Насколько оправданы претензии к ипотеке?

Статьи

Ипотека в России развивается с каждым днем, а информация, что неудивительно, устаревает довольно быстро. Получение кредита год назад и сегодня – две разные вещи, и именно об этом в «Собственник» написала наша читательница Елена Бродская. Сегодня мы публикуем ее полемику с автором нескольких наших публикаций, основанную на личном опыте Елены по получению ипотечного кредита.

Снимаем претензию №4

Не исключаю, что ряд банков действительно предлагает невыгодные для заемщика схемы погашения кредита. Что же касается моего личного опыта, могу сказать, что в кредитном договоре в графике выплат, как правило, прописаны платежи, идущие на погашение основного долга. По моим данным, в первый год (из двадцати) доля ежемесячного платежа, идущая на погашение тела кредита, составляет около 10%, в последний год – 90%. При досрочном погашении как бы «зачеркиваются» последние месяцы.

Например, заемщик взял кредит на 20 лет в банке, где штраф за досрочное погашение берется в течение первого года. Подкопив определенную сумму к концу этого года, заемщик в первый день второго года досрочно возвращает 15% кредита. Это позволит «зачеркнуть» примерно 14 последних месяцев. Так как проценты начисляются на оставшуюся сумму тела кредита, ежемесячный платеж уменьшается примерно на 15%. Существует определенная вероятность, что при условии выполнения заемщиком всех требований, прописанных в договоре, банк согласится понизить процент по прошествии первого года, если за это время он снизил ставку кредитования и для новых клиентов. И тогда экономия возрастает до примерно 2%. А если получится продолжить погашать кредит досрочно, каждый следующий обязательный платеж тоже будет уменьшаться. Если же выплатить всю оставшуюся сумму тела кредита, останется только аннулировать закладную и переоформить документы на собственность.

Существует ли в банке мораторий на досрочное погашение – это один из ключевых вопросов, и такую информацию нужно выяснять сразу, а кредитный договор изучить до того, как связывать себя обязательствами. Сведения, полученные от сотрудников банка, можно уточнить у тех, кто уже взял кредит в этой кредитной организации, и на различных жилищно-ипотечных форумах в Интернете.

Снимаем претензию №5

Начнем с того, что обязательное нотариальное оформление ипотечных сделок отменено еще в 2004 году (Федеральный закон РФ от 30.12.04 № 216-ФЗ официально опубликован в «Российской газете» 31.12.04 и вступил в силу с 11.01.05). Однако банк по своему усмотрению может требовать, чтобы договор ипотеки был удостоверен нотариусом; в таком случае расходы заемщика возрастут минимум на $1000. То есть обязательность нотариального удостоверения сделки – дело произвольное, и вы должны учитывать это в процессе выбора банка.

Снимаем претензию №6

С одной стороны, требование страховать правовые риски, после того как квартиру проверили риелторы, банк и страховая компания, несправедливо. С другой стороны, этот вид страхования не так уж сильно влияет на стоимость страхового полиса. К тому же многие компании предусматривают страхование юридических рисков сроком на 3 года (период, в течение которого по закону может быть обжалована сделка).

Такую страховку надо оплачивать раз в год, а сумма платежа зависит от остатка основного долга. Если же погасить кредит досрочно, возвращается неиспользованная часть страховки (1/365, помноженная на количество дней, оставшихся до конца оплаченного года).

В случае, если заемщик не сможет больше платить по кредиту, банк в любом случае получит деньги назад, продав квартиру. Поэтому ипотечное страхование нужнее именно заемщику: в случае непреодолимых обстоятельств (смерть, потеря трудоспособности, утрата заложенного имущества или права собственности на него) страховая компания берет на себя его обязательства. Выплаты от страховой компании действительно получает банк, зато заемщик или его наследники – избавление от обязательств, связанных с кредитом.

Снимаем претензию №7

Стандартный договор со страховой компанией действительно гарантирует возмещение ущерба в случае пожара и взрыва, залива, противоправных действий (разбой, поджог, вандализм), стихийного бедствия (буря, вихрь, ураган, наводнение, удар молнии, землетрясение и оседание грунта, извержение вулкана, оползень, горный обвал), падения летательных аппаратов или их частей, падения инородных объектов, боя стекол, наезда транспортных средств и даже навала судов.

Однако договором предусмотрены и форс-мажорные обстоятельства: ядерный взрыв, радиация или радиоактивное заражение, ущерб от военных действий или учений, гражданской войны и народных волнений, потери при изъятии, конфискации, национализации, реквизиции, аресте или уничтожении застрахованного имущества по распоряжению государственных органов. И отдельным пунктом прописано, что страховая компания не несет ответственности за риски, связанные с изменениями курсов валют.

Снимаем претензию №8

При наступлении страхового случая временной утраты трудоспособности страховая компания выплачивает 1/30 (или 1/60, если заемщиков двое) часть от размера ежемесячного платежа должника в день (но не более 90 дней). Очевидно, что эта сумма никоим образом не связана с официально подтвержденным размером заработной платы заемщика и зависит только от суммы ежемесячного платежа.

Однако если болезнь наступила в результате беременности и/или родов, то в таком случае выплаты не предусмотрены. Хотя, конечно, вполне нормально, если супруги собираются завести детей в течение срока ипотечного кредита (если выплачивать кредит строго по графику, по-другому просто не получится). Поэтому имеет смысл задуматься об оформлении отдельного страхового полиса на супругу-созаемщика во время беременности, что, конечно, повлечет за собой дополнительные расходы.

Снимаем претензию №9 и добавляем новую, 11-ю претензию

Банки, действительно, декларируют льготы для клиентов тех или иных риелторских компаний; однако нужно понимать, что это, скорее всего, рекламный ход. Кроме того, не факт, что банк окупит расходы на обслуживание агентством. Но, как правило, кредитные организации не запрещают потенциальному заемщику искать квартиру как самостоятельно, так и с частным риелтором или сотрудником агентства недвижимости. Такая информация обычно приводится на сайте банка.

Многие заемщики жалуются на дополнительную бюрократическую волокиту, сопровождающую ипотеку: банки обязывают заемщиков раз в квартал или в год отчитываться о своем месте работы и доходах, а также предъявить справку об отсутствии задолженности за коммунальные платежи и подтверждение из паспортного стола о том, кто прописан в заложенной квартире. Поменяешь работу или паспорт – тоже надо сообщать банку; забудешь – большие штрафы за каждый день, пока это требование не выполнишь.

Вот это действительно способ заработать деньги на забывчивом клиенте. Коммунальщики будут предъявлять претензии собственникам квартиры – в финансово-лицевой счет квартиры не заносятся сведения об ипотеке. Когда человек исправно выплачивает кредит, неважно, где он работает и каков его официальный доход. Если же заемщик зарабатывал деньги незаконно и был приговорен, например, к лишению свободы, банк снова ничем не рискует, так как сможет продать квартиру. По сути же наличие этих требований означает, что заемщик постоянно находится под подозрением.

Фото: Gettyimages