Падение, коррекция или рост?

Статьи

Продолжая начатый вчера разговор о судьбе московского рынка недвижимости в условиях кризиса, обратимся теперь к жилью, которое остается в свободном плавании – не выкупается Москвой и государством. Это в первую очередь элитное жилье и бизнес-класс: что будет с ценами на такие квартиры? И как вообще будет меняться цена московского квадратного метра? У участников рынка, что неудивительно, учитывая сегодняшнюю непредсказуемость последнего, разные точки зрения на этот счет.

Падающий бизнес и загадочный эконом

Самые неутешительные прогнозы – у бизнес-класса. Учитывая тот факт, что по своим характеристикам этот сегмент в Москве по большей части не соответствует стандартам класса, а также его сильную переоцененность, некоторые эксперты предрекают бизнес-классу падение на 40%, особенно там объектам, которые безосновательно позиционируются как элитное жилье (прогноз «Калинка-Риэлти»). «Наименее стабильным при финансовом кризисе может оказаться как раз бизнес-класс: он наиболее чувствителен к финансовым потрясениям в силу своей зависимости от кредитных ресурсов (а финансирование и развитие в этом сегменте осуществляется за счет кредитных ресурсов) – в условиях ужесточения возможностей ипотечного кредитования возможен значительный отток покупателей в сегмент эконом-класса», – развивает мысль Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Насчет эконом-класса прогнозы даются самые противоречивые. Максим Привезенцев, член совета директоров Mirax Group, уверен, что на жилье эконом-класса цены значительно снизятся. В «Калинка-Риэлти» тоже считают, что на спаде дешевое дешевеет быстрее, а дорогое – медленнее, так что эконом-класс, по их мнению, упадет на 20-30%. Однако если квартиры эконом-класса, как следует из недавних заявлений московских и федеральных чиновников, будут массово выкупаться, падение цен в этом сегменте ощутят, скорее всего, только застройщики, но не конечный покупатель.

«Резкого падения не будет. Рынок займет выжидательную позицию, – характеризует весь московский рынок недвижимости Виктория Щербакова, руководитель отдела кредитных брокеров «Кредит Макс». – За два оставшихся календарных месяца ситуация вряд ли кардинально успеет измениться».

До конца года цены на первичном рынке практически не изменятся, уверен и Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт»: «Более того, некоторые застройщики уже объявили о планах повышения цен. На вторичном рынке продавцы, как правило, ориентируются на первичный. В связи с этим, учитывая резко сократившуюся активность и покупателей, и продавцов на первичном рынке, вряд ли стоит ожидать ощутимого колебания роста средних цен и на вторичном рынке. Однако в будущем можно прогнозировать коррекцию цен на квартиры в панельных домах и увеличение разницы в стоимости квадратного метра в качественных новостройках бизнес-класса и в типовых домах советского периода».

Элитный же рынок, если верить его представителям, сейчас являет собой что-то вроде тихой гавани: и колебания цен здесь будут минимальными, и баланс спроса-предложения сильно не изменится. Одно точно можно сказать: этот рынок еще остается рынком в полном смысле этого слова – о планах выкупа и перераспределения элитных квартир никаких заявлений пока не делалось.

Любимый город может спать спокойно

«Есть прогноз о начале снижения цен, в основном опциональном и под конкретного клиента, готового к покупке, – комментирует Екатерина Батынкова, управляющий директор компании «Усадьба». – Пока данная тенденция практически не коснулась рынка дорогой элитной недвижимости, многие продавцы, вероятно, предпочтут не продавать свою недвижимость на снижающемся рынке. Посему снижение цены будет весьма персонифицировано».

Правда, уверенность в стабильности элитного рынка ставят под сомнение заявления риелторов о том, что девелоперы ЖК, расположенных в престижных районах Москвы, предлагают агентствам выкупить их квартиры оптом с дисконтом в 20-50% от рыночной стоимости. Участники рынка объясняют такую политику переоцененностью предлагаемых объектов.

«На элитные новостройки (например, «Парк Палас», «Еропкинский», «Аквамарин») цены никто не снижает. Есть два дома, которые были выставлены летом выше рыночной стоимости, а сейчас застройщики готовы торговаться, – делится своими наблюдениями генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED Ирина Могилатова. – 70% покупателей ждут, пока цены будут по $5 тыс. за кв. м, но такого не случится. И тогда удовлетворение спроса будет происходить за счет готовых проектов, что вызовет рост цен. Вряд ли это произойдет к концу года, сложно сказать, когда точно. Сделки все равно будут идти в случае обоюдного интереса, т. е. если покупателю все-таки надо купить, а продавцу продать. У нас сейчас, например, прошла сделка по очень высокой цене даже для «летнего» рынка. Просто клиенту надо было купить квартиру, он ее и купил».

Уровень цен на элитную недвижимость останется на прежнем уровне, уверен Максим Привезенцев, а после Нового года, по мнению эксперта, возможен рост: «Именно этот сегмент рассматривается многими в качестве альтернативного финансовому рынку инструмента сохранения средств».

В краткосрочной перспективе все-таки стоит ожидать ценовой коррекции вниз, считает Константин Ковалев: «В большей степени это может затронуть переоцененные, дорогие объекты, не соответствующие заявленному классу и характеристикам. Прогнозировать на более долгосрочную перспективу в настоящее время достаточно сложно: кризис еще не локализован, глубина и продолжительность его не ясны. Однако очевидно, что в среднесрочной перспективе влияние мирового финансового кризиса может выразиться в первую очередь в сужении возможностей девелоперов и, соответственно, снижении объемов нового предложения, что даже при неизменном уровне спроса на жилье (в Москве в среднесрочной и долгосрочной перспективе спрос на жилье снижаться не будет) может привести к дальнейшему росту цен. В долгосрочной же перспективе, несмотря на колебания рынка в ту или иную сторону, тренд роста цен на жилье в условиях крайне ограниченных возможностей строительства в городе сохранится».

Оксана Каарма, управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки», предсказывает, помимо снижения предложения, и снижение спроса: «Будет некоторое количество людей, которые перестанут быть платежеспособными в силу того, что временно потеряют работу. Но в любом случае коррекция будет временным явлением, и не только в Москве, т. к. в России огромный спрос на жилье. Если он перейдет в категорию отложенного, то в перспективе мы получим лишь резкий скачок».

Впрочем, что касается коррекции (даже если она и временная): нужно помнить о том, что ряд экспертов оценивает ее пределы в 15-40% в зависимости от сегмента. А такие цифры, согласитесь, вызывают в памяти другое слово – «падение».

Фото: JP