Обзор рынка жилой недвижимости, итоги первого квартала 2007 года. Прогнозы о грядущем обвале рынка не оправдались

Статьи

Несмотря на то, что первый квартал 2007 года еще не завершен, уже можно подвести предварительные итоги. Прогнозы о грядущем обвале рынка не оправдались. Цены замерли. В первом квартале 2007 года покупатели стали более разборчивыми, а продавцы, в свою очередь, более сговорчивыми.

В январе, феврале и марте наблюдался стабильный спрос на услуги по операциям с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Данная динамика была обусловлена, покупательной активностью по ипотечным схемам. Тем более, что в период ценовой стабилизации сделки посредством ипотечного кредитования набирают обороты, жаль только, что из-за роста цен на недвижимость ипотека стала доступна не всем.

Главной позитивной тенденцией для покупателей жилья стало более лояльное отношения со стороны банков к заемщикам. В прошлом году из-за роста цен ипотечные сделки часто распадались. Сегодня, когда цены стабилизировались, такой проблемы нет и с помощью выданного банком кредита можно купить понравившуюся квартиру. Сегодня банки предлагают клиентам услугу ипотечного кредитования обменов. Эта услуга актуальна, ведь на вторичном рынке жилья альтернативные сделки составляют около 60-70% от общего числа. В последние месяцы наступило благоприятное время для проведения таких сделок – цены стабильны, для поиска вариантов достаточно предложений и при составлении альтернативных цепочек нет причин к их распадам.

В условиях конкуренции банки расширяют ипотечные программы и повышают сервис. Сейчас можно взять кредит на приобретение комнаты, квартиры на вторичном рынке и в новостройке, приобрести загородный дом или коммерческую недвижимость, улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки. Активность банков не уменьшается. Сообщения об уменьшении первоначального взноса, новых продуктах, и других акциях появляются по-прежнему. В последнее время ставки снижаются, и многие банки в борьбе за клиентов вводят услугу рефинансирования. С другой стороны увеличиваются суммы кредита. Если в 2005 году большинство банков ограничивало максимальный размер кредита 300-500 тыс. долларов, то сейчас практически везде эта планка поднялась до 1-1,5 млн.

На московском рынке недвижимости количество квартир, выставленных в продажу на вторичном рынке, увеличилось на 30%. Вместе с этим и увеличилось среднее время экспозиции квартир. Если весной 2006 года оно составляло 30-35 дней, то сейчас среднее время экспозиции квартиры составляет 70-90 дней. Наступило время, когда механизм спроса формирует расслоение квартир по степени ликвидности, что конечно же отражается на уровне цен. Низколиквидные квартиры, стоимость которых была явно завышена в 2006 году, продолжают свое ценовое падение. Цена квартир в новых домах (построенных за период 90-2000 гг.) имеет слабовыраженную динамику роста.

По-прежнему самыми дешевыми являются комнаты в коммунальных квартирах. На стоимость комнаты значительно влияет не только тип дома, количество соседей, но и перспектива выкупа квартиры целиком. Минимальная стоимость комнаты площадью до 12 кв.м в 3-комнатной квартире в спальном районе Москвы в первом квартале 2007 года составила не менее $41 тыс.

По данным аналитического одела агентства недвижимости “Домострой” в марте 2007 года средняя цена предложения на вторичном рынке Москвы (без учета элитных квартир) составила $4210 за 1 кв.м,

Из отдельных квартир на вторичном рынке самые низкие цены на квартиры гостиничного типа. Они имеют общую площадь около 20 кв.м, жилую – 14 кв.м. В них нет полноценного санузла, а площадь кухни 2-3 кв.м, где помещается только плита. Эти квартиры, расположенные в 5-этажных домах, пользуются повышенным спросом и продаются в среднем за $100 тыс.

Средняя стоимость 1-комнатной квартиры общей площадью 30-33 кв.м. в марте находится на уровне $140 тыс, это меньше стоимости зарегистрированной в феврале. Нижняя ценовая планка для 2-комнатных квартир общей площадью 39-44 кв.м. так же немного опустилась, и составила $140 тыс, а для 3-комнатных общей площадью 50-60 кв. м.- $170 тыс. Потенциальные покупатели жилья эконом-класса, составляющие большинство участников рынка (более 60%), занимают выжидательную позицию, рассчитывая на снижение цен. В сегменте вторичного жилья бизнес- и элитного классов спрос уверенный и постоянный”.

По данным аналитического центра агентства недвижимости “Домострой”, на первичном рынке недвижимости Москвы объем предложения в 1 квартале 2007 г. составляет 318 объектов, что на 5% выше аналогичного показателя 4 кв. 2006 г. При этом основная доля предложения (более 70%) – это объекты, возводимые по индивидуальным проектам (монолит). На первичном рынке Подмосковья объем предложения – около 40 объектов, что на 6% больше объема предложения в 4 квартале 2006 г., в т.ч более 50% – это предложения в монолитных домах.

