Ох, нелегкая это работа… удерживать цены на рынке

Статьи

Газета М2 продолжает представлять разные точки зрения на то, как будет развиваться ситуация на квартирном рынке столицы. На этот раз мы рассматриваем так называемый нейтральный вариант. Пережив стремительный рост, остановку и едва заметное падение, рынок столичной недвижимости замер на перепутье. Каковы причины, породившие подобное состояние?

Справедливо ли говорить о стабилизации, если на самом деле стоимость квартир меняется: одни серьезно дешевеют, другие по-прежнему растут в цене? Как узнать, на какую недвижимость делать ставки, а от какой стоит побыстрее избавиться?
На страницах прессы встречаются самые противоречивые суждения аналитиков и представителей риэлторских и девелоперских компаний. Приводится немало аргументов в пользу того, что у столичного рынка существует потенциал для дальнейшего роста. Есть сторонники и другой точки зрения, уверенные, что, достигнув уровня цен развитых мировых столиц, стоимость московской недвижимости начнет стремительно падать. Более реалистичным выглядит третий вариант — путь стабилизации, впрочем, не означающий отсутствия ценовых корректировок. Но самое важное последствие стабилизации — рынок недвижимости достигнет качественно нового состояния.

Исчерпанный потенциал

«Цены на недвижимость будут расти, потому что доходы населения постоянно повышаются, а нерешенный квартирный вопрос — одна из самых актуальных проблем москвичей», — под этим тезисом еще год назад подписалось бы, наверное, большинство специалистов по недвижимости, но теперь подобные прогнозы звучат все реже.
Попробуем оценить уровень возможностей потенциальных покупателей столичного жилья. В этом нам поможет следующая несложная выкладка. Как известно, средний доход москвича на сегодняшний день составляет около 25 тыс. руб. Согласитесь, получить нормальный ипотечный кредит минимум на $100 тыс. и уж тем более накопить эту сумму при такой зарплате невозможно. Есть и более обеспеченная категория горожан, чьи доходы превышают 34 тыс. руб. в месяц на человека, но таких насчитывается примерно 185 тыс. семей, или 5% населения Москвы.
Как утверждает руководитель центра стратегических исследований компании «Росгосстрах» Алексей Зубец, «высокодоходная прослойка не в состоянии обеспечить «поглощение» всей строящейся и выводимой на вторичный рынок недвижимости. Учитывая тот факт, что средний срок обновления жилья в этой группе в нормальных условиях составляет 10–12 лет, за год она способна изъять с рынка лишь 15–18 тыс. из более чем 100 тыс. выставленных на продажу квартир».
Какая участь ожидает более 80% новостроек, догадаться нетрудно. Незначительную долю этих предложений продадут с дисконтом, а большая часть квартир отойдет в категорию неликвида, судьба которого — годами ожидать покупателя.
На это суждение есть что возразить. Каждый коренной москвич так или иначе является владельцем недвижимости, значит, имеет капитал, который при желании можно продать. Еще один выход — использовать ипотеку для улучшения жилищных условий. О таких схемах задумываются многие, но отказываются от подобных планов, испытав разочарование в самом начале пути.

