Недвижимость — трудности перевода

Статьи

Александр КОСОВСКИХ, депутат ЗСНО, директор компании «Волга-К»:
— В житейской ситуации, когда у людей появляется свободная квартира (кто-то из родственников уехал или она досталась по наследству), они хотят распорядиться ею наиболее рационально. Но если она, например, находится на первом этаже, то ее цена намного ниже. Но если ее перевести в нежилое помещение, ее цена значительно возрастет. Ее можно просто продать и улучшить свои жилищные условия, можно, затратив сравнительно небольшие деньги, сдавать в аренду (что стоит уже от $ 10 за квадратный метр). Можно, наконец, организовать в этом помещении свой бизнес, никому не платя за аренду.
До сих пор процедура перевода жилого помещения в нежилое была очень сложна и растянута во времени (на это могло уйти около года). С принятием нового областного закона и введением принципа единого окна на эту процедуру будет уходить менее двух месяцев. Причем гражданин должен для этого подать всего три документа: заявление о переводе помещения в нежилое, свидетельство о праве собственности на него и копию паспорта. Комиссия, которая будет принимать эти документы (как правило, при администрации), будет сама получать согласование в Госпожнадзоре, БТИ, СЭС и т. д. Процедура предусматривает уведомление соседей о том, что помещение переводится в нежилое. В новом законе записано, что «Комиссия обязана учитывать основанные на законах и иных правовых актах Российской Федерации и Нижегородской области мнения собственника или нанимателя помещения, находящегося в одном подъезде, на одном этаже с переводимым помещением или граничащие с ним». Но отказ должен быть мотивированным. Не просто «не хочу, потому что этого никогда не было». Только в тех случаях, когда это действительно нельзя (как, например, нельзя в жилом доме размещать цех по розливу ацетона — это противоречит закону). Будет учитываться только несогласие, которое основывается на реальных правовых актах.
Что можно, а что нельзя размещать в первых этажах жилых зданий, прописано в СНиПах для жилых зданий. Там есть раздел «нежилые помещения в жилых зданиях», и там написано, что можно в подвальных помещениях, что можно в цокольных помещениях, что можно на первом этаже. Там может быть молочная кухня, библиотека, магазин (но определенного профиля). Потом есть ведомственные СНиПы, СанПиНы. Если в помещении решено сделать, например, магазин, уже СанПиНовский стандарт регламентирует, какая там должна быть вентиляция, какое освещение и т. д. Стандарт Госпожнадзора должен говорить, сколько должно быть выходов и какие. Это все уже ведомственные требования. И человек, опираясь на этот нормативный акт, может сказать, что «я не согласен, потому что там нельзя организовать отдельный выход», а нежилое помещение должно быть оборудовано отдельным входом от жилых помещений.
Результатом принятия закона станет скупка квартир и расселение первых этажей, расселение коммунальных квартир. Появятся лучшие условия для малого бизнеса. На рынке аренды появятся небольшие помещения по 40, 50, 60 квадратных метров, в которых можно организовать бизнес. А развитие малого бизнеса — это занятость населения. Предприниматели обеспечивают свою семью и не просят ни льгот, ни субсидий.

