Обзор январской прессы о недвижимости

Статьи

Январь для бизнеса месяц не только скучный, но и вредный. Длинные новогодние каникулы, которыми правительство наградило граждан, отрицательно сказываются на экономическом росте. Перед праздниками большинство экспертов сходилось в том, что до Старого нового года ждать каких-то значительных изменений не стоит – рынок впадает в спячку. Так и произошло. Даже с учетом того, что после 14 января цены немного подросли, говорит об этом как о более или менее постоянном тренде рано. Последние события на рынке недвижимости приучили нас к более осторожным оценкам.

Самой освещаемой темой января стало, как и следовало ожидать, жилье. Другие сегменты рынка недвижимости просто не успели «прийти в себя» после каникул. Тем временем, индикатор среднего уровня цен на жилье в Москве вырос. В цифровом выражении этот рост составил $2 за последнюю неделю за квадратный метр или 0,1 процента. По сравнению с декабрем цены выросли на 6 долларов. Однако далеко идущих выводов делать не стоит.

Осторожность аналитиков легко понять. В прошлом году на рынок влияли две категории факторов. В ту, которая определяла нисходящее движение цен во второй половине года, специалисты отнесли, во-первых, фьючерсный характер рынка. Еще два важных фактора – банковский кризис и возросшее внимание к рынку федеральных властей. Два последних, как нетрудно заметить, вызваны внерыночными причинами и относятся к форс-мажорным. Заранее оценивать их влияние в Новом году сложно. Правда, остаются и другие факторы, которые форс-мажором не назовешь.

Наиболее вероятный сценарий, по мнению аналитиков, будет выглядеть следующим образом: текущий уровень цен будет сохраняться, а корректировка будет происходить с учетом «незначительных сезонных и конъюнктурных колебаний». При оптимистическом сценарии рост цен может составить до 10%, а при пессимистическом будет откат на 10-15. Больший рост маловероятен – причин для него в настоящее время нет.

Акцент в сторону качества

В таком же духе выдержаны и прогнозы, опубликованные в СМИ. Так, `Комсомольская правда` в номере от 6 января опубликовала материал, который называется «Жилье, бензин и водка станут еще дороже». Заголовок, правда, выглядит страшнее, чем содержание. Если бы год назад покупателям рассказали, что темпы роста будут такими, как обещает «Комсомолка», половина все равно бы не поверила, а вторая половина встретила бы новость аплодисментами. «Президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко… советует распрощаться с мечтой о том, что цены на жилье пойдут вниз. Главный риэлтор страны считает, что в Москве средняя цена метра жилья за год поднимется примерно на 6 процентов. Слабое утешение, что этот рост будет плавным», – пишет издание.

`Московские новости` в номере от 14 января особое внимание уделяют ослаблению американского доллара, в котором, как правило, номинируются цены на жилье. Именно поэтому стоимость жилья в последние месяцы 2004 года вновь начала расти, указывает автор, советуя придавать данному фактору особое внимание данному фактору. «Если, говорят аналитики, тенденция к снижению стоимости у.е. сохранится на ближайшие полгода, то недвижимость подорожает ощутимо. Если же американская валюта останется стабильной, то в будущем году квартиры подорожают на 10-15 процентов, в зависимости от сегмента рынка. Как полагают риэлторы, самыми стабильными будут цены на недорогое и некачественное жилье. А стоимость элитного может возрасти существенно».

Кроме того, ссылаясь на мнение эксперта, газета прогнозирует отсутствие в ближайший год серьезных потрясений на рынке. Так что, когда столичные чиновники говорят, будто рынок недвижимости «является самым стабильным средством вложения денег», они не лукавят.

Та ситуация, которую мы сейчас наблюдаем на рынке, позволяет говорить о завершении определенного этапа в его развитии. Можно спорить о том, какими факторами была обусловлена пауза в росте – снижением платежеспособного спроса или насыщением (спорящие стороны приведут массу аргументов и контраргументов). Но очевидно, что таким, каким этот сегмент был в последние два-три года, он теперь будет не скоро. Резервы для взлетов исчерпаны, а причин для падений нет. Поэтому очень вероятен вариант, который предрекает «Московская правда» в номере от 18 января: «Далее, скорее всего, следует ожидать наступления этапа стабильного развития, характеризующегося плавной динамикой цен и смещением акцентов в сторону качества и ассортимента предлагаемого к продаже жилья».