Миграция обернулась вспять

В последние годы мы являлись свидетелями великого исхода населения обширной постсоветской провинции в столицу. Очевидно, причины этого явления надо искать в психологии жителя отечественной глубинки. В доперестроечные годы в столице оставались бывшие студенты, «отравленные» яркой столичной жизнью. В Москву за продуктами тянулись жители из голодной глубинки, испытывая естественное желание остаться здесь навсегда.
Но масштабы миграции, которые мы наблюдаем в последние полтора десятилетия, невиданны. Люди покидали родные места, продавали последнее, чтобы на вырученные средства хоть как-то «зацепиться» в столице.
То, что это обстоятельство в огромной степени определяло спрос на недвижимость и неуклонный рост цен — азбучная истина. Особенность провинциального спроса заключается в неразборчивости и поразительной всеядности, особенно обострившейся в последние годы тотального дефицита. Печально даже не то обстоятельство, что люди покупали неликвидное жилье — в конце концов, права выбора у них никто не отнимал. Дурно, что подобная неразборчивость крайне развратила московских риэлторов и девелоперов, привыкших ничтоже сумняшеся продавать неискушенным клиентам супердорогие квартиры, на деле имеющие низкую себестоимость.
Таких примеров множество: взять хотя бы объекты недешевого бизнес-класса с фасадами из стекла — внешне эффектные, но не выдерживающие никакой критики в отношении планировок. Фантастически дорогие квартиры на окраинах, в непрестижных промышленных районах и пр. То гигантское несоответствие цены и качества, которым грешит множество объектов, годами ожидающих провинциальных «чайников», в большой степени объясняется существенной долей иногороднего спроса.
Но сегодня картина начинает стремительно меняться. Вероятно, совпало несколько причин, которые способствуют серьезному охлаждению иногородних к столичному рынку недвижимости. Прежде всего, наметились кое-какие сдвиги в жизни богом забытой российской глубинки, где затеплились долгожданные экономические изменения. Например, в маленьком городишке Редкино Тверской области за год возникло три предприятия, значит, у людей появилась работа, ради которой теперь не нужно оставлять родные места.
Другая причина остывания — стоимость недвижимости, ради которой многим приходится идти в чуть ли не пожизненную ипотечную кабалу, сравнимую разве что с крепостным положением. Неприглядную сторону столичной жизни довершают экологические, транспортные, психологические проблемы, привыкнуть к которым приезжий из спокойной, мирной провинции зачастую не способен, даже если и обладает завидной жизнестойкостью.
Более того, входит в моду тенденция противоположного свойства — переселение жителей Москвы в более тихую глубинку. Еще несколько лет назад трудно было представить, чтобы человек, привыкший к комфорту и столичной амбициозности, взял да переехал жить в поселок Хотьково Загорского района из московской квартиры на Профсоюзной улице. А сегодня такое происходит, причем нередко.
Причин несколько. Менее жесткий, чем несколько лет назад, график занятости, в особенности у людей творческих специальностей. Забота о собственном здоровье. Экономическая выгода: сдавая собственную квартиру в Москве, реально за 30% вырученной суммы снять жилье в том же Хотькове, а на оставшуюся часть выручки жить, не ведая печали.
Заметим, подобные перемены, серьезно сужающие круг потенциальных покупателей, — не только и не столько предпосылка к снижению цен, сколько повод пересмотреть ценности столичного рынка и изменить существующие ценовые акценты.

Диагноз: платить не готов

В настоящее время мы являемся свидетелями еще одного любопытного явления: от приобретения недвижимости иногда отказываются даже те люди, которые имеют средства и ощущают потребность в улучшении своей жилищной ситуации.
Такому явлению стоит дать психологическое объяснение. Стремительное подорожание недвижимости в течение короткого двухлетнего промежутка просто не укладывается в сознании некоторых наших соотечественников.
В итоге возникает четкое и безапелляционное убеждение: квартира столько стоить не должна, поэтому я не готов платить такие деньги. Похожая ситуация наблюдалась в начале 1990-х. После нескольких месяцев, когда прилавки пустовали, вдруг стали появляться так называемые кооперативные товары. Их цена, как правило, вдвое превышала стоимость государственного дефицитного продукта. И что вы думаете: кооперативную колбасу по 5 руб. приобретали крайне неохотно даже те, кто имел на это более чем достаточные средства. А причина все та же: не должна колбаса столько стоить — и точка.

Против лома нет приема

Как видим, сложился целый ряд обстоятельств, которые по логике могли бы привести к падению цен на недвижимость. Могли бы, но не приведут, поскольку этому окажут самое серьезное противодействие. Грубо говоря, рынок будут «держать», применив те самые политические рычаги, используя наработанные приемы, которых нам не занимать. И сколько бы ни говорилось о власти рыночных механизмов, Россия была и остается государством, в котором администаривный фактор — самый верный и надежный путь решения любой проблемы.
Нужно ли объяснять, почему падение рынка недвижимости накануне выборов — один из самых нежелательных сценариев? Какие бы формы и последствия это событие ни приобрело, очевидны самые неприглядные последствия. Как минимум это принесет тяжелые испытания нашей банковской системе, негативные последствия ощутят все: те, кто строил и финансировал, те, кто продавал и покупал, надеясь извлечь прибыль.
При падении рынка неминуемо замрут большие стройки, окажутся под угрозой величественные имперские планы, которыми так гордятся московские чиновники. Падение цен в самом стабильном и недавно беспроигрышном секторе экономики, дающем возможность сохранить и приумножить капитал — это события, по сравнению с которыми все экономические потрясения последних лет — безобидные детские болезни.
Представители власти нередко заявляют, что ситуация на рынке — явление объективное, то есть не зависящее от волюнтаристских решений и шагов. Вероятно, это было бы так, если бы наш бизнес, прежде всего строительный, не находился под властью крупных монополий. Их власть тем и опасна, что позволяет сосредоточить бразды правления в одних руках, сохранив тем самым видимость рынка и демократии.
Поэтому ни о каком серьезном падении цен в ближайшее предвыборное время речи не идет. Цены будут удержаны, причем самым что ни на есть волевым решением, даже если количество продаж месяц от месяца станет уменьшаться в геометрической прогрессии.
Кроме того, всегда найдутся лазейки: например, продажа квартир с праздничными скидками, с дисконтом. Есть немало возможностей поддерживать полную иллюзию, что «все идет путем». Словом, демонстрация стабильности — самый лучший сценарий для представителей власти, желающих обеспечить себе преемственность накануне выборов.

