На элитном жилье не заработать

Статьи

В большинстве главных мировых центров (Лондон, Париж, Монако) недвижимость премиум-класса падает в цене. В результате такие объекты теряют свою инвестиционную привлекательность. Наиболее сильное падение предсказуемо показала Москва, где, как признаются риелторы, последняя инвестиционная сделка была еще в 2014 году.

Прошедший год ознаменовался стагнацией на основных мировых рынках недвижимости премиум-класса. Согласно результатам исследования Wealth Report 2016, проведенного международной компанией Knight Frank, самым дорогим городом остался Монако: в прошлом году, как и в 2014-м, за $1 млн здесь можно было купить лишь 17 кв. м недвижимости премиум-класса. Второе место сохранил Гонконг. Там последние два года на $1 млн можно купить 20 «квадратов». Однако в замыкающем тройку Лондоне цены на жилье уже начали ползти вниз. Если в 2014 году там на $1 млн можно было приобрести 21 кв. м, то в 2014-м — уже 22 кв. м.

Большинство других крупнейших мировых центров продемонстрировали еще более резкое падение цен.

Например, в Лос-Анджелесе, согласно исследованию, в 2015 году можно было купить на $1 млн 65 кв. м, а в 2014-м — лишь 57 кв. м.

В Париже разрыв еще больше: 57 против 40 кв. м годом ранее.

Понятно, что найти предложения, чтобы уложиться в $1 млн в городах первой тройки, практически невозможно.

«Таких предложений в Монако нет, среднестатистический запрос российского ультрахайнета — апартаменты с двумя-тремя спальнями, площадью от 200 кв. м, с видами на море и непосредственной близостью к пляжу, средний бюджет покупки — €8–10 млн», — говорит Марина Кузьмина, директор департамента зарубежной недвижимости Knight Frank.

Впрочем, в Лондоне и Нью-Йорке можно найти малогабаритное жилье премиум-класса, уточнила она. Но придется немного добавить. «За Ј1 млн можно приобрести в Лондоне небольшую студию в новостройке, в бизнес-районе Сити, а также в Вестминстере или на южном берегу Темзы — в доме с консьержем, паркингом и фитнесом. Такие квартиры очень быстро сдаются в аренду бизнесменам и студентам», — говорит Кузьмина.

«Среди мировых городов, рынки которых исследуют эксперты Savills World Research, цены упали в Лондоне, Париже, Сингапуре, Дубае, а также в Москве. Во всех этих городах определенную нишу занимают международные инвесторы», — отмечает Пол Тостевин, заместитель директора отдела международных исследований Savills.

Места, где цены продолжают расти, остались, но их значительно меньше. Прежде всего это Нью-Йорк. По данным Savills, здесь рост в 2015 году составил 7,3%. Схожие данные приводятся и в отчете Knight Frank: в 2014 году в Нью-Йорке можно было купить 34 кв. м жилья на $1 млн, а в 2015-м — лишь 27 кв. м.

«В 2015 году в Сиднее был отмечен довольно высокий рост цен на жилую недвижимость премиум-класса (18,9%). Также цены на жилье данной категории в Гонконге выросли на 9,8%», — добавляет Тостевин.

Тем не менее, как он признает, в целом инвесторов все меньше интересует жилье в главных мировых центрах.

«В то время как цены в некоторых мировых городах в настоящий момент находятся на высоком стабильном уровне, мы наблюдаем смещение интереса инвесторов в сторону других городов, не являющихся мировыми центрами. Мадрид, Манчестер, Барселона и Чикаго становятся все более и более привлекательными для иностранных инвесторов», — описывает картину Тостевин.

Как он отмечает, в поисках большей доходности инвесторы начинают смотреть на «второстепенные» города, а также альтернативные активы. Среди европейских городов, для которых также характерна данная тенденция, — Амстердам, Осло, Брюссель и Берлин.

«Берлин — один из самых недооцененных европейских городов. Особенно популярны квартиры в новостройках, на этапе строительства, в большинстве из которых квартиры распродаются еще до того, как начинают рыть котлован», — говорит Кузьмина.

В Берлине пока можно позволить покупку более 90 кв. м, но ситуация стремительно меняется, учитывая, что только за 2015 год Берлин показал 9-процентный рост, и он продолжается уже несколько лет.

Схожие данные приводят и другие участники рынка. Директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Анна Карпова отмечает, что падение цен составило 10–15% от долларового эквивалента.

«Общая тенденция проектов премиум-класса — повышение стоимости в соответствии со стадией строительной готовности, но при этом шаг повышения был минимальным — 2-3% дважды в год. В отличие от 2012–2013 годов, когда повышение достигало 7–10%», — отмечает она.

Как один твердят московские риелторы, что в Москве инвестиционного потенциала у жилья нет.

«Стоит говорить о сохранении капитала, но обещать, что через три года вы сможете реализовать сегодняшнюю покупку в два раза дороже, уже никто не станет, те времена давно в прошлом. Если недвижимость приобретается с тем, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду, то и тут не нужно питать иллюзий, срок ее окупаемости не устроит ни одного инвестора», — описывает ситуацию заместитель директора департамента продажи квартир Penny Lane Realty Виктория Балашова.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», вспоминает, что последняя инвестиционная сделка была в Москве еще в 2014 году.

«Приобретать квартиру с целью дальнейшей перепродажи, будь то вторичный или первичный рынок, сегодня крайне рискованно. Ведь любой инвестор заинтересован «выйти из сделки» в течение 1–1,5 лет. Но с учетом высокой волатильности валют и снижения спроса никто не может быть уверенным в том, что он сможет заработать», — пояснил эксперт.

Как рассказал Менжунов, многие игроки рынка ожидали, что российских инвесторов заменят иностранные, поскольку с учетом волатильности валюты московская недвижимость, экспонируемая в рублях, стала для них доступнее фактически в два раза. Однако вопреки ожиданиям никакого интереса со стороны граждан других стран не наблюдается.