Новости Нижнего Новгорода. ЦЕНЫ ДВИЖУТСЯ И НЕ ДВИЖУТСЯ

Статьи

Ажиотаж на рынке новостроек исчез, как будто его никогда и не было, цены на строящееся жилье хотя и растут, но гораздо медленнее, чем раньше, а покупателей снижение темпов роста цен, видимо, не радует, они выжидают…
Вот что рассказали наши эксперты.

Не бегом, а шагом
Если читатели следят за изменением цен на первичном рынке жилья по нашей таблице, которую мы публикуем ежемесячно (см. стр. 8, 9), то они наверняка заметили, что в последние месяцы многие застройщики не поднимают цены. Они растут преимущественно на тех объектах, срок сдачи которых близок. Радоваться бы этому, но покупатели — странный народ: им бы в очереди потолкаться, дефицитный товар, видно, больше греет душу. Зато сейчас, когда квартир много, а покупателей мало, самое бы время делать покупку. Редкому покупателю заглядывают в глаза, предлагают особые условия, согласны даже поторговаться. Но гордый покупатель ждет снижения цен.

В ожидании кредитов
Риэлторы и застройщики считают, зря ждет. Хватит уже и того, что цены растут не так быстро, как раньше. По мнению профессионалов рынка недвижимости, снижение покупательской активности носит психологический характер. В течение почти целого года электронные и печатные СМИ возмущались высокими ценами на новостройки, заявляли, что цены на новое жилье чуть ли не в три раза больше себестоимости, пропагандировали еще не принятую программу доступного жилья (не объясняя, что доступное — не значит дешевое), обещали ипотечные кредиты. Вот покупатели и ждут доступного жилья и дешевых кредитов.
Снижение покупательской активности и замедление роста цен наблюдается одновременно в разных регионах: в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде. Если в Питере и Екатеринбурге жилья строили довольно много, то нижегородский рынок явно далек от насыщения — рост объемов на нем наблюдается только второй год.
По мнению риэлторов и застройщиков, для снижения цен нет объективных оснований: цены на стройматериалы растут, на энергоносители — еще быстрее, растет заработная плата. С нового года ожидается очередной виток цен на энергоносители, который приведет и к росту цен на основные стройматериалы. Растет и стоимость земли: свободных участков уже не осталось, расселение стоит денег, все новые неосвоенные площадки требуют серьезных вложений в коммуникации. Более того, профессионалы считают, что снижение цен может оказать на рынок пагубное влияние: может случиться так, что некоторым застройщикам не хватит денег на завершение строительства. А большое количество недостроя способно обрушить рынок и подорвать укрепившееся доверие покупателей к первичному рынку жилья.
А вот реального развития жилищного кредитования профессионалы ждут с неменьшим нетерпением, чем потребители. Богатых покупателей, способных без помощи кредита оплатить покупку, становится все меньше.
Так, по данным компании “Жилстрой-НН”, в июне каждый третий покупатель их жилья пользовался кредитом, в сентябре — каждый пятый.

Экономкласс не сдает позиций
Возможно, отсутствие покупателей для риэлторов тоже лишь ощущение: после почти четырехлетнего ажиотажа спокойствие покупателей вызывает у продавцов некоторую нервозность. Тем более что в разных секторах рынка ситуация различна.
Так, “Жилстрой-НН” вообще не ощутил снижения спроса — 77 заключенных договоров за сентябрь это подтверждают лучше любых других аргументов. Но и цены эта компания до декабря не повышает — нет необходимости, пока действуют уже заключенные договоры на поставку материалов по стабильным ценам.
По-прежнему пользуются спросом 1-, 2-комнатные квартиры разумных размеров. Хуже продаются трехкомнатные. Возможно, отрицательную роль играет и негибкость застройщиков: согласись застройщик на снижение первоначального взноса, на перепланировку — и нашлись бы покупатели. Тем более что столичные конкуренты и кредиты предлагают, и выгодные схемы рассрочки.
Риэлторы отмечают, что на стадии котлована жилье уже не раскупают: есть компании, которые деньги собирают уже давно, а к строительству еще не приступали. Такие примеры настораживают покупателей, и они стараются вкладывать деньги, когда дом уже показался из земли.
Жилье покупают охотно практически во всех районах города, кроме центра. Единственный сегмент рынка, вызывающий некоторое недоумение у риэлторов, — сектор элитного жилья. Казалось бы, дорогого жилья в центре по 1000—1200 долларов за кв. м строится достаточно много, предложение есть. Но оно совершенно не устраивает состоятельных клиентов. У риэлторов есть неудовлетворенные заявки на элитное жилье, но предложить клиентам пока нечего.

Быстрее инфляции
Эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, снижение темпов роста — уже налицо. При этом риэлторы считают, что темпы роста цен будут все равно быстрее инфляции — примерно 1,5% в месяц, то есть 15—18% в год. А запланированный уровень инфляции на 2004 год — 10% (фактически, возможно, будет больше). Если же ожидания покупателей и риэлторов оправдаются и возможность получения кредитов возрастет, а условия кредитования станут более выгодными, то можно ожидать роста спроса и более быстрого роста цен.
Кроме того, существует угроза ужесточения механизмов финансового контроля. Муссируются предложения проверять каждого клиента банка, снимающего 20 тыс. долларов. Если такая угроза станет реальностью, то и ажиотаж на рынке недвижимости снова станет реальностью.

МНЕНИЯ:

Елена КОРНЕЕВЕЦ, менеджер отдела первичного рынка АН “Выбор-недвижимость”:
— В сентябре-октябре мы ощутили приток иногородних покупателей, которые в основном приобретали 1-, 2-комнатные квартиры. Возможно, это связано с началом учебного года, с покупкой квартир для детей-студентов.
Наибольшим спросом сейчас пользуется жилье с отделкой. Но сдает квартиры с отделкой только “Жилстрой НН”. Для покупателя, который продает свою квартиру, чтобы купить новую, да еще берет кредит на покупку квартиры, принципиально важна возможность сразу въехать в новое жилье — денег и времени на отделку у него просто нет.

Светлана ВИНОГРАДОВА, руководитель отдела новостроек АН “Адвекс”:
— Мы подсчитали, что если человек берет кредит на квартиру на 15 лет по нынешним процентам (15—18% годовых), то в реальности его квартира будет в 3—3,5 раза дороже. В этом случае имеет смысл брать кредит только на новое жилье. А это сложно: кредит предоставляют только после заключения договора с застройщиком, а взять кредит на покупку квартиры по переуступке прав требования практически невозможно. Доступных кредитов ждут многие наши клиенты.

Елена СОЛОВЬЕВА, директор по продажам АН “Адрес”:
— Сегодня покупатели стали более разборчивы, тщательно оценивают планировку квартир, соотношение жилой и общей площади. И если холл 16 кв. м, а жилая комната 12—14, вряд ли такую квартиру купят. Покупатели хотят вкладывать деньги в те помещения, в которых они реально будут жить, а не в коридоры и лоджии. Поэтому хотелось бы пожелать застройщикам обращаться к риэлторам для маркетинговых исследований на стадии проектирования дома, а не когда он уже продается.
Жизнь заставляет застройщиков становиться более гибкими, учиться у столичных конкурентов. Сейчас уже появились застройщики, которые размер первоначального взноса устанавливают на уровне 10—20%. Для покупателей это очень существенное условие, потому что накопить на половину стоимости квартиры (у большинства застройщиков первый взнос 50%), согласитесь, довольно сложно.