От паники — к размышлению

Таким образом, существует немало объективных факторов, создающих серьезные предпосылки для падения стоимости жилья. И оно бы непременно произошло, если бы на другой чаше весов не оказались субьективные обстоятельства, вернее, интересы, благодаря которым существенного снижения цен не будет.
Следует ли из этого, что цены остановятся, а мы будем наблюдать долгое и неизменно одинаковое состояние рынка? Такая ситуация нереальна. Хочется добавить, что к счастью. Суета, царившая на рынке в течение последних нескольких лет, и связанное с ней желание приобрести заветную квартиру, уступит место крайней требовательности со стороны покупателя.
Первые признаки перемен уже налицо, а дальше все станет развиваться по законам упомянутого сценария. Что же в нем изменилось по сравнению с предшествующим? Прежде всего, появилось нелимитированное время для того, чтобы самым взыскательным образом оценить достоинства и недостатки будущего приобретения. Теперь уже нет смысла хватать первую попавшуюся «однушку», «двушку» или «трешку» в надежде успеть до очередного подорожания.

От стоимости метра — к стоимости квартиры

Описанное спокойное и рассудительное отношение к приобретению — благодатная почва для лечения рынка недвижимости. Диагноз его болезни скрывается в привычном словосочетании «цена 1 кв. м». Что оно означает? Да примерно то же самое, что «женские сапоги за 100 руб.» или «машина за 5 тыс. руб.» во всем памятные времена тотального дефицита. Попробуйте (заменив порядок сумм) употребить подобные словосочетания применительно к названным товарам сегодня — вас не поймут, поскольку существует множество вариантов, отвечающих подобной характеристике. Предмет обсуждения приобретает более зримые очертания, если известен бренд или назначение того или иного товара.
Подобная смена подхода должна произойти и в отношении недвижимости, которую в России по-прежнему оценивают «на метры». Попытка отталкиваться от универсальных мерил, конечно, бывает целесообразна: например, когда вещь имеет примитивную, весьма однородную структуру. Поэтому относительно простые товары, такие, как сырье, измеряются в весовых единицах (бензин, газ, металлы и т. п.). Во-вторых, «количественное» измерение происходит при дефиците именно этой составляющей, при таком ценообразующем подходе в любом случае нивелируется вопрос качества.
Ни в одном европейском государстве из-за максимальной обезличенности подобной шкалы оценки жилья она не применяется. Да, грамотное определение стоимости — задача не из простых, поскольку зависит от многих составляющих. Район, квартал или улица, тип постройки, значимость и эксклюзивность архитектурного проекта, особенности социального и природного окружения — все это важнейшие характеристики, известные оценщиками и риэлторам.
Если профессионализм подхода, обусловленный описанными сдвигами на рынке, наконец-то возобладает, едва ли останется место для владельцев, которые годами пытаются реализовать апартаменты в высотке по стоимости, сопоставимой с ценой особняка той же площади, или ищут арендаторов «суперэлитной» квартиры, расположенной на промышленной окраине города.
Стабилизация, о которой мы говорим, должна стать основой для приближения рынка к цивилизованному прозрачному состоянию, когда каждый район, каждый тип постройки, каждый вариант планировочного решения будет оценен, исходя из рыночных оценок, а не амбиций тех или иных застройщиков или продавцов. Такова логика стабильного рынка, к которому, хотелось бы надеяться, мы подошли.