В `блокаде` только Москва

Если на столичном рынке была стагнация, то подмосковное жилье чувствовало себя очень неплохо. «Независимая газета» в номере от 24 января отмечает высокие темпы строительства – более 5 млн. кв. м, что превышает показатель советских времен. Это больше, чем даже строили в советское время. Правда, растут и цены, но все же они существенно ниже, чем в столице.

Стабильный рост был и в сфере загородной недвижимости. Коттеджное строительство на самых популярных направлениях велось достаточно динамично, и его темпы вполне сравнимы с «бумом» коттеджной застройки 2003 года, особенно на популярном Новорижском направлении. Кроме того, автор отмечает возраставший на протяжении года спрос.

Торговым центрам нужна концепция

Если о первых шагах жилья в новом году уже можно делать какие-то выводы, то в случае с торговой недвижимостью это пока рано. Материал для анализа пока что предоставляет предыдущий год. Его итоги позволяют говорить о том, что в будущем можно ожидать снижения ставок аренды. Правда, речь идет не обо всех комплексах, а о так называемых «неудачных». В данном случае речь идет не только о расположении ТК, но и наличии у него собственной концепции, отмечает журнал «Финанс» в номере от 14 января. Распределение торговых площадей по столице происходит довольно равномерно, что делает конкуренцию более серьезной. Не удивительно, что в такой ситуации выиграет тот, кто предложит покупателю некую «премию». «Аналитики… отмечают, что в будущем востребованными окажутся не просто гипермаркеты, а торгово-развлекательные центры с собственной концепцией. И именно по этой причине в 2004 году в некоторых торговых комплексах начали появляться пустующие площади – их доля достигла 5% от общего объема предложений», – указывает автор.

Говоря о равномерности распределения торговых площадей, нельзя не вспомнить о проблемах Центрального округа, в котором явно не хватает продуктовых магазинов. Частично решить этот вопрос может появление крупного торгового комплекса на улице Большая Красносельская. Как сообщает газета «Коммерсантъ», наиболее вероятным арендатором комплекса считается французский ритейлер «Ашан». Пока, правда, официального подтверждения от французов не поступило. По мнении, эксперта приход в ЦАО станет для «Ашана» хорошим ходом. «Ашан» — бюджетная сеть, но малообеспеченных москвичей в ней не так уж много из-за его удаленности,– говорит он. — Приближение к клиентам увеличило бы их число на 15-20 процентов».

Впрочем, аналитики далеко не единодушны в своих заключениях о перспективности проекта. Так, специалиста, на мнение которого ссылается газета «Ведомости» (18 января), «Следующая станция – «Красносельская», смущает месторасположение будущего центра: «Это промзона, и жилья здесь мало». Однако другой источник полагает, что зона, находящаяся рядом с третьим транспортным кольцом перспективна для строительства торговых центров. По его мнению, «в ближайшие пять лет `зона кольца` станет одной из самых ударных строек в столице».

Гостиницы без офисов?

Еще одной проблемой столицы, о которой постоянно пишут, является нехватка мест в гостиницах. Январь ознаменовался тем, что чиновники так и не смогли прийти к выводу относительно того, что будет на месте гостиницы. 14 января комитет Госдумы по культуре отклонил предложение фракции `Родина` поддержать инициативу столичного мэра Юрия Лужкова оставить на месте снесенной гостиницы `Москва` внезапно образовавшуюся площадь. Мэр продолжает думать, а инвесторы «продолжают работать на площадке по плану, утвержденному мэрией ранее», пишет газета «Известия» в номере от 17 января. Однако это никоим образом не увеличивает количества мест в отелях столицы.

Но московские власти нашли другой способ увеличить число «койкомест», при это не увеличивая ни количество гостиниц, ни число номеров в них. «Юрий Лужков подошел к проблеме дефицита мест с другой стороны. Мэр издал распоряжение, предписывающее руководителям гостиниц-ГУПов расторгнуть с 1 февраля 2005 года договоры с арендаторами, которым номерной фонд был временно предоставлен под офисы, торговую, медицинскую, сервисную и другие виды деятельности», – сообщает «Время новостей» (12 января).

Вот только есть сомнения, что распоряжение будет выполнено, тем более, в скором времени. Действующая в настоящее время практика выгодна обеим сторонам, отмечает автор. «Гостиницам выгодно сдавать номера под офисы, так как в такой ситуации отсутствуют издержки, связанные с обслуживанием номера, например, его ежедневной уборкой», а арендаторов привлекают ставки на подобные помещения». Введение новых правил «еще больше увеличит давление спроса на этот сектор рынка и ударит прежде всего по мелкому бизнесу, предпочитающему арендовать эти небольшие гостиничные площади», – считает эксперт.