Петербург. Постой по-европейски

Статьи

Питерские цены на посуточную аренду квартир догоняют парижские. Но доходной эту сферу бизнеса не назвать. Конкуренция со стороны мини-отелей заставляет владельцев жилья искать все более технологичные формы работы.

Цены быстро растут, и пока нет признаков серьезного замедления динамики. В 2003 году аренда скромного жилья на окраине обходилась в $10-15/сутки. В центре — $25-30. За видовые варианты с суперотделкой брали до $150 в день.

Летом 2005-го на окраинах можно было арендовать квартирку за 750 руб., а в центре в сезон — за $35 (900 руб.) в день. «Двушки» с оснащением и полным набором бытовой техники обходились в $60 (1500 руб.). Ценник в $300 (тогда это было 7500 рублей) считался запредельным.

Этой весной в Петербурге снять квартиру меньше чем за 1200 рублей в день не получалось — даже на периферии. Причем это апрельские ставки, с мая начался «высокий сезон», и цены еще поднялись.

Сегодня арендатору придется отдать за подобный вариант уже 1500 руб. Ко второй половине июня цены традиционно еще подрастут, а на нынешний уровень могут вернуться к 5-8 июля. На время пикового спроса найти квартиры уже сейчас проблематично.

По свидетельству специалистов АН «Адвекс», желающие остановиться в историческом центре должны платить не меньше 1800 рублей за «единичку» в день, даже если согласны жить не в самых интересных местах. Вблизи Невского проспекта варианта дешевле 2000 не найдешь. «Двушки» дороже минимум в полтора раза.

Это сильно отличается от ситуации в долгосрочной аренде: там разница ставок весьма незначительна. Если двухкомнатные апартаменты посуточно снимают, как правило, чтобы вместить больше народу, то при долгих сроках аренды жильцы не устраивают «коммуналки» и дополнительные метры — всего лишь удобство, от которого легко отказаться, если цены будут зашкаливать.

Если жилье хорошо отделано — его стоимость заметно выше. 100-110 евро — нормальная цена за ухоженную «двушку» вблизи метро «Достоевская» или «Чернышевская».

На Невском проспекте за такой вариант попросят от 200 евро за день постоя. За квартиры с «люксовой» начинкой придется отдать до 400 евро. Из экзотики: 5-комнатная квартира (с тремя спальнями) на Миллионной улице предлагается за 600 евро за сутки; 15 000 рублей просят за 100-метровую «единичку» на Английской набережной.

Управленцы теснят брокеров

С рынка жилой аренды постепенно уходят посредники-риэлторы, их место занимают управляющие. Из сегмента рынка недвижимости он все больше превращается в самостоятельный гостиничный бизнес. Наиболее ярко это проявляется в отношении краткосрочной аренды.

В Северной столице сектор посуточной аренды начал активно развиваться с 2000 года. По сравнению со стоимостью номеров в отелях владельцы апартаментов выставляли весьма скромные цены.

Правда, арендаторам приходилось добавлять к ним 50% — комиссионные агентства, но все равно выходило дешевле, чем в отеле. Однако съемные квартиры считались жильем «полулегальным»: ни внятных гарантий со стороны хозяина площадей, ни возможности оформить платежные документы.

В эти же годы стали появляться первые мини-гостиницы (или апарт-отели) — в основном в престижных кварталах исторического центра. По набору опций и гарантий они вплотную приблизились к гостиницам, по ценам заняли промежуточное положение.

Постепенно стали проявляться и недостатки сдачи квартир посуточно: большие амортизационные расходы (в отличие от «долгих» жильцов «суточники» не склонны заботиться о сохранении интерьеров и техники), необходимость убирать квартиру после каждого клиента, а также готовность в любое время передать ключи следующему постояльцу (поэтому, в частности, в те годы многие владельцы жилья отказывались сдавать квартиру меньше чем на трое суток — а это заметно сократило спрос).

Чтобы выжить в конкурентной борьбе, собственники квартир стали формировать пулы и отдавать несколько объектов в единое управление (с собственным сайтом, службой администраторов-горничных). Фактически получались те же мини-гостиницы, только с номерами, разбросанными по городу.

Постепенно сформировался и слой приезжих, которые ориентируются именно на такой вариант размещения — более экономный по сравнению с отелями. Поэтому, уверены специалисты, вымирание этому сегменту не грозит, хотя и высокой доходности от такого бизнеса ждать не стоит.

При сегодняшней стоимости «квадрата» в Петербурге долгосрочная сдача квартир дает 6-8% годовых. Реальный доход «кратко-срочников» подсчитать сложнее (с учетом вынужденных простоев в «низкий сезон» и высоких амортизационных расходов, трат на горничную и пр.), но, по оценкам специалистов, он не намного выше.