Корректировки и прогнозы

Главный вопрос, который интересует всех участников рынка: как изменится рыночная стоимость отдельных видов недвижимости. Уйдя от «валового» метода оценки, медленно, но верно мы все-таки приходим к критериям качества.
Как рассказал руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости» Алексей Кудрявцев, «московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. Это старые панельные и кирпичные здания 1970-х и более ранних годов постройки. Это жилье не пользуется спросом, ввиду этого падение его стоимости может достигнуть 15–20% к концу года. Монолитное, кирпичное (качественный, не старый кирпич) жилье и «сталинки» на вторичном рынке также являются переоцененными, но пользуются устойчивым спросом, который в настоящий момент возвращается на рынок после длительного ожидания. Здесь произойдет не столь существенное (не более 7–10%) понижение, которое будет сопровождаться увеличением спроса и сокращением предложения».
Позволим себе оспорить некоторые выводы этого прогноза. Допустим, что стоимость некоторых «сталинских» домов снизится. Но это коснется лишь тех предложений, которые имеют неудачную планировку, расположены в непрестижных и неудобных для проживания районах.
В то же время известно множество адресов, по которым качественные «сталинские» дома лишь дорожают. Например, такие объекты имеются на Фрунзенской набережной, на Кутузовском, Ленинском и Ленинградском проспектах. В этих районах сложилась удобная инфраструктура, дома имеют хорошие планировочные решения, в ряде случаев существует более или менее однородное окружение. Едва ли такие предложения подешевеют.
Как поведут себя цены на первичном рынке Москвы? Есть немало аналитиков, утверждающих, что ни новые панельные, ни новые кирпичные дома не ожидает существенное снижение цен. Трудно согласиться и с такими прогнозами. Очевидно, в этом сегменте тоже произойдут неизбежные корректировки по принципу «хорошее дорожает, плохое дешевеет».
Пора всерьез пересмотреть статус районов, специфику предложений и пр., в результате чего само понятие «стоимость 1 кв. м в монолитном (панельном) доме» уйдет в прошлое. Оно уступит место критериям, в основу которых ляжет представление о конкретной серии, планировке и местоположении объекта.
Да, уход от простых и примитивных мерил оценки придаст ситуации на рынке больше нюансов и усложнит ее, но он же сделает рынок более профессиональным, адекватным и в итоге удобным для покупателя.

Олег Борисенок
Маркетолог-аналитик компании «Комстрин»:

— Коррекция цен продолжается до сих пор, и это вполне естественная реакция рынка на стремительный рост. Рынок недвижимости крайне массивен и обладает большой инертностью, точно так же, как многотонный состав имеет длинный тормозной путь. Подобная коррекция не должна наводить на мысли о возможных обвалах или кризисах, поскольку на то нет никаких причин. Вряд ли стоит ждать серьезных изменений на рынке до осени–зимы. Более вероятно, что «реперной точкой» станет период выборов в стране.
Сегодняшнее спокойствие даже полезно: оно позволяет увидеть переоцененные объекты, на которых падение цен заметнее всего. Как правило, это дома эконом-класса в не самых удачных местах. Оно и понятно: в период ажиотажного спроса брали все подряд, а сейчас покупатель более трезво оценивает продукт и его потребительские качества. Стабильнее всего выглядят объекты с удачными территориальными характеристиками и продуманными концептуальными решениями. Здесь первенство по стабильности занимают дома премиум-класса.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы «МИАН–агентства недвижимости»:

— Московский рынок вступил в стадию автоматической корректировки цен в отдельных переоцененных сегментах. На первичном рынке Москвы снижение стоимости панельных домов маловероятно (не более 3–5%) ввиду стабильного спроса. «Монолит» на первичном рынке не должен дать существенного снижения: отдельные прецеденты в течение месяца будут «погашены» активизирующимся спросом.
На первичном рынке Подмосковья мы наблюдаем стабильность. Цены продолжат колебаться на несколько процентов в месяц. Что касается вторичной недвижимости, цены на нее могут снизиться на 10–15% к концу года из-за ограниченного спроса во вторичном сегменте.
Таким образом, цены будут скорректированы благодаря нормальному для рынка процессу — подстраиванию структуры предложения под спрос через механизм ценового выравнивания. Этот процесс ограничен по времени (два–три месяца), после чего объем качественных предложений в некоторых категориях может существенно сократиться.

Сергей Лушкин
Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:

— Рынок недвижимости стабилизировался, при том, что весной этого года наблюдалась некоторая коррекция цен в сторону увеличения разницы между стоимостью 1 кв. м панельного и качественного монолитного жилья. В то же время квартиры в домах бизнес- и элитного класса продолжали дорожать на 1–1,5% в месяц. В настоящее время происходит традиционное для летнего периода снижение деловой активности. Причиной этого является в первую очередь сезонная природа рынка недвижимости. Так, ежегодно в летний период отмечается снижение объема предложений на рынке жилья, за которым следует осеннее увеличение.
В настоящее время представляется нецелесообразным продавать недвижимость в Москве. Связано это с тем, что достойный альтернативный источник вложения освободившихся средств отсутствует. К примеру, фондовый рынок нестабилен, а доходность банковских депозитов невысока. Мы рекомендуем покупателям квартир, которые задумываются о приобретении жилья в ближайшие полгода, совершить сделку до конца лета, так как с середины сентября ожидается рост цен.

Фото Сергея Авдуевского