В 1 квартале 2007 г. наблюдается увеличение спроса потребителей на объекты бизнес-класса, расположенные в ближайшем Подмосковье, в частности на квартиры в новом загородном малоэтажном жилом комплексе “Рублевское предместье”, расположенном в престижном районе Рублево-Успенского шоссе. Это однин из самых масштабных проектов загородного малоэтажного строительства. Этот формат жилья впервые предложил гармоничное сочетание преимуществ столичной и загородной жизни. Расположение за МКАД гарантирует более благоприятную экологию, чем в Москве. Если средняя стоимость квадратного метра по Москве составляет порядка $4620, то, например, в “Рублевском Предместье” цены начинаются от $3300 за кв.м.

Московская область в 2006 г. стала лидером среди российских регионов по вводу жилья – введено более 6,4 млн. м2 жилья. Идет активная застройка городов ближнего Подмосковья (Балашиха, Химки, Красногорск, Люберцы, Мытищи и др.).

Интерес к Подмосковью не утихает и возрастает пропорционально развитию других отраслей экономики, особенно тех, которые связаны с развитием инфраструктуры, транспорта, энергетики, обслуживанием жилого фонда.

Резко увеличившийся за последний год спрос на недвижимость ближнего Подмосковья поднял цены. Начиная с марта 2006 г., темп роста цен на недвижимость в Подмосковье начал опережать московский темп роста, а рост цен на недвижимость ближайшего Подмосковья по некоторым городам достигал 20% в месяц.

Несмотря на массовую застройку ближнего Подмосковья, спрос на первичном рынке все еще не удовлетворен и в настоящее время предложение не соответствует спросу. Более благоприятная по сравнению с Москвой экологическая обстановка делает ближнее Подмосковье более привлекательным. В настоящее время подмосковная недвижимость пользуется большим спросом не только у жителей Подмосковья, но и у москвичей и жителей регионов России.

В связи с резко увеличившимся спросом, цены на квартиры в ближнем Подмосковье к настоящему моменту вплотную приблизились к ценам на квартиры московских спальных районов. Дома, которые сейчас возводятся в Химках, Красногорске, Балашихе, Люберцах, Мытищах, Одинцово, по качеству не уступают столичным новостройкам, а по многим факторам превосходят московские. По наличию и разнообразию инфраструктуры (магазины, школы, парки, поликлиники, детские сады и пр.) Подмосковье на сегодняшний день почти догнало Москву. Идет активное дорожное строительство по основным направлениям, это также способствуют росту покупок жилья в области.

Уменьшение доступного по ценам предложения на московском рынке заставило покупателей жилья эконом-класса обратить свое внимание на ближнее Подмосковье. По нашим прогнозам, цены на жилую недвижимость в ближнем Подмосковье не превысят московских цен, но вплотную приблизятся к ценам на квартиры в спальных районах Москвы и в районах за МКАД.

В первом квартале 2007 года средняя стоимость аренды московских квартир в практически не изменилась. По-прежнему, самыми востребованными являются 1 и 2 комнатные квартиры. На них приходится около 90 % спроса. Только 60% клиентов, обращающихся в агентства, хотят снять квартиру стоимостью $600-1000 в месяц. Предложений в этом ценовом сегменте много. Для бизнес-класса средняя стоимость одно- и двухкомнатных квартир соответственно $1150 и $1800.

Квартиры в ценовом диапазоне от $1000 до $3000 в месяц составляют практически половину всего объема предлагаемых в аренду квартир. На рынке достаточно тяжело найти объекты с арендной ставкой до $450 в месяц. В основном спрашивают квартиры до $700, а это практически минимальная стоимость аренды 1 комнатной квартиры.

Высокая стоимость аренды в Москве вынуждает многих снимать вместо квартир комнаты, а иногда квартиру в ближайшем Подмосковье. Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Мытищи, Красногорск, Химки, Люберцы, Балашиха. В этих городах можно найти квартиры для аренды от $400 в месяц, для сравнения, стоимость аренды 1 комнатной квартиры в Марьино, обойдется в $650. Возрос спрос на трехкомнатные квартиры. Это связано с новой тенденцией — снимать квартиру на несколько человек или даже на несколько семей.

Подводя итоги можно сказать, что в начале 2007 года, на рынке жилья в среднем стоимость московских квартир пока остается постоянной и продолжает колебаться около 4200 долларов за квадратный метр. Наблюдается расслоение рынка по степени ликвидности квартир, что является одним из признаков стабилизации. На более качественное и дорогое жилье цены повышаются в пределах инфляции, на менее престижные – снижаются. Скорее всего, стоимость жилья в ближайшее время будет определяться уровнем инфляции в стране

Если в 2005 году сдача квартиры внаем приносила годовой доход на уровне 9-10%, то сейчас она снизилась до 4%. Одновременно ставки по банковским вкладам, варьируются в на уровне 7% годовых. Так что хозяева квартир становятся перед выбором – либо поднимать ставки, либо продавать квартиру и вкладывать деньги в более прибыльные виды бизнеса.

Информация предоставлена пресс-службой АН “Домострой”