Недвижимость Прибалтики: вверх по лестнице, ведущей вниз?

Статьи

Сегодня риэлторы и застройщики, дабы привлечь клиентов, нередко используют различные маркетинговые приемы: к выставленной на продажу квартире, вилле, гостинице прилагается неплохой бонус или скидка. Впрочем, подобное возможно лишь там, где имело место падение, но не обрушение рынка недвижимости. В странах Прибалтики рекламные игры уже вряд ли спасут продавцов, застройщиков, покупателей. Экономический кризис на Балтийском побережье нанес серьезный урон рынкам этих стран, и прежде всего Латвии.

«Страны Прибалтики, в частности Латвия, одними из первых прочувствовали на себе влияние общемирового кризиса, — говорит Наталья Завалишина, руководитель МИЭЛЬ Distant Property Management. — Особенно сильно он отразился на рынке недвижимости, где цены упали практически в два раза, а в некоторых случаях и более того».

«Действительно, Балтийские государства демонстрируют наибольшее снижение стоимости квадратного метра на всем европейском континенте, — продолжает Евгений Скоморовский, управляющий директор CENTURY 21 Запад. — Перегрев рынка, о котором говорили еще два года назад, проявился в полной мере в прошлом году в беспрецедентном снижении объемов продаж. Сходная динамика прослеживается и по результатам I квартала этого года».

Падение цен на недвижимость в Латвии, Литве и Эстонии началось еще за год до кризиса. Он (кризис) лишь усугубил ситуацию.

«О том, что дела на рынке недвижимости в Латвии плохи, мне было известно еще в 2007 г., — рассказывает Игорь Индриксонс, руководитель отдела инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. — Я предупредил своих инвесторов об этом и посоветовал им зафиксировать прибыль. Чем я руководствовался, предупреждая об опасности? Если посмотреть на тогдашний ВВП страны, то можно заметить, что около половины его приходилось на строительную индустрию. Такая большая зависимость экономики от одной отрасли всегда означает высокие риски. Кроме того, в начале 2007 г. известное агентство S&P 500, составляющее рейтинг стран, заявило, что позиции Латвии, возможно, заметно пошатнутся. В случае снижения рейтинга страны в столь значительной степени финансовые институты не имеют право покупать гособлигации. Следовательно, государство не получит деньги в полном объеме.

Стало ясно, что Латвии грозит экономический кризис и в первую очередь пострадает рынок недвижимости».

После вступления стран Прибалтики в Евросоюз в 2004 г. ипотечные кредиты в них стали доступнее. Цены на 1 кв. м выросли, рынок раздулся, и предложение превысило спрос. Введение ограничений на выдачу кредитов не спасло ситуацию — в кризис падение было неизбежным и стремительным.

Разные судьбы

Итак, рынки недвижимости Латвии, Литвы и Эстонии более других пострадали за последние месяцы, и причины падения у них схожи. Вот только к моменту кризиса развивались они по-разному. Активно шло строительство в Латвии, особенно в столице и курортных городах. В Литве повышенного спроса на квартиры и дома не отмечалось.

В Эстонии квадратные метры и вовсе были востребованы лишь в одном городе — Таллине. Несмотря на то что у страны есть выход к Балтийскому морю, рынок курортной недвижимости здесь развит довольно слабо. Покупатели, среди которых есть и иностранцы, приобретают квартиры и дома в Пярну. Но и до кризиса количество сделок было невелико, а сейчас их можно пересчитать по пальцам. Сегодня, чтобы повысить продажи, риэлторам Пярну приходится изобретать различные маркетинговые акции, например устраивать ночные показы.

В Таллине имеется стабильный спрос на недвижимость, причем не только среди местных жителей, но и среди иностранцев. Правда, речь идет преимущественно о старой части города — кризис затронул эту территорию в меньшей степени. И если в Пярну цена 1 кв. м упала на 50%, то в старом Таллине снижения практически не отмечалось. В остальных же районах города рынок жилья заметно просел. В годовом исчислении, с марта 2008 по март 2009 г., коррекция составила около 25%.

Экономика еще одной прибалтийской страны, Литвы, всегда была сильнее двух своих соседей.

«В Литве нет такого падения цен, как в Эстонии и Латвии, — считает Игорь Индриксонс. — Снижение покупательской активности уже чувствуется, но пока только в больших городах. Скорее всего, недвижимость станет дешеветь именно в Вильнюсе и Каунасе, и то ненамного. На курортах ситуация будет оставаться стабильной. В Литве рынок никогда не был перегрет». Кроме того, положительную динамику поддерживает мировой опыт эффективного управления недвижимостью, который активно перенимают местные игроки. Например, администрация курорта Друскининкай, который еще в советские годы был знаменит своими грязевыми и минеральными водами, научилась работать со структурными фондами также, как это принято в Скандинавии. Например, в городе есть лечебница или объект инфраструктуры, нуждающийся в реконструкции. Администрация обращается к фонду и предлагает ему объект бесплатно и даже доплачивает определенную сумму, чтобы привести здание в порядок. В результате сегодня в Друскининкае функционирует самый крупный в Европе аквапарк, а в гостиницы просто не попасть. Рынки недвижимости в Паланге и на курортах Куршской косы, возможно, и сдали позиции, но незначительно.

Снижение стоимости жилья в Латвии, Литве и Эстонии продолжается, но скорее локально. Цены на новые ликвидные проекты уже практически достигли дна, и продавать недвижимость еще дешевле невозможно — застройщику проще передать ее банку в счет оплаты долгов.

Советы инвестору

Есть ли смысл сегодня инвестировать в Прибалтику? Недвижимость какой из стран предпочтительнее для вложений?

Эксперты говорят о том, что можно воспользоваться кризисом и, дождавшись ценового дна, приобрести перспективный для инвестиций объект. В этом случае необходимо учитывать не только величину падения и значительность скидок, но и потенциал роста: есть ли смысл покупать недвижимость, которая сейчас подешевела на 80%, а в течение 20 лет вырастет в цене на 1%?

«В Латвии стоит приобретать старые квартиры в центре Риги и жилье в Юрмале, — советует И. Индриксонс. — Например на латышском взморье сейчас можно купить недвижимость не по 10 тыс. евро/кв. м, а по 3,5–4 тыс. евро. Именно курортная недвижимость и квартиры в столице страны раньше всего и начнут расти в цене. Кстати, если инвестор предполагает сдавать объект в аренду, то ему будет полезно знать, что ставки в Риге сегодня довольно высоки для Европы, доходность арендного бизнеса порой превышает 12% годовых.

Я не советую вкладывать деньги в крупные города Литвы, такие как Каунас и Вильнюс, — там все еще имеет место небольшое падение. А вот курортная недвижимость страны чувствует себя нормально».

«В настоящее время на латышском рынке попадаются довольно интересные предложения, — говорит Н. Завалишина. — Например, проекты, в которых до недавнего времени велись только закрытые продажи, а если объект и появлялся на рынке, то входной билет стоил около 200 тыс. евро. Теперь ту же недвижимость можно приобрести по цене 90–100 тыс. евро».

Перед желающими инвестировать средства в квадратные метры Балтийских стран в настоящее время открываются неплохие перспективы. Многие девелоперы испытывают трудности при реализации проектов, что вынуждает их идти на существенные скидки в переговорах с клиентами. В результате у частного инвестора есть шанс найти действительно стоящий объект по доступной цене.