Ольга ГОЛЬЦЕВА, заместитель директора департамента жилья и инженерной инфраструктуры Нижнего Новгорода
— Еще два года назад при переводе жилого помещения в нежилое требовалось согласование со всеми жителями, которые проживают в данном подъезде. При этом возникали очень большие сложности и на получение согласований тратилось очень много времени (в подъезде иногда бывает и по 30, и по 40 квартир, и каждая семья пыталась извлечь выгоду из этой ситуации), было очень много неаргументированных отказов (говорили: «Просто не хочу», и точка). Поэтому городской думой Нижнего Новгорода по инициативе администрации было принято положение, которое уменьшило число согласований с соседями до перечня квартир, которые граничат конструктивными элементами (полом, стеной, потолком).
Кроме того, в случае неаргументированного отказа соседей (а это подтверждается выходом комиссии на место) комиссия по переводу жилого в нежилое вправе не принять во внимание этот отказ и может вынести положительное решение.
Что предлагается новым законом, который принят в четверг Законодательным Собранием Нижегородской области? Безусловно, закон направлен на упрощение процедуры. Первое — это отказ от каких-либо согласований. Закон обязывает только довести до сведения граждан, что в этом подъезде на первом этаже с обособленным выходом будет находиться, например, парикмахерская. А в парикмахерской используются краски, есть соответствующие запахи, а на втором этаже, например, могут проживать люди с аллергией. Или, например, сообщат жильцам дома, что у них в доме будет магазин. А что такое магазин? Это привоз хлеба в 6 или в 5 утра, это дополнительный шум. В результате можно ожидать и резких проявлений недовольства, и судебных исков, и прочих осложнений.
Правда, в законе указано, что при необходимости комиссия может выйти на место и узнать мнение жильцов, которые проживают в квартирах, граничащих конструктивными элементами с оформляемым помещением.
Второе, что предполагает этот закон, — это возможность создания единого окна по подготовке документов. Что это такое? При подготовке соответствующего распоряжения гражданину, который переводит жилое помещение в нежилое, необходимо пройти очень много согласований. Необходимо получить согласование пожарной службы, СЭС, БТИ, жилищной организации-балансодержателя дома.
Кроме того, с ним заключается инвестиционное соглашение, по которому он обязуется сделать инвестиционный взнос в бюджет города на нужды жилищно-коммунального хозяйства в размере 20% от инвентаризационной стоимости квартиры.
Что предполагает единое окно? Человек приходит и пишет заявление в организацию, которая полномочна заниматься оформлением перевода, в частности, в наш департамент. Наш сотрудник должен, получив это заявление, написать во все инстанции письма-запросы, получать соответствующие документы и сформировать пакет документов для оформления соответствующего разрешения. В такой процедуре есть свои плюсы и минусы. Плюсы в том, что человеку не нужно мыкаться и бегать, стоять по очередям и получать эти справки по всему городу. А отрицательный момент заключается в том, что у нас оформлением перевода помещений в нежилые сейчас занимается только один человек. И при таком большом количестве обращавшихся (а у нас опыт сотен переведенных квартир) одному человеку не справиться с этим потоком заявлений. Нужно получить план в БТИ, который направляется в пожарную часть, потом в СЭС, и там могут возникнуть такие вопросы, на которые может ответить только собственник жилья или тот гражданин, который занимается этим переводом по доверенности от собственника. И если у СЭС возникают вопросы, его сотрудники обратятся к нам, а нам придется уточнять эту информацию у заявителя. И это не ускорит, а может, напротив, затянуть процедуру.
Закон рекомендует единое окно, но позволяет работать и без единого окна. И мы еще посоветуемся с СЭС города и районными СЭС, и с пожарными, обсудим, как удобнее организовать работу по согласованию разрешений на перевод жилья в нежилые помещения. И мы, возможно, для лучшей организации выдачи согласований оставим тот вариант, по которому собирать документы должен будет сам собственник помещения или лицо, которое он уполномочил это делать по доверенности.
Но то, что новый закон отменяет необходимость согласования перевода жилья с гражданами, на мой взгляд, будет способствовать возникновению конфликтных ситуаций.
И мне кажется, не было необходимости отказываться от процедуры согласования с гражданами перевода в нежилые помещения соседних квартир. Добиться согласия можно. Мы сотни квартир по городу перевели в нежилые помещения. В них появились десятки парикмахерских, магазинчиков, аптек, мастерских. И люди шли навстречу. Люди искали в этом переводе что-то для себя положительное. И не надо было бояться согласования.

Сергей ДМИТРИЕВ, директор компании «Домком»:
— Проблем при переводе жилого фонда в нежилой у опытного агента не возникает практически никаких. Так, мы в компании «Домком» по поручению заказчика готовим все документы и представляем на комиссии, минимизируем все расходы по платежам, организуем регистрацию как в БТИ, так и в ГУЮ НО, в результате которых заказчик получает свидетельство о собственности на нежилое помещение.
Есть определенные российским законодательством параметры: нежилые помещения должны иметь отдельный изолированный вход от жилой части здания (лестничные клетки в данном случае относятся к жилой части здания), что не всегда необходимо заказчику.
Перевод в нежилой фонд в Нижнем Новгороде возможен только на первых этажах жилых строений, при этом необходимо, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно из одного оконного проема).
Как таковые, административные барьеры необходимы для контроля за переводом в нежилой фонд, другое дело, что нужно их снижать, так как на практике эта процедура занимает от трех месяцев до года, а иногда и больше, требуя очень больших затрат.
Правда, непосредственно на развитии вторичного рынка существующие препятствия никоим образом не отражаются. Но государство, видимо, понимает необходимость встречных шагов: было отменено согласование с соседями. Не помешают снижение сроков и уменьшение стоимости услуг администрации.

Михаил ВАЙНШТЕЙН, юрист:
— В соответствии со статями 212—215 Гражданского кодекса РФ жилищный фонд можно подразделить в зависимости от формы собственности на несколько видов: частный жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств (в том числе за счет жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченными членами паевыми взносами), фонд, находящийся в собственности граждан, государственный жилищный фонд (к нему также относится жилье, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений, имеющих государственную форму собственности), жилищный фонд, находящийся в собственности субъектов РФ (например, города Москвы или Нижегородской области), и муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности городского, сельского поселения или иного муниципального образования. В соответствии с Федеральным законом от 19 мая 1995 г. № 82-ФЗ «Об общественных объединениях» существует общественный жилищный фонд, находящийся в собственности общественных объединений. Надо отметить, что корректная классификация жилищного фонда, правильное понимание титула помещения имеет важное значение с точки зрения возможности его перевода из жилищного фонда в нежилой. При этом основаниями для такого перевода является строго определенный ряд факторов. Главный из них — признанная юридически ветхость или значительный износ, приводящий к признанию ранее жилых помещений (домов) непригодными для постоянного проживания людей. Затем — признание жилых помещений (домов) временно непригодными для проживания (до устранения причин, обусловливающих эту непригодность). Это, разумеется, дома, поврежденные в результате воздействия стихийных бедствий и техногенных катастроф.
И, наконец, то, что особенно интересно риэлторам. А именно: в исключительных случаях может быть признано целесообразным изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах зданий, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда, и т. п. То есть, как видим, с точки зрения законодателя, перевод нормального помещения из жилого фонда в нежилой — a priori факт исключительный. Отсюда и сложности, возникающие у риэлторов, отсюда и поле для коррупционных действий всех заинтересованных лиц. Кстати, даже легально, в случае принятия решения о переводе жилых помещений (квартир), расположенных на первом этаже жилого дома, когда стоимость нежилого помещения превышает стоимость жилого, с собственников жилых помещений (домов), переведенных в нежилой фонд, взимается суммовая разница между стоимостью жилого помещения (до перевода) и стоимостью нежилого помещения.