Причем на отечественном рынке наблюдается своеобразный «провал» предложения. Варианты на день или на неделю найти вполне реально (некоторые владельцы «недельным» постояльцам готовы сделать скидку, правда, не очень значительную). Можно подобрать объект на полгода-год (по ценам долгосрочной аренды).

Найти же жилье на месяц-полтора почти невозможно: арендодатели-«долгосрочники» такого жильца не пустят, а посуточные квартиры получаются уже слишком дорогими. В Европе этот вопрос уже решен: в объявлениях об аренде принято писать две цены: на неделю и на месяц. В среднем месячная ставка втрое выше недельной, но бывают и варианты.

Догнать и перегнать…

Для сравнения: в Москве сегодня ставки посуточной аренды выше всего на 20% (тогда как разница в цене квадратного метра в столицах — около 70% в пользу Первопрестольной).

Скромная «двушка» в спальном районе обойдется постояльцу от 2500 руб. в сутки. За приличную «единичку» в пределах Садового кольца придется выложить 3000 рублей, за «двушку» — от 4500 до 7000 в зависимости от качества начинки и близости к центру. Коттедж на Рязанском шоссе (20 км от МКАД) можно присмотреть за 55 000 рублей в день (правда, по утверждению владельцев, здесь при желании можно поселить до 20 человек — получится не так уж дорого).

Объяснение относительно невысоких столичных ставок — простое: в столице спрос на подобное жилье образуют приезжие с их скромными доходами, в Питере же немало квартир снимают как раз москвичи…

А вот в третьем по численности населения городе России — Новосибирске — цены на посуточную аренду меньше питерских примерно в полтора раза. За 3300 в день здесь вы получите вариант «люкс» с видом на центральную улицу города — Красный проспект. По качеству его, конечно, не сравнить с 5-комнатной квартирой на Миллионной, но лучшего здесь просто нет. В Ростове-на-Дону такое же жилье обойдется в 2700, простенький вариант в центре города реально снять за 900 рублей.

В Праге за ухоженный, но довольно скромный объект в историческом центре в «высокий сезон» попросят от 95 евро (3500 рублей), за весьма приличную «двушку» — 170 евро (6250 руб.).

Квартира-студия в Париже может обойтись в 520 евро в неделю (2700 руб. в день), но это на окраине и со скромной (по парижским меркам) обстановкой. В центре такой же вариант будет стоить 100-110 евро в день. Если вы хотите пожить близ Елисейских полей в 7-комнатных апартаментах (музыкальный салон с роялем — в комплекте), придется выложить по 540 евро в день.

Еще выше цены в Лондоне. За скромную двухкомнатную квартиру в центре с постояльцев попросят от 120 до 190 евро. «Двушка» в Сити может встать и в 450 евро за сутки.

Однако ставки на аренду в европейских столицах растут куда более спокойными темпами, чем в российских. Как скоро цены в Петербурге достигнут лондонских показателей и остановятся ли после этого — вопрос.

Мнения экспертов

Марина КИРСАНОВА,
менеджер департамента аренды жилого фонда компании «Петербургская Недвижимость»:

– По сравнению с прошлым годом стоимость посуточной аренды выросла не меньше чем на 15% — примерно на столько же, как и ставки долгосрочной аренды. Мы еще в 2007-м отметили крайне высокую активность наших конкурентов — мини-отелей. Они уже оттянули на себя заметную часть этого рынка. Обращений в агентство стало гораздо меньше.

На майские праздники спрос был неплохой, даже не всем желающим удалось подобрать квартиры: люди не беспокоятся об этом заранее, а в последний момент найти подходящий вариант не всегда получается. На окраинах, далеко от метро (например, в Красносельском районе) еще встречается жилье по 1300 руб., в разумной близости от него — минимум 1500 руб. за сутки.

Александр ГИНОВКЕР,
генеральный директор АН «Невский простор»:

– С посуточными вариантами мороки много, а доход мизерный. Очень часто владельцы подводят: даже если бронируешь вариант за полгода, никакой гарантии, что в последний момент его не сдадут другому — тому, кто заплатит на $10 больше. Разумно заниматься подобными вариантами, если они в управлении, хотя и в этом случае получаешь «бульон от яиц»: ответственности много, а прибыли чуть.

Не обойтись без бригады обслуживающего персонала. Но значит, вариантов должно быть много. А это уже почти гостиничный бизнес. В Питере очень резко выражена сезонность спроса (по сравнению с европейскими столицами): весной-осенью квартиры простаивают, а летом, особенно в конце июля, свободной не найти. Все сдано уже за два месяца. Искал для знакомых вариант с двумя-тремя спальнями в центре за 150-200 евро — не нашел.

Фото: www.allrealt.ru