Нижегородская область. Рынок новостроек: состояние и перспективы

Статьи

Многие стройки замерли и уже достаточно давно. Об этом знает каждый нижегородец.
Кто-то сейчас считает, что, если предложения по «первичке» иссякнут, покупатели перейдут на вторичный рынок жилья. И тогда рост цен неизбежен. С этим не все соглашаются, мол, сокращение объемов предложения на первичном рынке идет одновременно со снижением покупательской способности населения. И такой вариант развития событий маловероятен, по крайней мере, до тех пор, пока не появится достаточное количество адекватных ипотечных предложений.
Так что же на самом деле сегодня происходит на первичном рынке жилья, чего следует ожидать, к чему готовиться?

Спросим об этом у специалистов, у тех, кто имеет самое непосредственное отношение к новостройкам, кто в курсе всего происходящего.

Александр Жилевский, директор агентства «Выбор-Недвижимость»:

– До кризиса примерно 40 % нижегородцев решали свои жилищные проблемы на первичном рынке жилья, 60% – на вторичном. На данный момент это соотношение серьезно изменилось. Лишь 10 % жителей города готовы вкладывать свои средства в незавершенное строительство, 90% – предпочитают не рисковать.
Что касается цен за квадратный метр, то на первичном и вторичном рынках они сблизились, и составляют (в среднем по городу) порядка 50 тысяч рублей. Это является для покупателей еще одним аргументом в пользу «надежной вторички».
2009 год многие называют годом накопления, когда люди старались создать себе финансовую «подушку безопасности» и предпочитали сбережения не тратить.

В нашей стране жилищная проблема всегда стояла и стоит сейчас довольно остро, и Нижний Новгород – не исключение. По общероссийской статистике около 80 % россиян испытывают те или иные трудности с жильем, а примерно 55 % хотели бы кардинально улучшить свои жилищные условия. Кризис эти проблемы только усугубил, ведь доходы многих людей снизились, и квартирный вопрос отошел на второй план. Поэтому количество продаж в первой половине 2009 года резко снизилось. Но где-то с мая месяца начался рост продаж жилья, как на первичном, так и на вторичном рынке. Объясняется это, видимо, тем, что психологический шок у людей стал проходить, отложенный спрос начал реализовываться.
Сегодня застройщики стали применять более гибкую политику в отношении покупателей – идут на ценовые уступки, дают рассрочку. Но потребители все равно стараются свести риски к минимуму, приобретая главным образом те объекты, строительство которых либо уже завершено, либо близко к завершению.
Что касается перспектив жилищного строительства, то здесь многое зависит от того, как будут финансироваться стройки. До кризиса строительство домов шло главным образом на средства дольщиков, привлеченные кредитные средства составляли порядка 15 %, они вносились на первичной стадии «выхода из котлована». Сейчас для застройщика важно соинвестирование строительных жилищных проектов. Госзаказ также позволит многим застройщикам продолжить свою деятельность на рынке, сохранить существующие рабочие места.
К докризисному формату финансирования через дольщиков мы перейдем только тогда, когда будет устойчивый рост цен на первичном рынке жилья – порядка 1,5 % в месяц (18 % годовых).

Что касается «Выбора», то компания на сегодняшний момент готова начать строительство 22 тысяч квадратных метра жилья в Сормовском районе (за ТЦ «Золотая Миля»). Площадка уже готова. Мы сейчас ведем работу по поиску соинвесторов, как российских, так и зарубежных.