Михаил ПОТАПЧУК, предприниматель:
— Было бы хорошо, если бы новый закон действительно помог с увеличением числа площадей под коммерческое использование, потому что их не хватает. Строить торговый центр или отдельно стоящий магазин таким, как я, не под силу. Тем более, что потребность в небольших магазинах, офисах, конторах продолжает оставаться высокой уже несколько лет. Это нужно и предпринимателям, и самим жителям микрорайонов. Посмотрите на Верхние Печеры, там практически в каждом доме на первом этаже — магазинчик, парикмахерская, салон сотовой связи, адвокатское бюро, нотариусы, ремонт бытовой техники и так далее. Удобно.
Другое дело, что должен быть регулятор, определяющий обязанности предпринимателя. Потому что аппетиты у жильцов и собственников квартир, которые можно было бы перевести в нежилой фонд, — запредельные.
Иногда кажется, что за счет продажи какого-нибудь угла под лестницей на Звездинке или однокомнатной квартиры в «спальном» районе a la Гордеевка люди пытаются решить все свои проблемы, проблемы детей, внуков и всей родни до седьмого колена.

Константин БАРАНОВСКИЙ, обозреватель:
— «Мой дом — моя крепость», — говорят англичане. Но те же англичане не всегда готовы признать за собственником жилища право на превращение «крепости» в мастерскую или лавку. В современной России налицо явное расхождение между практикой нового строительства, предусматривающей проектирование новых домов с офисными и торговыми помещениями в цокольном, первом, а иногда и втором этажах, и массовыми протестами жителей панельных хрущевок против переоборудования под магазины и предприятия сферы услуг квартир первого этажа.
Покупатели новых квартир принимают как должное факт наличия в своем доме офисов и торговых точек, порой усматривая преимущества в возможности просто спуститься в магазин или в наличии дополнительной охраны прилегающей к дому территории. Жильцы старых домов воспринимают перепрофилирование квартир первого этажа либо как покушение на привычный и устраивающий их порядок вещей, либо вообще относятся с завистью к владельцам непрестижных квартир первого этажа, получившим возможность «нажиться» на своей беде, и с классовой ненавистью к покупателям, которые будут на этом делать деньги.
В Англии правом разрешать перепрофилирование жилого помещения обладают члены кондоминиума. У нас владельцы приватизированных квартир выступают поодиночке, и договариваться с ними до последнего времени тоже надо было поодиночке. В результате, большинство может проявить понимание ситуации и согласиться с аргументами владельца помещения или его будущего покупателя/арендатора, а один несговорчивый субъект может требовать всего, чего угодно, претендуя на большую часть полученной владельцем помещения прибыли.
Трудно представить себе проблему с согласованием превода квартиры первого этажа в нежилое помещение в ТСЖ или ЖСК. Вопрос будет обсуждаться коллективно, но ни один жилец не будет обладать правом вето. А договоренность обеспечит и выгоду продавцу квартиры, и дополнительный доход от ее коммерческого использования кондоминиуму (с покупателем будут оговорены соответствующие условия).
Почему соглосования порой так сложны? Потому же, почему пока не распространены кондоминиумы и товарищества собственников жилья (ТСЖ). Большинство сегодня является собственниками отдельных квартир в домах муниципального жилого фонда, в квартирах, доставшихся большинству еще в советское время. С соседями по подъезду у людей зачастую нет никаких общих интересов. Их даже не объединяет принадлежность к одному социальному слою (что является на Западе почти правилом). Поэтому договориться о совместной защите общих интересов нашим соотечественникам сложнее, несмотря на, казалось бы, такой богатый исторический опыт коллективизма.
Как скажется принятие нового закона на рынке жилья? Увеличение предложения сравнительно дешевых офисов сможет если не снизить, то стабилизировать ставки аренды, что, в свою очередь, даст дополнительный шанс малому бизнесу, которому порой не по карману все дорожающая аренда уже существующего нежилого фонда. Жильцы низколиквидных и дешевых квартир первого этажа тоже выиграют — их собственность подорожает. Выиграют или проиграют их соседи, зависит от законопослушности покупателей или арендаторов этих помещений.