Плетем цепочку ипотек. Как провести альтернативную сделку с несколькими кредитами?

Статьи

«Чтобы купить квартиру, надо продать квартиру, а иначе у нас денег нет», – с такой ситуацией часто сталкиваются те, кто принял решение «расширяться», но не имеет свободных средств на руках. В подобных случаях на помощь приходит альтернативная сделка. В распоряжении покупателя – имеющееся жилье и широкие возможности для получения кредита на покупку квартиры побольше. Правда, заключение такой сделки требует безупречной логистики.

«Альтернативная сделка означает, что собственник, продавая свой объект недвижимости, параллельно ищет альтернативный объект недвижимости для покупки, – рассказывает Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group. – Альтернативные сделки, в основном, проходят одновременно, в один день. Самое сложное здесь – грамотно организовать процесс».

Опытный работник агентства недвижимости без проблем проведет такую сделку. А вот у новичка в риэлторском бизнесе могут возникнуть проблемы. Еще сложнее распутывать этот юридический клубок самостоятельно, особенно если речь идет об альтернативной сделке с ипотекой, когда один или несколько участников цепочки берут кредит для покупки квартиры. Необходимо заранее проверить комплектность и корректность всех документов всех квартир, участвующих в сделке, подробно изучить условия банков, обозначить «слабые места», нестабильных участников и продумать, как решать вопросы в случае их возникновения.

«Естественно, впервые вступившему на территорию операций на рынке недвижимости непрофессионалу это не потянуть, – говорит Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство». – Взаиморасчеты – вообще игры не для слабонервных. Мало того, что расчеты бывают наличными и безналичными, так и те, и другие могут проводиться миллионом разных способов, а если прибавить субсидии, сертификаты, материнский капитал, прочие господдержки, вообще без специальных знаний не разобраться».

В одной альтернативной сделке могут встретиться и две ипотеки, причем в разных банках. Эксперты говорят: такая ситуация решаема, но намного удобнее проводить сделку в одном банке.

«По времени это будет быстрее, чем проводить несколько этапов сделки в разных банках, – объясняет Катерина Соболева. – Но всегда необходимо присутствие обеих сторон. Конечно, бывают разные ситуации. Например, в объекте недвижимости есть обременение в виде еще не погашенной ипотеки, тогда это будет как минимум трехсторонняя альтернативная сделка с ипотекой».

Как правило, банки дают возможность переписывать задолженность на новое лицо, но в этом случае оформить кредит на покупку такой квартиры с обременением возможно только в том же банке. А некоторые банки вообще не дают возможности продать квартиру, находящуюся под залогом, только при условии погашения кредита. Впрочем, Людмила Ермолаева уверяет, что нет ничего невозможного, если вовремя подключить к совершению альтернативной сделки с ипотекой опытного риэлтора.

«История знает примеры цепочек более десятка квартир с ипотечными кредитами в разных банках, прошедших удачно, – добавляет г-жа Ермолаева. – Самая большая сложность – уговорить последнее звено сделки получать деньги в разных банках по частям, а не сразу все одним пакетом или единым перечислением на счет».