Непредсказуемые метры

Статьи

Специалисты не могут прийти к единому мнению, как поведут себя цены в ближайшие полгода. Все уверены, что до осени подъема ждать не стоит. Дальше оценки расходятся кардинально: от продолжительной стагнации до бурного роста.

Как обычно, в конце полугодия мы собираем прогнозы специалистов относительно ценовой динамики рынка жилой недвижимости, а также сопоставляем предыдущие предсказания с действительностью.

Полгода назад операторы почти единодушно утверждали, что цены простоят до марта-апреля, а затем пойдут в рост. То есть к лету рынок войдет в “штатный режим” уверенного подорожания метров. Однако если в первом квартале цены предложения продолжали увеличиваться, хоть и медленно, то к лету, напротив, подъем прекратился.

Теперь многие риэлторы-практики опять не сомневаются, что месяца через три цены начнут подниматься. Впрочем, в этот раз опрошенные “НП” специалисты давали крайне противоречивые оценки. Сильно расходились даже представления о том, что происходит сейчас.

Одни утверждали, что владельцев некачественного жилья очень легко “сдвинуть по цене”. Другие, напротив, говорили, что найти экономичный вариант сегодня очень непросто, и попытки торговаться ни к чему не приводят. Нередко специалисты на ходу меняли точку зрения.

“Профессионалы в замешательстве”, — довольно точно охарактеризовал ситуацию генеральный директор АН “Дарко” Юрий Загоровский.

“Мы клиентам каждый раз говорим, что покупать надо сейчас. Но самим бы хотелось знать, как все будет на самом деле”, — поделился один из специалистов. Очень часто риэлторы в ответах ссылались на вялые продажи, что не подтверждается статистикой регистраторов.

“Активность рынка сегодня примерно на уровне 2003 года, это не так уж плохо. Работается спокойно: можно поторговаться, все друг друга ждут”, — напомнил генеральный директор АН “Невский простор” Александр Гиновкер.

Геннадий СТЕРНИК,
ведущий аналитик РГР:

– Для Петербурга прогнозирую стабильность до конца 2007 года. В моем понимании стабильность — это не ноль, конечно. Плюс-минус пять процентов. В моем прогнозе, опубликованном пять месяцев назад, предполагается снижение на 5-7% к концу 2007-го.

По факту в Петербурге в первом полугодии был небольшой ценовой рост, однако в тех же (допустимых) пределах. В целом рынок вел себя весьма предсказуемо. Поэтому менять прогноз я не вижу необходимости. Возобновления стремительного роста жду с весны 2008 года.

Людмила СИНЬКОВСКАЯ,
генеральный директор АН “Русский дом”:

– Мне лично с трудом верится, что цены пойдут вниз. Постоят еще полгода, но вряд ли начнут падать. Почему? Уже сейчас у наших сотрудников не получается сбросить цену по типовым вариантам. Еще недавно квартиру, выставленную, скажем, за $130 000, можно было спокойно “сдвинуть” до $125 000. Теперь попытки агентов торговаться приводят лишь к тому, что квартиры просто уходят к другому покупателю. Дорогое жилье, уверена, будет дорожать и дальше.

Юрий ЗАГОРОВСКИЙ,
генеральный директор АН “Дарко”:

– Цены все же могут снизиться и более значительно, чем полагает г-н Стерник, — до 15%. У людей просто нет денег, чтобы приобретать жилье по нынешней стоимости. И ипотека тут сильно не поможет.

Кто мог взять ипотечные кредиты — уже взяли. При сегодняшнем уровне доходов и ценах на жилье горожане не в состоянии оплатить проценты по займу. В Петербурге уже значительная часть покупателей — иногородние.

Но не думаю, что рынок совсем остановится. Сделки идут, причем даже более активно, чем мы ожидали. Самое дешевое жилье уже “вымыто” с рынка — в этом сегменте цены будут расти. А вот в среднем ценовом сегменте возможен провал. Застройщики сегодня продают квартиры с большими скидками — есть примеры, когда метры реализуют по $1850.

Алексей БЕГУНОВ,
генеральный директор агентства “АРИН”:

– Бурный рост начнется уже с ноября — раньше, чем предсказывают теоретики. Снижения ждать не стоит. Сегодня себестоимость строительства — $1600-1700 за “квадрат”. Говорить, что цена упадет ниже $2000, — утопия.

Строители не идут на дальнейшее снижение, даже если полгода сидят без покупателей. В этом году был примечательный всплеск активности в марте: люди поняли, что жилье не подешевеет. Думаю, граждане традиционно активизируются осенью.

Сперва, правда, надо выгрести накопленные за это время предложения. Потом цены пойдут вверх. В целом за полгода жилье подорожает на 5-7%.

Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН “Бекар”:

– Как показывает аналитика, тенденции в Петербурге повторяют столичные, но с некоторой задержкой. В Москве уже началось снижение цен (чего сами москвичи признавать не любят), в Петербурге — пока нет. С начала года различные сегменты ранка жилья ведут себя по-разному.

Недвижимость в центральных районах продолжала дорожать. Типовое жилье, особенно дешевое, теряло по полпроцента в неделю.

Если в Москве ожидают начала ценового роста весной будущего года, то у нас это произойдет позже. Пока активность покупателей в городе невысока. И значит, накапливается отложенный спрос. Правда, он “долгоиграющий”: цены за год выросли более чем вдвое, а доходы отстали.

Следовательно, граждане не могут брать у банков вдвое большие кредиты. Эти потенциальные покупатели вернутся на рынок через несколько лет.

