На рынок пришла оттепель, но денег у покупателей хватает только на самое дешевое жилье. Обзор рынка недвижимости по итогам 2018 года

Статьи

Цены на недвижимость в Москве (Индекс стоимости жилья, $/м2 2 593 -0,7% -8,3%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 280 -0,4% -4,7%

В 2018 г. на рынок недвижимости Москвы пришло оживление, однако сосредоточено оно преимущественно в самых дешевых сегментах – так как доходы у людей в лучшем случае стагнируют, они могут позволить себе только недорогие квартиры.

По данным аналитического центра Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 149 712 +6,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 159 945 +3,5%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 159 746 +2,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 182 870 -4,2%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 199 084 -2,4%

Все панельные и блочные дома 151 484 +5,7%
Все монолитные и кирпичные дома 180 567 -1,7%

Цены на жильё по комнатности (Двухкомнатные квартиры 166 524 +2,9%
Трехкомнатные квартиры 163 533 +3,6%
Многокомнатные квартиры 180 412 -4,6%

Цены на жильё по округам (Северный округ 170 710 +6,5%
Северо-Восточный округ 151 440 +4,5%
Восточный округ 163 999 +10,3%
Юго-Восточный округ 139 678 +6,3%
Южный округ 148 184 +7,0%
Юго-Западный округ 200 546 -0,6%
Западный округ 186 259 +1,9%
Северо-Западный округ 177 089 +5,3%
Все районы за МКАД 129 710 +5,6%

“Дорогое” и “дешёвое” жильё (20% самых дорогих квартир 285 004 +0,5%

Индекс стоимости “дешевого” жилья
20% самых дешевых квартир 123 464 +8,8%

Индекс расслоения
Отношение стоимости “дорогого” к “дешевому” 2,31 -7,6%

Индексы ожидания и доходности (Темп изменения цен на жилье -0,3 %/мес. -0,7%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 0,8 б.деп. +2,1 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Как уже неоднократно писал IRN.RU, главной причиной активизации спроса на жилье в 2018 г. стало снижение ипотечных ставок на вторичном рынке, начавшееся еще в 2017 г. Напомним, в августе 2017 г. Сбербанк резко опустил ставки – до 8,9-10% годовых на готовое жилье. Как обычно, примеру Сбербанка вскоре последовали его конкуренты. В итоге, после нескольких раундов снижения ключевой ставки ЦБ, к концу сентября 2018 г. средняя ставка выдачи кредитов на покупку готового жилья опустилась до 9,54% годовых. Для сравнения: в конце 2016 г. ипотечная ставка на вторичном рынке превышала 12%.

«Гуманизация» ипотеки на вторичное жилье вернула в этот сегмент часть спроса с первичного рынка, так как ранее многие покупатели выбирали новостройки именно по причине более низких ставок. Ипотека на новостройки и сейчас дешевле, но преимущество перед «вторичкой» сократилось до 0,4-0,5 п.п.

Удешевление ипотеки и снижение цен в предыдущие годы сделало жилье более доступным для покупателей, что и привело к активизации спроса. Но, скорее всего, спрос рос бы медленнее, если бы не изменение тренда на ипотечном рынке в конце года. Из-за ухудшения макроэкономической ситуации в связи с угрозой введения американских санкций в отношении российского долга и государственных банков Центробанк в сентябре впервые с 2014 г. поднял ключевую ставку. И ипотека начала дорожать. Это привело к реализации отложенного спроса на жилье – опасаясь, что ипотека станет еще дороже, покупатели постарались ускорить сделки.

Еще одним драйвером рынка в 2018 г. стало падение курса рубля и разговоры о дедолларизации экономики. Опасаясь принудительной конвертации долларов в рубли, вкладчики в августе-сентябре забрали из госбанков несколько миллиардов долларов. Часть этих средств оказалась на московском рынке недвижимости. Причем ослабление рубля в предыдущие месяцы позволило владельцам валюты почти на четверть увеличить рублёвую стоимость своих сбережений (доллар в 2018 г. подорожал с 55-56 руб. до 70 руб. на пике).

Благодаря ипотеке, ослаблению рубля и санкциям вторичный рынок заканчивает 2018 г. в серьезном плюсе по количеству сделок. За 11 месяцев 2018 г. (данных за декабрь еще нет) Росреестр зарегистрировал в Москве 137 584 новых права на недвижимость – на 27,4% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Однако, как было показано выше, активизация рынка затронула в основном «бюджетные» сегменты. Собственно, вымывание из предложения дешевых лотов и стало главной причиной роста средних цен. Но в целом такой дисбаланс в спросе свидетельствует об ограниченной платежеспособности покупателей – если бы у людей были деньги, они бы покупали более качественное жилье.

При этом факторы, обеспечившие всплеск покупательской активности в 2018 г., вряд ли будут действовать в следующем: отложенный спрос на ипотеку не бесконечен, как и желающие переложить доллары из банков в недвижимость. Так что в 2019 г. спрос на жилье, скорее всего, пойдет вниз. А с ним и цены – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2019 год от IRN.RU».