Владимир Сулимов, директор риэлторской компании «ВВСК-РИЭЛТИ»:

– Если говорить об итогах 2009 года применительно к компании ООО «Волго-Вятская строительная компания», то они неоднозначны.
С одной стороны, ввиду финансового кризиса, темпы строительства снизились. Освоено только 230 млн. рублей при строительстве жилого дома на пл.Сенной; на ул.Славянской возведен каркас на уровень седьмого этажа; сдана школа в микрорайоне Бурнаковский. Но уже в ближайшем будущем планируется сдача дома на ул.Минина (1 квартал этого года) – более 11 000 кв.м, в июне – дома на ул.Ошарская, 11 000 кв.м. Это строительство ведется за счет собственных оборотных средств. При этом ООО «Волго-Вятская строительная компания» имеет определенный запас прочности – у нее порядка тридцати строящихся объектов в Москве. Среди московских проектов – реконструкция здания АЗЛК, возведение детских дошкольных учреждений. То есть компания стала переходить к работе с гарантированным инвестором – государством. Также ВВСК занимается строительством магистрального трубопроводного транспорта нефти и газа. Все это вместе взятое позволит создать приток новых собственных средств, которые могут быть, в том числе, пущены на незавершенные проекты.

В отношении своих дольщиков ООО «Волго-Вятская строительная компания» придерживается честной политики. Если сдача объекта откладывается, то, при необходимости, если клиент не хочет ждать, подыскивается другое жилье. Не получается – возвращаются деньги.
Что касается планов компании на будущее, то ВВСК планирует продолжать строительство жилых домов в Нижнем Новгороде. Могу сказать, что на ул.Володарского, Академика Блохиной у компании уже есть площадки, где будут закладываться новые дома.

Если говорить о стоимости квадратного метра в новостройке, то в среднем по городу она составляет на уровне котлована – 30-35 тысяч рублей за квадратный метр, на более поздней стадии строительства – 40-45. Многое зависит от месторасположения объекта. В центре города (допустим, на ул.Минина, Славянской, Гоголя), новостройки достаточно дорогие только из-за места, стоимость квадратного метра жилья достигает 80-100 тысяч рублей за квадрат.
И могу сказать, что спрос есть. В доме на ул.Минина, строительство которого ведет компания ВВСК, осталось всего 6 непроданных квартир, и они уже распределены – деньги поступят от покупателей сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
На сегодняшний день недостроенных домов по Нижнему Новгороду немало. Это может видеть каждый житель. Причем некоторые стройки не действуют уже около года.

Считаю, что свое веское слово должно сказать государство – изменить политику по кредитованию застройщиков, снизить процентные ставки. Пока все обстоит иначе. Некоторые банки (в том числе государственные) декларируют снижение процентных ставок, но на деле увеличивают стоимость обслуживания кредита. В итоге брать его все равно невыгодно. Так что, скорее всего, следует ожидать значительного снижения объемов строительства нового жилья в Нижнем Новгороде.
Возлагают застройщики свои надежды и на ипотеку. Могу сказать, что ВВСК на себе ощущает, что сейчас спрос растет – покупатели обращаются постоянно.

Елена Ванчикова, начальник ППО ЗАО «Городецкая ПМК-6»:

– Наша организация уже более 40 лет занимается строительством жилых домов в Городце. У нас есть собственная строительная бригада, необходимая техника и оборудования, и, что важно, – достаточный опыт и репутация.
На данный момент мы возводим 60-ти квартирный жилой дом, и все, что наметили на 2009 год, выполнили – вышли на строительство второго этажа.
Что такое финансовый кризис, мы ощутили в полной мере. Если в 2008 году у нас было достаточно дольщиков, желающих вложить свои средства в строительство, то в первой половине 2009 года их было немного, но уже с начала лета они появились вновь. Видимо, люди поверили, что строительство дома будет завершено, увидели, как он «растет», несмотря на кризис.
Первый взнос (он составляет примерно 30 %) большинство наших клиентов вносят из собственных сбережений, в дальнейшем многие планируют взять ипотеку и надеются, что она станет более доступной.

Стоимость квадратного метра в строящемся доме у нас составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр (если сразу вносится вся сумма, то 28 тысяч рублей). Окончательно данный проект мы планируем завершить к концу 2011 года, возможно и раньше.Но речь не идет только о завершении начатого. Недавно «Городецкая ПМК-6» выиграла тендер на аренду земельного участка под строительство 120-ти квартирного дома. К реализации нового строительного проекта мы планируем приступить сразу после завершения текущего.

Подготовила Наталья Чернышева