В ближайшие полгода ждать роста бессмысленно: у людей нет денег. Вполне возможно, что цены в ближайшее время понизятся, а подъем начнется лишь осенью 2008-го — на шесть месяцев позже, чем в Москве.

Элитное жилье, напротив, продолжит дорожать: желающих купить такую недвижимость явно больше, чем может предложить рынок.

Александр ГИНОВКЕР,
генеральный директор АН “Невский простор”:

– Я думаю, что дорожать будет. Летом ждать роста рановато, но с осени или уж во всяком случае со следующей весны можно уверенно ожидать подъема на 3-5% в месяц. Как только горожане чуть накопят финансовый “жирок”, начнется удорожание. “Хрущевки” еще подешевеют за это время, их хозяев несложно сдвинуть с занятых позиций по цене. Однако думаю, уже с осени продавцы перестанут так легко уступать.

Если говорить про дорогое жилье, оно и сейчас не дешевеет, и не будет. Клиентам и сегодня не найти подходящих объектов. Если квартира без изъянов — уходит мгновенно. Даже третьи дворы в “золотом треугольнике” начинают продаваться. Пока не берут лишь те, где уж совсем страшно. Конечно, цена на такое жилье ниже, чем на фасадное, — до $4000/кв.м.

Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН “Адвекс”:

– Количество открываемых сделок сегодня упало до самого низкого уровня за последнее время. Дальше, думаю, квартиры начнут дешеветь: традиционно за низкой активностью следует снижение цен. Наименее качественное жилье потеряет больше всего, 15-20% за полгода. Поздней осенью я прогнозирую повышение активности, рынок “догонит себя”. А совсем перед Новым годом цены, возможно, пойдут вверх. Рост продолжится весь следующий год.

Юрий БАРАНОВ,
исполнительный директор АН “Авентин”:

– Однозначно ответить на вопрос о перспективах рынка не могу. То, что количество денег на рынке будет прибавляться, — это очевидно. Но остается открытым вопрос по предложению. Титанические усилия по его увеличению власти уже предпринимают, хотя и с большим опозданием.

Неясно, когда и какие масштабные проекты будут реально выходить на рынок. Обещают, что уже в 2008-м, но я думаю — не раньше 2010-го. Помните, как громко стартовала “Балтийская жемчужина”? Сегодня же публикаций о том, как продвигается проект, почти нет.

В ситуации всеобщей неопределенности логичнее всего предполагать стагнацию: покупатели и продавцы займут выжидательную позицию, сделки остановятся.

Прогнозы риэлторов, высказанные в конце 2006 года
Ирина ГУДКИНА,
директор АН “Бекар”:

– По пессимистическому прогнозу нас ожидает ценовой откат. До апреля цены понизятся, хотя и незначительно. Сделок будет мало. С апреля начнется рост на 1-2% в месяц. По оптимистическому сценарию снижения не будет вовсе, а уже с марта цены будут подниматься на 4% ежемесячно.

Сергей ГАЛАЛУ,
генеральный директор АН “Итака”:

– По прогнозу, разработанному нашими аналитиками, цены простоят до марта (возможно и небольшое снижение), потом опять пойдут в рост. Весной прибавится и покупателей. Даже если цены будут падать, к осени их нынешний уровень восстановится.

Вячеслав СЕМЕНЕНКО,
вице-президент корпорации “Петербургская Недвижимость”:

– Некачественное жилье должно подешеветь, добротные же дома подорожают на 20-25% за год. В отдельных сегментах рост может дойти до 30-35%.

Антон БАРАНОВ, директор АН “Талан”:

– Я склонен ожидать снижения цен. По весне, возможно, жилье начнет медленно дорожать.

Мария СОРОКИНА,
генеральный директор Петербургского отделения “Миэль-Недвижимость”:

– Очевидно, на какое-то время ресурс повышения исчерпан. Полагаю, в таком режиме рынок простоит до марта. В целом за 2007 год ценники поднимутся на 15-20%, но полугодовой показатель будет около нуля: небольшое снижение до весны, потом повышение на том же уровне.

Екатерина РОМАНЕНКО,
исполнительный директор АН “Экотон”:

– Мнения коллег насчет остановки рынка не разделяю. Думаю, ценники скоро опять пойдут в рост и за полгода прибавят около 10%. Вынужденно подешевеют новостройки. Строительные фирмы, конечно, будут снижение цен тщательно скрывать и маскировать скидками, а также разными акциями.

Елена ПАВЛОВСКАЯ,
заместитель директора Центрального агентства недвижимости:

– В первой половине 2007 года цены будут, скорее всего, снижаться в общей сложности примерно на 10%, а со второй половины начнут потихоньку расти. Спрос начиная с конца января немного увеличится. Продавцы, которые сейчас надеются на подорожание жилья, перестанут ждать и вынуждены будут уменьшать аппетиты. А потенциальные покупатели, которые рассчитывали, что жилье подешевеет, станут более активны.

Сравнительная таблица прогнозируемой риэлторами и фактической динамики рынка недвижимости, %

Дата / Прогноз на полгода / Факт (данные «НП»)
Конец 2002-го / +5-7 / +13
Середина 2003-го / +10-15 / +27
Конец 2003-го / +5-15 / +25
Середина 2004-го / +10-20 / 0
Конец 2004-го / -15 — +10 / -4
Середина 2005-го / Около 0 / +5
Конец 2005-го / +5-7 / + 27
Середина 2006-го / +30-40 / + 65
Конец 2006-го / -5 — +5 / +5
Середина 2007-го / -10 — +10 / ???