность заключения страхового договора.

Представим, что заработная плата потенциального заемщика равняется 100 тысячам рублей в месяц. У него есть двое несовершеннолетних детей. В этом случае из заработной платы нужно вычесть прожиточный минимум для трудоспособного населения своего региона (в Москве в июне этот показатель равен 17 642 рублям) и дважды вычесть прожиточный минимум для детей, так как детей двое (в Москве в июне он составил 13 441 рубль). Итого: 100 000 – 17 642 – (13 441 × 2) = 55 476 рублей. Именно такую сумму этот человек сможет потратить на погашение ипотеки. Если сравнить данный результат с показателем из предыдущего расчета в разделе про онлайн-калькулятор, то такой суммы должно хватить для оплаты квартиры за 10 миллионов. Учтите, если детей в семье трое, то размер детского прожиточного минимума нужно вычитать три раза, если ребенок один – то один.

Если по каким-то причинам полученного результата не хватает для оплаты ипотеки за приглянувшуюся вам квартиру, то можно привлечь созаемщика. В этой роли может выступать супруг или другой родственник, а также друг. Некоторые банки допускают привлечение пяти-шести созаемщиков. В этом случае общая сумма кредита может увеличиться прямо пропорционально количеству участников кредитного договора. При этом и максимально разрешенная сумма платежа вырастет. Возьмем для примера двух созаемщиков-супругов с двумя детьми, общий доход которых равняется 160 тысяч рублям. В этом случае из семейного бюджета нужно дважды вычесть прожиточный минимум для трудоспособного населения и дважды детский. Считаем: 160 000 – (2 × 17 642) – (2 × 13 441) = 97 834 рубля. В таком случае, семья может позволить себе квартиру большей площади.